Vége a halogatásnak: a keleti óriás vezetése idén végre komolyan kezelheti az ingatlanpiaci válságot

Property Warm Up 2026

Találkozzon a magyar ingatlanszektor legfontosabb szereplőivel élőben!

Információ és jelentkezés

A Csiosö – magyarul „az igazság keresése" – január 1-i cikke után a két legnagyobb ingatlanfejlesztőt, a Vankét és a Seazent is tartalmazó

Hang Seng China A Properties Index több mint 6 százalékkal emelkedett az év első napjaiban, jelezve az erősödő befektetői optimizmust.

Ting Lu, a Nomura vezető kínai közgazdásza szerint a publikáció jelentősége messze túlmutat egy szokásos kommentáron. Mint fogalmazott: „Ez az eddigi legátfogóbb elemzés, amit a Csiosö-ben a kínai ingatlan piac állapotáról közöltek, amióta 2021 közepén összeomlott a szektor. A jelentőségét nem szabad alábecsülni."

A Csiosö-cikkeket és más hivatalos kommentárokat a befektetők és elemzők hagyományosan kiemelt figyelemmel követik, mert gyakran ezek jelzik előre a belső politikai viták irányát és a lehetséges változásokat, még mielőtt a konkrét döntések megszületnének. A mostani írás ráadásul az éves parlamenti ülésszak előtt jelent meg: márciusban ülésezik az Országos Népi Gyűlés, ahol a vezetés meghatározza az idei gazdaságpolitikai célokat, és részletesen ismerteti a következő ötéves fejlesztési tervet is.

Ting Lu szerint a halogatás már nem opció. Elemzésében úgy fogalmazott:

Peking nem engedheti meg magának, hogy a végletekig lejtmenetben hagyja az ingatlanszektort: sokkal több konkrét intézkedésre van szükség ahhoz, hogy valódi stabilizációt érjen el az ingatlanpiacon és a gazdaságban

Hozzátette, hogy az eszkalálódó kereskedelmi feszültségek és az exportnövekedés fenntarthatatlansága miatt Peking „nyomás alá kerülhet, hogy látványos támogató csomagot vezessen be".

Az ingatlanpiaci visszaesés annak ellenére húzódik, hogy a legfelső vezetés már 2024 szeptemberében egyértelműen jelezte: meg kell állítani a szektor lejtmenetét. A China Real Estate Information Corp. friss jelentése szerint

az új lakások eladásai nagyjából a felükre estek vissza ahhoz képest, amikor Peking korlátozni kezdte a fejlesztők adósságalapú növekedését.

A 2025-ben értékesített lakóingatlanok összterülete a 2009-es szintre süllyedt. Az eddigi intézkedések, amelyeket eredetileg a spekuláció visszafogására vezettek be, főként a vásárlási korlátozások enyhítésére szorítkoztak.

A Csiosö mostani cikke ezzel szemben jóval átfogóbb és erőteljesebb megközelítést sürget. A szerző szerint az ingatlanpolitikai lépéseket egyszerre kellene bevezetni, nem pedig apró, széttagolt intézkedések sorozataként. Ezzel egyetért Cliff Zhao, a China Construction Bank International vezető közgazdásza is, aki szerint a politika valóban határozottabb fellépést igényel, miközben célzott támogatás a nagyvárosokban viszonylag mérsékelt költség mellett is jelentős hatást fejthetne ki. Úgy véli, a konkrét intézkedések részletei legkorábban a márciusi népgyűlésen, vagy a későbbi, városfejlesztéssel foglalkozó magas szintű tanácskozásokon körvonalazódhatnak.

A hivatalos kommunikáció eddig gyakran úgy írta le az ingatlanpiaci gyengélkedést, mint egy csupán átmeneti szakaszt. A Csiosö mostani írása azonban sürgető hangot üt meg, és egyértelműen kimondja, hogy a döntéshozóknak a lehető legjobban le kell rövidíteniük ezt az átmeneti időszakot. A cikk egyúttal vitatja azt a Pekingben terjedő nézetet, miszerint az ingatlanszektor jelentősége érdemben csökkent volna a kínai gazdaság egészében, és arra is figyelmeztet, hogy a továbbra is erősen eladósodott fejlesztők esetleges csődjeire is fel kell készülni.

A szektor pénzügyi feszültsége már most kézzelfogható. A valaha a legnagyobbak közé tartozó Vanke nehezen teljesíti adósságszolgálatát, ami miatt az S&P Global Ratings leminősítette a cég adósságát. A társaság csak kis híján kerülte el a nemteljesítést egy 2 milliárd jüan (mintegy 96 milliárd forint) értékű, 2025. december 15-én lejáró kötvény esetében, amelyre végül haladékot kapott. A szélesebb piaci nyomást jelzi, hogy a kínai ingatlanfejlesztők fennálló hitelállománya a hivatalos adatok szerint 2025 harmadik negyedévében több mint egy évtizede először csökkent éves összevetésben.

A Csiosö-cikk alapján a piac célzottabb és kreatívabb beavatkozásokra számít. Michelle Kwok, a HSBC ázsiai ingatlanszektorért és a hongkongi részvénypiacért felelős vezető elemzője jelentésében azt írta: a kormány valószínűleg „innovatívabb és célzottabb beavatkozásra készül." Véleménye szerint „a leghatásosabb lépések bizonyára azok lesznek, amelyek érezhetően csökkentik a lakásvásárlók terheit. Várakozásunk szerint a felesleges készletek megvásárlása irányába tett lépések lesznek kulcsfontosságúak."

A túlkínálat és a likviditási problémák egyik gyökere, hogy a kínai fejlesztők hagyományosan már az építkezés befejezése előtt eladják a lakásokat. Így a vevők úgy fizetik a jelzáloghiteleket, hogy az ingatlan gyakran még félkész. Amikor azonban az új eladások visszaesnek, és a hitelfelvétel is beszűkül, a fejlesztők forráshiány miatt küszködnek az elkezdett beruházások befejezésével is.

A kilátásokat továbbra is gyenge fundamentumok határozzák meg. Larry Hu, a Macquarie vezető kínai közgazdásza úgy számol, hogy a lakásépítések befejezése az idei évben további 12 százalékkal esik vissza a tavalyi 17 százalékos zuhanás után. Előrejelzése szerint az új lakáseladások is ismét csökkennek, körülbelül 7 százalékkal, az értékesített alapterület alapján mérve. Hu úgy véli, Peking addig nem nyúl jelentősebb támogatáshoz, amíg az export ténylegesen vissza nem esik. „Ha ez megtörténne, a kormányzatnak helyileg kellene támogatnia a gazdaságot, hogy elérje növekedési célját",

erre pedig a legvalószínűbb opció a lakáspiac támogatása lenne.

Ting Lu ugyanakkor hangsúlyozza: önmagában a Csiosö-cikk még nem jelenti azt, hogy a benne szereplő összes javaslatot végre is hajtják. Rámutat, hogy a szerző a lakásügyi minisztérium alá tartozó kutatóközpont egyik helyettes igazgatója, ami azt mutatja, hogy nézeteit nem biztos, hogy a legmagasabb politikai szinteken is osztják. Ezt állítja szembe egy 2025 júliusában megjelent Csiosö-írással, amely a túlzott verseny visszaszorítására utaló üzeneteket tartalmazott, és álnéven írták alá, ami pedig arra utalt, hogy az a kommentár a vezetőség teljes támogatásával jelent meg.

A két publikáció közötti eltérés arra utal, hogy az ingatlanszektor érdemi, rendszerszintű támogatásáról szóló

magas szintű politikai konszenzus kialakítása még időbe telhet.

Közben Peking továbbra is kiemelten kezeli a technológiai versenyképesség kérdését, különösen az Egyesült Államokkal szemben, ami az erőforrások és a figyelem megoszlását is befolyásolhatja az ingatlanpiaci mentőcsomagokkal szemben.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ