Ahogy az OC Investment Solutions emlékeztet rá, a 80-as években Márkus Lászlónak volt egy bohózata a „Mi került ezen a fotelon 7200 forintba?” címmel, amiben a zseniális színész kiborul a drágán vásárolt fotel miatt, és darabokra szedi, hogy megnézze mi van benne és tételesen összeírja, hogy miből állhat össze a fotel ára.
Sokan az új lakások árcédulája láttán is hasonló kérdéseken törik a fejüket, így - anélkül, hogy szétszedtünk volna egy lakást - összegyűjtöttük azokat a legfontosabb tételeket, amikkel a fejlesztőknek számolniuk kell a tervezéskor. Íme a lista:
- A telek vételára
- Több esetben van bontási, és/vagy régészeti költség, ha korábban ipari jellegű tevékenység zajlott a telken, akkor talajszennyezettségi mentesítés, geodéziai vizsgálat, talajmechanikai vizsgálatok, foghíjtelek esetében a szomszéd épület statikai vizsgálata, telekalakítási költség
- Sok esetben - főleg nagyobb lakásszám esetén - vállalásokat kell tenni különböző infrastrukturális jellegű fejlesztésekre, vagy utat, közművek, intézmények fejlesztéséhez kell hozzájárulni jelentős összeggel
- Építész, gépész tervezés, engedélyeztetés költsége
- Ügyvédi költség
- Marketing költség
- Értékesítési költség
- Kivitelezési költség
- Menedzsment költség
- Adó és járulék költségek
- Banki és/vagy finanszírozási költségek
- Adminisztratív költség
- Egyéb humán erőforrás költség
- Előre nem látható költségekre tartalék
- Végül a vételár része természetesen a profit is
"Lehet azonban olyan veszteség is, amely már akkor realizálódik, mielőtt még egy kapavágást is tett volna a fejlesztő. Érheti olyan meglepetés, hogy a telket még 400 lakás építésre alkalmasnak vásárolja és annak megfelelő vételárat fizet érte, de az önkormányzat KSZT-t módosít, és nem enged csak 250 lakást. Egy ilyen változás például komoly újragondolást igényel." - mondta el Vincze Edit, az OC Investment Solutions ügyvezetője.
"Az ingatlanfejlesztésben rejlő kockázati tényezők jelentősek, - különösen a mostani háborús, inflációs időszakban - a beruházók profitelvárása ehhez a kockázati szinthez igazodik, de jellemzően nem extrém módon. A jelenlegi piacon az elszabadult és nehezen kalkulálható építőipari alapanyagárak meghatározók a négyzetméterárakban, így ez az egyik legnagyobb költségtétel egy fejlesztésben. A felsoroltak közül szinte csak egy-két tétel van, aminek esetleg lehetne kedvezőbb a költsége ahhoz, hogy visszatérjünk az év eleji 1 millió forint körüli négyzetméterárakhoz Budapesten. Ennek azonban a realistása nulla.
Látunk már korrekciókat a vállalási árakban, van már alkulehetőség és kedvezőbb szakipari ajánlatok is előfordulnak, de ez markáns árcsökkenést sajnos nem tud eredményezni. A vas, a fa, a kerámiacserép, a tégla ára is napi mozgásban van, ami ma X forint, az holnap után már X+. Még a lekötött tételek árában is lehet mozgás és a bérköltségekben is további emelkedés várható. Mi az OC Investment Solutionsnél továbbra is azt látjuk, hogy kevesebb új lakás van és lesz a piacon, az árak csökkenésére pedig nem látunk esélyt." - osztotta meg véleményét a szakértő.
Címlapkép forrása: Getty Images
