Újabb budapesti kerület fontolgatja az Airbnb szigorítását

Az V. kerületi önkormányzat honlapján megjelent irat, amelyet az Index szúrt ki, részletesen beszámol arról, hogy az elmúlt években látványosan erősödött a turizmushoz kapcsolódó gazdasági tevékenységek súlya különösen a Belváros frekventált részein, a rövid távú lakáskiadás, illetve a vendéglátóhelyek, szállodák, szolgáltatások és turisztikai attrakciók növekvő száma szorítja ki egyre inkább a klasszikus lakófunkciót.

Hogyan üresedik ki a belváros, és mit lehet tenni?

Az Urban-LIS Stúdió Kft. által készített, 85 oldalas tanulmány szerint a folyamat számos urbanisztikai problémával jár, például hozzájárul a lakhatási válsághoz, hiszen az ingatlanok rövid távú hasznosítása felveri az árakat, így a hosszú távú bérlés vagy vásárlás sokak számára elérhetetlenné válik. Valóban a belváros V. kerületében a legmagasabbak a lakásárak az egész országban, az ingatlan.com adatai szerint 2025 decemberében 2 millió forint fölé kúszott az átlagos kerületi négyzetméterár, az egy évvel korábbi 1,9 millióról. Különösen a legfrekventáltabb részeken, a Váci utca, az Erzsébet tér, illetve a Bazilika környékén magasak a lakásárak.

A tanulmány szerint a „túlturizmus” városképi, zaj- és környezetterhelési problémákat is eredményez, miközben

kiszorulnak azok az alapvető szolgáltatások, amelyeket a helyi lakók vennének igénybe,

mint például élelmiszerboltok, pékség vagy patika. Ez hozzájárul ahhoz, hogy úgynevezett monofunkciós belváros alakuljon ki, amit az írói „Prága-szindrómaként” aposztrofálnak, és amely a kerületben mára jól érzékelhető.

Ezt a jelenséget a dokumentum úgy írja le, mint „a történelmi városrészek túlturizmus okozta torzulása, amikor a belvárosi területek elveszítik lakófunkciójukat, és szinte kizárólag turisztikai célokat szolgálnak ki”. Hatására a közösségi kohézió meggyengül, a helyi lakosság kiszorul, az ingatlanok rövid távú bérbeadásra alakulnak, a szolgáltatások a turisták igényeihez igazodnak. Ennek következtében növekszenek a városképi, zaj és környezetterhelési kockázatok merülnek fel, a városi szövet monofunkcióssá válik, megszűnik az autentikus helyi élet, majd az egykor élő város pusztán „díszletté” alakul.

A hosszú távú lakók egyre inkább elidegenednek és egyre kevesebb családos, gyermekes él a házakban. Éppen ezért

a helyi lakosság száma folyamatosan apad,

ami olyan demográfiai és közösségi problémákat szül, mint az elöregedés, az intézmények fenntartásának fajlagos költségnövekedése – kevés gyerek jár például a helyi bölcsődékbe, óvodákba.

Örökségvédelmi, településképi problémák is felmerülnek

Nemcsak demográfiai jellegű problémákat okozhat a túlturizmus: örökségvédelemi és településképi kockázatok is felmerülnek, hiszen a turizmus kiszolgálása miatt nő a történeti városkép átalakulásának veszélye, például harsány, figyelemfelkeltő módon alakítanak át üzletportálokat, maguk az üzlethelyiségek túlzóan turisztikai orientációt kapnak, és sok épületre további, akár oda nem illő emeleti szinteket és tetőtereket húznak.

Az elemzés látványos számokat mutat a szálláshelypiac bővüléséről: tizenöt év alatt a szállodák száma kilencről 48-ra emelkedett, a vendégágyak kapacitása pedig 2700-ról csaknem 12 ezerre nőtt, ami a kerületi lakosság közel felének befogadására lenne elegendő. Emellett a kerületben több mint ötszáz magánszálláshely és hozzávetőleg ugyanennyi egyéb turisztikai célú lakás működik.

A látogatószámok ezzel párhuzamosan szintén meredeken emelkedtek. Míg 2021-ben alig 300 ezer turistát fogadtak, 2024-ben már 1,12 milliót. A prognózis szerint 2025-ben a vendégéjszakák száma meghaladhatta a hárommilliót. A szálláshelyek árbevétele 2021 és 2024 között a négyszeresére nőtt, és már meghaladja a százmilliárd forintot. Az idegenforgalmi adóból ugyanezen időszakban közel négymilliárd forint folyt be az önkormányzathoz.

A népesedési trendek elemzése további riasztó adatokat tartalmaz. Az V. kerületben jelenleg mintegy

24 ezren élnek állandó lakosként, ami másfél évtized alatt több mint kétezer fős visszaesést jelent.

Eközben a külföldi állampolgárok aránya drasztikusan nőtt: míg 2001-ben még csak néhány százalékot tettek ki, 2022-re a lakosság csaknem egynegyedét adták.

Így szabna gátat Belváros-Lipótváros a rövid távú lakáskiadásnak

Az önkormányzat tervei szerint területileg differenciált szabályozást vezetnének be. A koncepció megkülönböztetné azokat a részeket, ahol még jelentős a lakosságszám, azoktól a zónáktól, amelyeket már döntően a turistaforgalom ural. A javaslatcsomag tartalmazza

az új közösségi szállások létesítésének tiltását, a panziók terjedésének megfékezését és a magánszálláshelyek szigorúbb ellenőrzését.

Új fogalmak bevezetését is tervezik, például a „lakóvédelmi zóna”, illetve a még lakódomináns területek megtartása érdekében „lakóvédelmi utca” fogalmát.

A kerület a helyi szabályozásban, az úgynevezett B-LKÉSZ-ben úttörő módon 5%-os Airbnb-korlátot vezetett be korábban, amely az anyag szerint annyiban már eredményesnek bizonyult, hogy a környező belvárosi kerületekhez képest itt kisebb a nyomás és a problémakör. Mégis ennek a rendelkezésnek most a pontosítását, szigorítását javasolja a dokumentum, például, hogy egy intézménydomináns építési övezetben is minden épületre vonatkozzon, hogy ott csak az épületen belül a magánszálláshely és egyéb szálláshely aránya nem haladhatja meg az 5%-ot, ne csak lakóépületre.

Mivel a kerület nem teljes tiltást vezetne be, és már életben van itt Airbnb-jellegű bérbeadást érintő korlátozás, ezért önmagában, csak ennek a koncepciónak, illetve a várható rendeletmódosításnak a folyományaképp nem várjuk, hogy érdemben csökkenjenek a lakásárak.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ