108 millió forint ma egy új építésű budapesti lakás – Ki tudja ezt megfizetni?
Ingatlan

108 millió forint ma egy új építésű budapesti lakás – Ki tudja ezt megfizetni?

Portfolio
Az első negyedév keresleti és kínálati szempontból is biztatóan indult a hazai lakáspiacon, de a magas árszint sokakat kiárazhat a piacról, nőhet a befektetők szerepe. Nem segít a „mezei” lakásvásárlóknak az a tény, hogy ma egy átlagos új építésű lakás ára Budapesten 108 millió forintot tesz ki – hangzott el a Portfolio Hitelezés 2024 konferenciáján. Az irodapiac kapcsán is visszafogottabbak a kilátások, 2025-től visszafogottabb új kínálat várható a budapesti irodapiacon, bérleti díj növekedésre nem nagyon lehet számítani közép távon. A panelbeszélgetés során pedig szó esett a projekthitelezésről is, a kereskedelmi ingatlanszektorban alapvetően egészséges hitelállomány van, de vannak kihívások és a bankok is óvatosabbak.

Hegedűs Orsolya MRICS, a Cushman & Wakefield partnere, és a Business Development Services Budapest vezetője előadásában kitért arra, hogy valóban időzített bombát jelentenek-e Európában a kereskedelmi ingatlanok.  A 2023. évi befektetési aktivitás megfeleződött az előző évhez képest Európában, legfőképpen az irodapiac esett vissza – emelte ki. Az árbizonytalanság továbbra is hatással van a tranzakciókra: immár a hetedik egymást követő negyedévben csökken a beruházási volumen Európában, a mi régiónkban a befektetési volumen 55%-kal esett vissza 2023-ban. A piaci aktivitás továbbra is alacsony Magyarországon, a prime (elméleti, legjobb minőségű irodaház) irodai hozamok az első negyedévben 6,25% környékén alakultak Budapesten, ami hasonló a pozsonyi szinthez, Bukaresten viszont ennél magasabb hozamok láthatóak (7,25%). A budapesti irodai munkahelyek száma 10%-kal magasabb volt 2023-ban, mint a világjárvány előtt, ezzel Budapest a 4. az európai városok rangsorában (2024-2026) az iroda alapú munkahelyteremtésben – tette hozzá. A kilátások kapcsán elmondta, 2025-től visszafogottabb új kínálat várható a budapesti irodapiacon, bérleti díj növekedésre nem számítanak közép távon, az új építések mellett felértékelődhet a felújítások szerepe is (utóbbiaknak bérleti díj előnye van az új irodaházakkal szemben). Jelenleg 420 ezer iroda van építés alatt és ezeknek 60%-a már előre ki van adva – tette hozzá.

Sápi Zoltán, az Eltinga elemzője a lakáspiaci fejlesztések kapcsán kiemelte, hogy a következő két évben várhatóan tovább fog csökkenni az épített lakások száma. 2024.ben a jelenlegi információk alapján 7500 körüli lakás átadással számolhatunk Budapesten, de ez a csúszások miatt kevesebb lehet. A 2025-ös év még bizonytalan, mert több projekt építése már zajlik, de a fejlesztők eddig nem kezdték el az értékesítésüket – hangzott el. Hangsúlyozta, hogy az építési engedélyek megszerzése nem jár automatikusan azzal, hogy a beruházó el is kezdi építeni a projektet. A projekt tényleges megkezdését számos egyéb tényező befolyásolja, úgy mint a kereslet (gazdasági kilátások és hitelpiac, támogatási formák), kínálat (áfa-szabályozás, rozsdaövezeti akcióterületek) és a jelenlegi magas árszínvonal (három év alatt 53%-kal nőttek az árak a fővárosban). Az aktuális tanulságok között kiemelte, hogy az első negyedév keresleti és kínálati szempontból is bíztatóan indult, de még csak a gödör alját hagyta el a piac. A magas árszint sokakat kiárazhat a piacról, nőhet a befektetők szerepe. Nem segít a „mezei” lakásvásárlóknak az a tény, hogy ma egy átlagos új építésű lakás ára Budapesten 108 millió forintot tesz ki. Elhangzott még, hogy a Balatonon és ipari városainkban épül a legtöbb új lakás vidéken, exkluzívabb tóparti lokációkban akár budai négyzetméterárak is előfordulnak.

Az előadásokat követő panelbeszélgetésben a projektingatlan-hitelezés helyzetéről volt szó.

Banai Ádám PhD, MRICS, a Magyar Nemzeti Bank jegybanki eszköztárért, pénzügyi stabilitásért és devizatartalék-kezelésért felelős ügyvezető igazgatója kifejtette, hogy alapvetően egészséges hitelállomány van a kereskedelmi ingatlanszektorban, alacsony az NPL-ráta, ez a jó hír. Ebből az következik, hogy a bankrendszer bőséggel képes hitelezni, a kérdés, hogy mit fog. Összességében szigorodnak a hitelezési feltételek, és csak lassan oldódnak ezek. A jövőt nézve mindenki növekvő keresletet vár a kereskedelmiingatlan-szektorban. Az iparlogisztika eddig nagyon jól ment, de túltelítettség előbb-utóbb itt is várható, az irodapiactól pedig egyelőre mindenki ódzkodik. A külső körülmény javulást mutat, strukturális oldalról inkább az irodapiacon vannak kihívások, illetve a korszerűsítés/felújítás állományában látnak most egy felfutást.

Németh Miklós, az OTP Bank Speciális Finanszírozási Igazgatóságának ügyvezető igazgatója úgy gondolja, hogy a bankoknak jó hiteleik vannak, éppen azért, mert konzervatívabban állnak most a piachoz, mint 2008-ban. A bankok úgy vélik, hogy a logisztikai projekteknél is nagyobb óvatosság kell, mert azt látni, hogy vannak nehezebben kiadható logisztikai parkok. Ország Mihály, a K&H Csoport Specializált pénzügyi szolgáltatások és pénzügyi piacok igazgatóság vezetője kiemelte, hogy szeretik azokat a felújításokat finanszírozni, amelyek zöldítésekkel járnak együtt. A probléma az, hogy ezek nagyon nehezen jönnek ki: egy meglévő irodaházat zöldíteni majdnem annyiba jön ki, mint egy teljesen újat felépíteni. Nehéz ezt még modell alapon megvédeni – tette hozzá. Az irodaházak előnye a logisztikai fejlesztésekkel szemben, hogy egy bérleti szerződés 10 évet is kitehet, ami folyamatos és garantált cash-flow-t jelent, ami vonzó egy bank szemében. A logisztika szegmensben általában 5 éves időszakról beszélhetünk, illetve itt a döntési időhorizont sokkal rövidebb: sokszor hamarabb kell elkezdeni az építkezést, mint ahogy az első bérleti szerződések megszületnek. Tatár Tibor MRICS, a WING magyarországi lakó- és irodafejlesztési üzletágvezetője szerint volt egy 20 éves periódus az ingatlanfejlesztésben a Covidig, amikor egyértelmű trendek voltak, a Covid óta viszont más a helyzet: infláció, kamatok, energiaválság, geopolitikai feszültségek zavarták meg a korábbi trendeket. Most olyanokat finanszíroznak, akik meg tudják magyarázni, miért jó az a termék. Úgy véli, az irodapiacon árnyaltabb a kép: gond, hogy nem nő a budapesti bérbeadott állomány, valójában azonban az öregebb házak ürülnek ki, az új irodaházak bérbeadása pedig nő.

Németh Miklós (OTP) szerinte külföldön több lehetőség van a projektfinanszírozásra, mivel ott más folyamatok zajlottak le a gazdaságokban. A hotelpiacban ők látnak fantáziát, hiszen a Covidot is kibírta, de egy jó szponzorra mindig szükség van, ez a bankot is nyugodtabbá teszi. Tatár Tibor (WING) szerint a logisztika szektornak az a sajátossága, hogy viszonylag alacsony a belépési korlátja, így könnyebb vele túlszaladni. A lakáspiacon azonban kifejezett érdeklődést lehet most látni a bankok oldaláról. Banai Ádám (MNB) azt látja, hogy az első negyedévben nőtt a hitelből történő finanszírozás a lakáspiacon, ehhez hozzájárult, hogy nagy mértékben jöttek le a kamatok. Kulcstényező az is, hogy a munkaerőpiac feszes és komoly béremelések is voltak. Mindezek nagyobb keresletet is mutatnak a hiteltermékek iránt. A bankok nagyrészt az önkéntes THM-plafonon belül hiteleznek, de kérdés, meddig marad ez fent ilyen formában, mivel a hozamcsökkenés megállt.

Ország Mihály (K&H) szerint lehet létjogosultsága a bérlakásprogramnak, piaci és társadalmi szempontból is. Finanszírozói oldalon jól állunk, hogy van-e megfelelő belső megtérülés? Ott még nem tartunk. Kellene az önkormányzatok részéről ehhez valami együttműködés a fejlesztőkkel. Németh Miklós (OTP) szerint tömegesen bérlakások építése még messze van, de elszórtan el lehetne indulni. Banai Ádám (MNB) kifejtette, hogy a jegybank nagy szószólója a bérlakáspiacnak. Egy tőkében nem túl gazdag országban fel tud szabadítani tőkét, sok társadalmi haszna lenne. Egy kiépült állomány új befektetőket is be tudna vonzani. Tatár Tibor (WING) a lakáspiac a legnagyobb ingatlan szegmens a világon, ezt babusgatni, támogatni kell, ilyen lehet a bérlakásprogram is, ami jót tehet az országnak. Az elmúlt négy hónap viszonylag felélénkülése a lakáspiacon még törékeny, sok ponton sérülékeny még a piac, nagyon vigyázni kell rá, nehogy elcsússzon valamin - hangsúlyozta.

Címlapkép forrása: Portfolio

Kasza Elliott-tal

3M Company

Nemrég írtam a Solventumról, levált az MMM-ről és áprilisban a tőzsdére ment. Minden MMM részvényes a 4 részvénye után kapott egy SOLV részvényt. Ez eddig nagyon szép, azonban 05.14-én MM

FRISS HÍREK
NÉPSZERŰ
Összes friss hír
Nesze neked, ötéves szuperállampapír: tízmilliárdokat buktak a magyarok az értelmetlenné vált befektetésen
Financial IT 2024
2024. június 11.
Portfolio Property X 2024
2024. május 29.
Portfolio Agrofuture 2024
2024. május 23.
Portfolio AgroFood 2024
2024. május 22.
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
Portfolio hírlevél

Ne maradjon le a friss hírekről!

Iratkozzon fel megújult, mobilbaráthírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Infostart.hu Infostart.hu

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Díjmentes előadás

Kereskedés a magyar piacon kezdőknek

Minden, amit a hazai parkettre lépés előtt tudni érdemes.

Díjmentes előadás

Tőzsdei megbízások helyes használata

Kérdések és válaszok azzal kapcsolatban, hogy mire figyelj, ha kezdő befektető vagy!

Ez is érdekelhet
SO Budapest Building bridge view