Fékeztek az ingatlanárak Budapesten, vidék felé fordulnak a vevők – mi történik a lakáspiacon?

Főbb megállapítások:

• Megtört az árhullám a fővárosi lakáspiacon, havi szinten már lassult a drágulás tempója a befektetői kereslet lecsengésével párhuzamosan. Éves összevetésben viszont 19 százalékkal magasabbak lettek az áprilisi lakásárak Budapesten.
• A magas fővárosi ingatlanárak a vevők egy részét az agglomeráció irányába terelték, ennek eredményeként Pest vármegyében 0,8 százalékról 1,7 százalékra nőtt a lakásár-emelkedés havi üteme.
• Ha a kereslet nem kap újabb lendületet, akkor az év második felében platózásra, másként fogalmazva az árak stabilizálódására lehet számítani. Közben pedig a vevők alkupozíciója javulhat.
• A budapesti fékeződéssel párhuzamosan a vidéki lakások havi drágulása egyre nagyobb tempót mutat.

A lecsengő ingatlanbefektetői kereslettel párhuzamosan a lakásárak drágulása is lassult áprilisban Budapesten, de országos viszonylatban gyorsult a havi árnövekedési tempó az ingatlan.com lakásárindexe szerint.

Éves szinten még mindig jelentős a drágulás: országos szinten 12,5 százalékos, Budapesten pedig 19 százalékos

– írja a cég közleménye. Az éves áremelkedés ütemét nézve Budapest után a dél-alföldi és észak-alföldi régió következik a sorban, vagyis az ipari fejlesztésekkel érintett régiók.

“A budapesti lassulásra a havi adatok utalnak elsősorban. Országosan és a fővárosban is 2 százalék alatti drágulás jellemezte az áprilist, miközben Budapesten az idén 4 százalék feletti áremelkedésre is volt példa január és február között” – értékelte az adatokat Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Balogh szerint az idei drágulás komoly kihívást jelent a vevőjelölteknek, különösen a fővárosban, ugyanis

Budapesten már 1,27 millió forintnál jár a használt eladó lakások és házak négyzetméterárainak középértéke.

A társasházi lakások esetében 1,3 millióra, a 40 négyzetméternél kisebb használt garzonlakásoknál pedig 1,5 millió forintra emelkedett ez az érték – írja az ingatlan.com.

Az új építésű lakások átlagos négyzetméterárai már 1,6 millió forintnál jártak május közepére, főként az erőteljes befektetői kereslet miatt. A magas fővárosi lakásárak újra az agglomeráció felé terelik a vásárlók egy részét, ezt mutatja, hogy a budapesti agglomerációban a drágulás havi üteme áprilisban 1,7 százalékra gyorsult az egy hónappal korábbi 0,8 százalékos szintről.

Az ingatlan.com adatai szerint 2025 májusában az V. kerület volt a legdrágább fővárosi kerület, ahol az eladó használt lakóingatlanok átlagos négyzetméterára megközelítette a 2 millió forintot. A legkedvezőbb árakkal továbbra is a XXIII. kerületben találkozhatnak a vevők, itt átlagosan 785 ezer forintba kerül egy négyzetméter.

A többi nagyvárost tekintve Debrecenben 937 ezer, Szegeden pedig 880 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár, így Szeged az elmúlt 2 évben a második legdrágább vármegyeszékhellyé lépett elő. Győrben 844 ezer, Pécsett 773 ezer, Miskolcon pedig 494 ezer forintot kértek a lakások négyzetméteréért. A legolcsóbb megyeszékhely továbbra is Salgótarján, ahol 2025 májusában mindössze 286 ezer forintba került átlagosan egy négyzetméternyi használt lakóingatlan.

Miben reménykedhetnek a vevők?

Balogh László közölte azt is, hogy a budapesti kereslet lanyhulása miatt a lakásdrágulás tovább lassulhat. Nagy kérdés, hogyha nem kap új lendületet a fővárosi lakáspiac az év második felében, akkor az milyen hatással jár majd az árakra.

A korábbi évek tapasztalatai alapján még ebben az esetben sem várható árcsökkenés rövid távon, de az árak platózására lehet számítani. Ez azt jelenti, hogy az év második felében kisebb mértékben emelkedhetnek a budapesti lakásárak, miközben a vevők alkupozíciója javulhat.

– fogalmazott a szakember. A jelenleg látható forgatókönyveket viszont átírhatja majd a települések önazonosságának védelméről szóló törvény, amelyet várhatóan május 13-án nyújtanak be a parlamentnek. A jogszabály, ha életbe lép, akkor újabb lakáspiaci fordulatokat is eredményezhet a növekvő lakosságszámú települések körében. „Erre vonatkozóan korai még pontos előrejelzést adni, de elképzelhető, hogy ezt a lehetőséget éppen a nagyobb városok, vagy akár egyes budapesti kerületek is kihasználják pótlólagos források bevonására a külföldi vagy befektetési céllal érkező lakásvásárlóktól.” – tette hozzá Balogh László.

Az ingatlan.com szakértője szerint az év első hónapjaiban látott fővárosi lendület lecsengésével párhuzamosan a lakáspiac motorja vidékre költözhet, és 2025 második felében a Budapesten kívüli ingatlanpiacokon láthatunk majd nagyobb aktivitást – zárul a cég közleménye.

Címlapkép forrása: Shutterstock

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ