Meglódult az új lakások építése Budapesten: mutatjuk, melyik kerületekben várható a legtöbb átadás

Az OTP adatbázisa szerint idén csak a XIII. kerületben mintegy 3100 új lakást adhatnak át, majd jövőre még 2400-at. A másik slágerterület, a XI. kerület idén 800, jövőre pedig 1900 lakást adhat hozzá a budapesti új állományhoz. A dobogó harmadik fokáért pedig éles lehet a verseny a X. és a IX. kerület között, 2026-ban előbbi, jövőre pedig utóbbi gazdagodhat egy kicsivel több, 1000-1500 közötti új lakással. Az otthon startos ingatlanfejlesztői tervekről ebben a cikkben írtunk részletesen.

Bővült az eladatlan új lakások száma is

A tavalyi magas szintű új kínálat még a masszív keresletet is meghaladta, az építés alatt álló eladatlan lakáskészlet ezért bővült a megelőző évihez képest.

Az OTP adatbázisa szerint 2026 elején közel 7600 már épülő lakásból válogathattak az érdeklődők, melyből a XIII. kerület közel kétezer, a XI. pedig 1500 ingatlannal részesedik. Az azonnal költözhető 630 darabos újlakás-készlet ugyanakkor 2023 vége óta folyamatosan csökken. Aki rögtön költözne, a XIII. kerületben találhat legkönnyebben ingatlant, itt több mint száz lakásból válogathat jelenleg, majd 80-80 darabbal a XI. és a IX. kerület a sorban következő. A Budapesten aktuálisan értékesítés alatt álló projektekben jelenleg összességében 8700 az eladatlan lakások száma (bő ötszáz még csak tervasztalon létezik), 43%-kal több, mint egy éve.

A már átadott és a még épülő szabad lakásokat figyelembe véve kiszámítható az úgynevezett felszívási idő az egyes budapesti kerületekben: ez az elméleti mutató arról informál, hogy a jelenlegi eladási ütem mellett mennyi idő alatt fogyna el a piacon lévő lakásmennyiség, ha nem számolunk új kínálattal.

Ez az érték

• a X. kerületben a legalacsonyabb, ahol mindössze bő két hónapra elegendő új lakás van jelenleg a piacon,
• a XVI. kerület sem áll sokkal jobban.
• A kereslethez viszonyítva az I. kerületben a legbőségesebb a kínálat jelenleg, ahol ugyan mindössze 50 új lakás van a piacon, de a jelenlegi dinamika mellett ez több mint három évig kitartana.
• Két évet meghaladó lehet az elméleti felszívási idő még a VI., IX. és XII. kerületekben is.

Visszafogott újlakásár-növekedés az Otthon Start miatt

A jelenleg építés alatt álló, 2026-os átadású lakásokra szűrve az OTP adatbázisát valamivel 1,7 millió Ft/négyzetméter feletti átlagár adódik Budapesten. Ha 2027-es átadással nézzük, ez 1,83 millióra nő (noha ez még sok esetben tervasztalról történő vásárlást feltételez, s az építkezés során törvényszerűen emelkedik az ár). A mostani árszintek igen változatosak a fővárosban, nagyjából 1 és 4 millió Ft/négyzetméter között szóródnak, illetve egy különleges koncepciójú fejlesztés esetén 7 millió forintig is elmegy a maximum.

„Érdekes helyzetet hoz ugyanakkor az Otthon Start Program, illetve ennek kapcsán a nemzetgazdasági szempontból kiemelt státusz, ugyanis így jelenleg vannak olyan lokációk – például a XI., vagy a XV. kerületben –, ahol a panellakások és bizonyos fizetési ütemezésnél az új óriásprojektek otthonainak négyzetméterára gyakorlatilag összeér" – idézi a közlemény Valkó Dávidot, az OTP Ingatlanpont elemzőjét.

Valkó Dávid

OTP Jelzálogbank / OTP Ingatlanpont, vezető elemző

Valkó Dávid, terület- és településfejlesztő geográfus, földrajz tanár, illetve újságíró alapdiplomája, majd ingatlanszakértő másoddiplomája megszerzését követően, 2000 óta ingatlanpiaci elemzőként tev

…Tovább

Ennek oka, hogy a törvényben 1,5 millió forintos négyzetméterárban maximálták az Otthon Start igénybevételét. Az OTP arra számít, hogy ez a szabály akár érdemben visszafoghatja az újépítésű lakások áremelkedését.

Erőteljes bővülés történt 2025-ben

Tavaly folytatódott a budapesti újlakás-piac erőteljes növekedése, az első féléves 4200 után az év második felében 4500 új lakást adtak el. Ezzel az egész éves 8700 darabos értékesítés csak egy hajszállal maradt el a 2024-es évtől, aminél magasabbra viszont 2017 óta nem volt példa – derül ki az OTP kétlakásosnál nagyobb projekteket publikus források alapján felmérő adatbázisából. Már ebből is látszik, hogy a főváros újépítésű lakásainak piacán nem most kezdődött az erőteljes növekedés, két erős éven van túl ez a szegmens.

A legtöbb új lakást tavaly

• a XIII. kerületben adták el, ahol egy év alatt meghaladta a kétezer darabot az értékesítés, de
• a XI. kerület is alig maradt el ettől.
• A dobogó harmadik fokára pedig a X. kerület került, ahol még ezer felett volt tavaly az eladott lakások száma.
• Erős volt az év a XIV. és a IX. kerületekben is, ahol meghaladta az 500 új lakást a felszívás.
• A másik véglet az V. kerület, ahol alig vannak újépítésű ingatlanok, kevesebb, mint tízet adtak el 2025-ben,
• de ezt alig haladta meg az I. és a XVI. kerület adata.

Tavaly 259 projekt került a piacra összesen 11 400 lakással, ami 40 százalékkal haladja meg a 2024-es év adatát. Ez jórészt annak köszönhető, hogy a szeptemberben indult Otthon Start program megmozgatta a keresletet, illetve a hitelprogramnak legalább 70%-ban megfelelő 250 lakásosnál nagyobb fejlesztések nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházásokká válhatnak. Emellett szintén tavaly indult el a Lakhatási Tőkeprogram, amely forráslehetőséggel segíti az ingatlanfejlesztőket – hangsúlyozta Valkó.

A 2025-ben megkezdett értékesítéseket tekintve sincs nagy meglepetés a kerületek rangsorában, a XI. és a XIII. kerület szinte fej-fej mellett állnak mintegy 2500 lakással. Ugyanakkor 2024-hez képest legnagyobb arányban az I., VIII., XV., XVIII., XIX. és XXI. kerületekben bővült az új kínálat. A lakásépítők növekvő magabiztosságát mutatja, hogy míg 2024-ben összesen 29 ötvenlakásosnál nagyobb projekt(ütem) értékesítését kezdték meg újonnan a fővárosban, amelyből 21 haladta meg a 100 lakásos volument, tavaly már 55 nagy beruházás került piacra, amelyek közül 39 éri el a 100 lakásos méretet.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ