Évek óta nem látott mélyrepülés Magyarországon: súlyos adatok érkeztek az építőiparból

Visszaesés a magasépítéseknél

2025 utolsó negyedévében jelentősen csökkent az aktivitás-kezdés a magasépítési szektorban az előző negyedévekhez viszonyítva, ugyanakkor a magasabb első negyedéves összeg miatt az egész éves visszaesés 2024-hez képest 10 százalékos maradt, míg 2023-mal összehasonlítva a csökkenés 8 százalékos volt. Összességében valamivel kevesebb, mint 2000 milliárd forint értékben indultak meg kivitelezések a szektorban tavaly, ami a 2021-2025 közötti időszak legalacsonyabb szintjét jelentette. A társasházi lakásépítések 2025-ös jelentős felfutása, és a nem lakáscélú magasépítéseket jellemző kevés kivitelezés indítás miatt a magasépítési aktivitás-kezdés közel felét a társasházi lakásépítés adta, amire a 2000-es évek első fele óta nem volt példa.

A negyedik negyedévben

a nem lakáscélú magasépítéseket visszaesés jellemezte.

Az elindult építkezések összege nagyjából a szintén szerénynek számító második negyedév szintjén mozgott az év utolsó három hónapjában is. Az év egészét nézve 1000 milliárd forint körül alakult a nem lakáscélú magasépítési aktivitás-kezdés, ami a 2018-2025 közötti időszak legalacsonyabb összege, és folyóáron is 37,5 százalékos visszaesést jelentett 2024-hez, valamint 43 százalékos elmaradást 2023-hoz képest.

A 2025 negyedik negyedévében kivitelezési fázisba lépő legnagyobb nem-lakáscélú magasépítési projektek közé tartozott több logisztikai központ építése, mint

• a debreceni CATL raktárcsarnoka,
• a Porsche Parts Center logisztikai-raktár központja Budaörsön, valamint
• a VGP Park Budapest Aerozone 2. C épületének kivitelezése.

Ezeken kívül kezdetét vette több szállodaépítés is,

• Budapesten a Mama Shelter Hotel és
• a Ruby Hotel kivitelezése, valamint
• Balatonfüreden a Danubius Hotel Annabella ***Superior beruházás.

Az autópálya-bővítés tornázta fel a mélyépítési számokat

Az M1-es autópálya bővítése miatt - a M0-Concó pihenőhely között - a harmadik negyedév magas aktivitás-kezdést produkált, de azt követően az utolsó negyedévben ismét nagyon alacsony szinten alakult a megkezdett mélyépítési kivitelezési munkák összege Magyarországon, és nem csak értékében, de számában is kevés projekt vette kezdetét. Köszönhetően az autópálya-beruházásnak, az éves számok szebb képet festenek a szektorról, közel 1000 milliárd forint összegben indultak el beruházások 2025-ben, ami nem sokkal tért el az egy évvel korábbitól. Bár a 2024-es számokat szintén egy nagyobb beruházás, a mohácsi Duna-híd és kapcsolódó úthálózat kivitelezésének elindulása lökte magasra. Összességében azonban 2024-2025-ben a két említett nagy projekten kívül nagyon mérsékelt volt a kivitelezési fázisba lépő mélyépítési projektek összege.

A visszaeső mélyépítéseket jól jelzi, hogy a negyedik negyedév legnagyobb elindult építőipari kivitelezései közé egy mélyépítési projekt sem tudott bekerülni.

Budapest továbbra is vezet

Az elmúlt négy negyedévben a teljes aktivitás-kezdésen belül a legmagasabb aránnyal Budapest rendelkezett, amelyhez a megkezdett építőipari kivitelezések 31 százaléka kapcsolódott. Szintén magas aránnyal bírt, elsősorban az autópálya-építés miatt a Közép-Dunántúl, részesedése meghaladta a 27 százalékot. Mindezekkel együtt az építkezések több, mint 40 százaléka Közép-Magyarországon indult el, 36,4 százalék kapcsolódott a Nyugat-Dunántúlhoz, és 23 százalékos volt Kelet-Magyarország részesedése.

Kevésbé voltak aktívak a társasházi lakásfejlesztők a negyedik negyedévben

2025 negyedik negyedévére ismételt csökkenés volt tapasztalható az elindult társasházi kivitelezések értékében, ezzel a megkezdett építkezések bekerülési értéke az elmúlt két év második legalacsonyabb negyedéves összegét jelentette. 2025 összességében azonban így is rekordévnek számított, az év első három negyedéves magas társasházi aktivitásának köszönhetően, közel 1000 milliárd forint értékben indultak el építkezések, ami folyóáron is 60 százalékkal meghaladta az előző év aktivitás-kezdés szintjét, változatlan árakon nézve pedig nagyjából az eddigi rekordot tartó 2017-2018-asnak felelt meg.

2026-ban is erős társasházi lakásépítésre lehet számítani. Egyrészt a tavalyi évi előzetes adatok az építési engedélyezés felpörgését mutatták, másrészt a 2025 szeptemberben indult Otthon Start program, illetve a szintén tavaly indult Tőkeprogram is további lökést adhat az építkezéseknek. Az Otthon Start programhoz kötődően már több ezer lakás építését jelentették be a kiemelt beruházásokban, illetve további több ezerre vonatkozó pályázat kaphat még zöld utat. Mivel a kiemelt projektek esetében értékesítési határidőknek is eleget kell tenni, ezért ezek indulása minél hamarabb várható, sok építése már az idei évben elkezdődhet.

Az elmúlt évek gyengébb projektindítási hajlandósága 2025-ben látszott az aktivitás-kezdés mutatón is, tavaly összesen 370 milliárd forint értékben adták át társasházakat, ami nagyjából 8 százalékkal elmaradt a 2024-es értéktől.

Az elmúlt négy negyedévet nézve, a társasházi aktivitás-kezdés nagy része Budapesthez kapcsolódott, a kivitelezések 68 százaléka itt indult el 2025-ben, míg Közép-Magyarország részesedése a fővárossal együtt 70 százalékos volt. Nyugat-Magyarországon az építkezések 16, Kelet-Magyarországon 14 százaléka kezdődhetett meg.

Mérsékelt aktivitás a nagy- és kiskereskedelmi-ingatlan szegmensben

A nagy- és kiskereskedelmi-ingatlanoknál kiugró aktivitás-kezdést utoljára 2017-ben és 2021-2022-ben láthattunk. 2017-ben a magas értékhez az Etele Plaza kivitelezésének elindulása járult hozzá, míg a magasabb 2022-es számokban jelentős szerepe volt két nagyobb projektnek:

• ekkor kezdődött el az ActiCity Rendezvényközpont beruházás Veszprémben, és
• a Zenit Corso bevásárlóközpont II. Ütemének építése Zuglóban, amely utóbbi tavaly nyitotta meg kapuit.

2025 ugyanakkor meglehetősen szerény aktivitás-kezdést hozott a nagy- és kiskereskedelmi ingatlanok esetében, 27 százalékkal kisebb összegben indultak el kivitelezések, mint 2024-ben, de a visszaesés 2023-hoz képest is 16 százalékos volt, nagyjából a 2020-as szinten mozgott, az elmaradás a csúcsévekhez (2017 és 2021-2022) képest pedig 39-50 százalékos volt. A visszaesés ellenére azért tavaly is kezdődtek nagyobb projektek, mint

• az OBI Barkácsáruház és Drive-in Kistarcsán, vagy
• a Stop Shop Salgótarján beruházás.

2025-ben összesen 71 milliárd forint értékben adtak át nagy- és kiskereskedelmi ingatlanokat, ami megegyezett a 2024-es összeggel, elkészült például

• a Táncsics Mihály utcai bevásárlóudvar Komáromban,
• a Time Out Market I. üteme Budapesten,
• a Mömax lakberendezési áruház Székesfehérváron, valamint
• a Spar áruház és a Dera Park bevásárlópark Szentendrén.

A kutatás célja, hogy a projektadatbázis rendszeres, negyedévenkénti feldolgozásával az egyedi építési projektek adataiból olyan aggregátumokat alakítson ki, amelyek új információt hordoznak az építési piac szegmenseinek teljesítményéről. A lakásépítést külön, a nem-lakáscélú magasépítést 9, a mélyépítést 8 szegmensre osztva aggregálják az egyedi projektadatokat.

Az EBI Építésaktivitási Jelentés három kutatócég együttműködésének eredménye, melyhez az iBuild a projektkutatással és a projektadatbázissal, az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont és a Buildecon Építésgazdasági Kutató pedig a mutatószámok kialakításával és az aggregálást végző algoritmusok kidolgozásával járul hozzá.

Címlapkép forrása: Shutterstock