Ha a pandémiának lehet ingatlanpiaci nyertese, akkor egyértelműen a logisztikai szektor az. Az e-kereskedelem részaránya a teljes kiskereskedelmi volumenből mintegy 40 százalékkal nőtt egy év alatt, ráadásul a következő években is folytatódhat a trend, ami a logisztikai ingatlanok piacán is megmutatkozik, egyre nagyobb keresletet teremtve a raktárterületek iránt. A nettó felszívás kimagasló volt idén, a bérleti díjak magas szinten stabilizálódtak, aminek köszönhetően a fejlesztők is egyre nagyobb fantáziát látnak a szaktorban.
Mi történt 2020-ban?
Az idei harmadik negyedév végén 2,35 millió négyzetmétert tett ki a teljes hazai ipariingatlan-állomány, melynek alig több mint 2 százaléka, 54 ezer négyzetméter állt csak üresen, 5 ezer négyzetméternél nagyobb egybefüggő terület pedig mindössze egy helyen volt bérelhető. Egyértelműen eszközhiány van, noha a hazai és a külföldi befektetői érdeklődés is nagyon erős. A harmadik negyedévben a teljes bérlői kereslet közel 177 ezer négyzetmétert tett ki, ami 30 százalékkal magasabb, mint egy évvel korábban. A következő években az elérhető termékek bővülésére lenne szükség ahhoz, hogy az igények helyet találhassanak maguknak. A 4,5 euró körüli bérleti díjak is magasak, ráadásul ez a most épülő big boxok esetében akár 4,9 euró is lehet, a városi logisztikai projektek esetében pedig 4,65-4,9 euró. Az állomány növekedése a bérleti díjak csökkenését eredményezhetné.
Az idei év legnagyobb tranzakciói közé sorolható egy 35 700 négyzetméteres előbérleti megállapodás, melynek során a Lenovo a CTPark Budapest East-ben kötött szerződést. Emellett regisztráltak egy 28 585 négyzetméteres bérletmegújítást a Batta Park épületében, egy előszerződést a CTPark Budapest South DNH2 épületében 28 460 négyzetméteren, valamint egy 24 800 négyzetméteres hosszabbítást és egy 20 800 négyzetméteres bővülést a Prologis Park Budapest Sziget területén.
Az állomány idén 104 ezer négyzetméterrel bővült. Átadták a CTPark West új csarnokát 31 320 négyzetméteren, elkészült a CTPark South legújabb, 22 840 négyzetméteres raktára, az East Gate Business Park 17 780 négyzetméteres új fázisa, a Prologis Harbor DC11-es 13 520 négyzetméteres, a Budapest Dock Szabadkikötő 10 000 négyzetméteres, és a BUD Cargo City 8700 négyzetméteres épülete is.
Mi várható a következő években?
A koronavírus-járvány néhány hónap alatt több éves fejlődést hozott a kiskereskedelemben. Az idei évben megmutatkozott, hogy az ellátási láncok rugalmasságának növelése érdekében magasabb készletszintekre van szükség főleg ott, ahol a járvány előtt alacsony volt az online kereskedelem aránya, például az élelmiszeripari termékek esetén. Ehhez jön még az e-kereskedelem térnyerése, ami együttesen a logisztikai ingatlanok iránti keresletet erősíti. Erre az igényre jött létre idén a HelloParks, ami a meglévő állományhoz képest hatalmas megaparkokkal bővítené a következő években a hazai állományt.
A társaság Fóton, egy 76 ha-os területen építi az ország egyik legnagyobb ipari és logisztikai központját, ahol összesen 330 ezer négyzetméternyi raktár- és ipari terület kialakítására van lehetőség. Ezen túl Maglódon is van egy telkük, ahol további 193 ezer négyzetméternyi raktár-, könnyűipari- és irodaterület kialakítását tervezik. Ez egyébként a jelenlegi állomány 22 százaléka.
A városszéli óriásraktárak mellett a felhasználókhoz legközelebb lévő városi logisztika is felértékelődik. A csomagautomatákat üzemeltető legnagyobb piaci szereplők további bővítéseket jelentettek be. Hosszabb távon elképzelhető, hogy erősödni fog a belvárosi kereskedelmi ingatlanok logisztikai célú újrahasznosítása, akár a plázák utcai bejáratú, könnyen elérhető üzleteinél. A gyártó cégek pedig az ellátási láncok stabilizálása és a kockázatok csökkentése érdekében bizonyos elemeket közelebb hozhatnak Európához, ami újabb logisztikai ingatlanokra teremthet igényt.
Összességében tehát mind globálisan, mind Magyarországon a logisztikai ingatlanokra egyre nagyobb az igény. Ezek arra számítunk, hogy Budapest környékén jelentősen emelkedni fog a spekulatív fejlesztések száma, míg a vidéki városokban továbbra is a gyártáshoz, összeszereléshez köthető igény lesz a legerősebb. Az viszont biztos, hogy az ingatlanpiac ezen ágazata izgalmas időszak előtt áll.
Címlapkép forrása: Getty Images
