Már nagyon régóta szüksége volt az országnak egy összefogó lakáspolitikára, ami most megvalósulni látszik a rozsdaövezeti akcióterületek létrehozásával. A program hatására elképesztő ütemben nőhetnek ki a földből az új építésű lakóparkok, bérházak országszerte, miközben az eddig használaton kívüli barnamezős területek is megújulnak. Addig azonban még sok a teendő. Lássuk a legfontosabb részleteket!
Kezdjük az elején, mitől megfizethető a lakhatás?
Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője elmondta, hogy megfizethetőnek azt az árat nevezzük, amit a piac ma megfizet, hiszen van rá fizetőképes kereslet. A másik megközelítés a mindenkori átlagos jövedelmekhez illesztett lakhatási költség, a megfizethetőség nem csupán a tulajdon vonatkozásában értelmezhető.
Egy család átlagosan a jövedelmének 30 százalékát fordítja lakhatási kiadásra (rezsi, lakbér, stb.)
Az alacsonyabb jövedelmi szegmensekben nagyobb szokott lenni a családok lakhatási kiadása.
Kiss Gábor, a Metrodom Kivitelező Kft. ügyvezető igazgatója összefoglalta, hogy 2016-ban amikor az új lakások áfáját 5 százalékra csökkentették, akkor a kínálat még nem tudta lekövetni a keresletet. Kellett pár év, amíg a fejlesztések beindultak. Mivel ez csak 4 éves időtávra volt kijelölve, ami nem segítette a kínálatot és a vevőktől is azt várta el, hogy most azonnal ugorjon bele a vásárlásba. Ez gyorsan felpörgette az árakat. De nem csak a fejlesztések, hanem az építőipar sem tudta lekövetni és kapacitáshiány alakult ki
Nagyon örvendetes, hogy a rozsdaövezeti kedvezményes áfa nyitott végű és a fejlesztők hosszú távon is számolhatnak vele. Nagyon fontos peremfeltétel azonban az építési kapacitás. Ha nem tudjuk az állammal felosztani a kapacitást, akkor ez kihat az építőipari árakra.
- tette hozzá Kiss Gábor.
Szavazz te is!
Milt tesz most a kormány? Milyen lépések jöhetnek?
Fürjes Balázs, Budapestért és a fővárosi agglomeráció fejlesztéséért felelős államtitkár elmondta, hogy a szakmával, a szakmai szervezetekkel, a vállalkozásokkal, a finanszírozókkal most tud elindulni a közös beszélgetés. Ami most következik:
1. lépés: Törvényt alkot az országgyűlés, ez várhatóan június végén, július elején megtörténik.
2. lépés: Ki kell jelölni a konkrét területeket, ez remélhetőleg már szeptemberben megvalósul.
Az államtitkár hozzátette, hogy jövő héten indul a párbeszéd,
a budapesti és vidéki önkormányzatok polgármestereinek kell majd kijelölni, hogy a saját településeiken, mely részeken alkalmaznák a kedvezményes áfát.
Ha elfogadta az országgyűlés a törvényt, akkor már ki tudjuk jelölni ezeket a területeket. Ez nem egy egyszeri alkalom, tehát ha egy önkormányzat később tesz javaslatot, akár később is kijelölhető egy ilyen fejlesztési terület - tette hozzá Fürjes Balázs.
A bérlést hogyan kell elképzelni?
Fürjes Balázs elmondta, hogy ebben még nyitottak a párbeszédre, de az alapvető cél, hogy minél egyszerűbben lehesen a bérlakáspiacot is elindítani. Az ősszel derülhet ki, hogy a piacra bízzák, vagy meghatározzák a bérleti és a saját tulajdonú lakások arányát egyes projektekben.
A bérleti szerződések általában rugalmasabbak, és főleg a fiatalok számára lehetnek hasznosabbak.
Az államtitkár elmondta, hogy vizsgálják azokat a lehetőségeket, hogy milyen mértékben lehet korlátozásokat bevezetni, hogy ne a befektetési célú, külföldi vásárlókhoz kerüljenek ezek a lakások, hanem egyes korcsoport, vagy jövedelmi helyzetű réteg részére legyenek elérhetőek a rozsdaövezeti új lakások.
Kiss Gábor elmondta, hogy az a cél, hogy intézményi befektetők számára is értékesíthető legyen egy ilyen bérlakás. "Most azt látjuk, hogy a vállalkozói alapon megtérülő lakáskiadás 4000 forint feletti kategóriát jelent négyzetméterenként." Hogyan lehetne ösztönözni a fejlesztőket finanszírozói oldalról?
Hogyan lehetne ösztönözni a fejlesztőket finanszírozói oldalról?
"Az NHP 1500 milliárd forintos, maximum 2,5%-os finanszírozása adott, ez már önmagában vonzó lehet a fejlesztőknek. Az 5%-os áfával együtt már ki fog jönni a matek ahhoz, hogy sok fejlesztés elindulhasson" - mondta el Banai Ádám, az MNB Pénzügyi Rendszer Elemzése Igazgatóság igazgatója. Hozzátette, hogy azáltal, hogy kedvező az építési szabályozás és a finanszírozási környezet, azok a projektek, amik eddig nem indultak el 27% mellett, most elkezdődhetnek.
Banai Ádám hozzátette, hogy a bérlakások esetén számos kérdés van, amit rendezni kell, például a jogviszony kérdése vagy egy esetleges támogatás. Banki oldalról már elindított egy folyamatot ez az 5%-os bejelentés, nagyobb bankok is gondolkoznak azon, hogyan lehetne fedezeti oldalról kezelni.
Fejlesztési oldalról Kiss Gábor elmondta, hogy a Metrodomnál is vannak projektek előkészítés alatt, amikről ha kiderül, hogy beleesnek az 5 százalékba, akkor el tudják indítani.
Általánosságban, ahogy ez a rozsdaövezeti hivatalos térkép megjelenik, azonnal el fogják indítani a fejlesztők a projekteket.
- tette hozzá a szakértő. Elmondta azt is, hogy elvi alapon, az 5%-os áfát a kifizetés időpontjában kell alkalmazni, tehát ha a döntő többségét már befizette a vevő, de a maradékot az átadáskor fogja és a szerződése is engedi, illetve bele fog esni ebbe a rozsdaövezeti területbe a fejlesztés, akkor elképzelhető, hogy nem 27, hanem 5 százalékot kell kifizetnie, annak is, aki már most várja az épülő új lakását.
Azért nem építenek a fejlesztők bérlakást, mert jobb üzleti megtérülése van az eladásnak, mint a kiadásnak. Ahhoz, hogy mégis legyen bérlakás, ösztönzők kellenek, ilyen az 5%-os áfa, a kedvező finanszírozás és a harmadik láb például a bérlakásépítésre vonatkozó építési szabályok. Az első kettő ezzel a programmal megvalósulna.
Melyik területen lenne nagyon fontos a fejlesztés?
Soóki-Tóth Gábor elmondta, hogy Budapesten az "azonnali fejlesztési terület" kategóriába olyan fejlesztések tartozhatnak amelyek már most is elindultak. Hosszú távon pedig ott vannak az egykori már használaton kívüli pályaudavarterületek, vasutak, amelyek beékelődnek a jól élhető, kellemes területek közé.
Fürjes Balázs elmondta, hogy a közép és hosszú távú akcióterületek esetében, ahol most még nem építhető a terület a tulajdoni viszonyok, a kártalanítás miatt, még el kell készíteni akár EU-s forrásbevonással a tervezetet, majd ki kell dolgozni, hogy miután a telekelőkészületi munkák megtörténtek, milyen módon tudják versenyeztetni, pályáztatni ezt a fejlesztőkkel.
Három fő szempont van egy közjószág értékesítésnél: az ár, valamint, hogy a környezetvédelmi szempontoknak megfeleljen a fejlesztő aki pályázna egy ilyen kártalanított területre, illetve hogy a pláyázó fejlesztő mekkora arányú bérlakásállomány építését vállalná, amit később bizonyos jövedelmi helyzetű, vagy korosztályú csoportnak lehetne kiadni.
- tette hozzá az államtitkár.
Remélhetőleg szeptemberben megjelenhet az első kormányhatározat, amelyben nem csak a fővárosban, hanem máshol is kijelölik a rozsdaövezeti területeket.
Metrodom Panoráma
| 632 db lakás 30 – 147 m2 alapterület 21 – 132.5 M Ft | Átadás: 2019 Q3 |
Ajánlatot kérek | |
