Bár az utóbbi időben mind vidéken, mind Budapesten folyamatosan csökkentek a lakáskiadással elérhető hozamok, vannak még olyan területei az országnak, ahol továbbra is jó üzlet a befektetési célú lakásvásárlás. Az alábbiakban arra voltunk kíváncsiak, hogy az elmúlt 5 év során hogyan változtak a hozamok, és hol érdemes nézelődni, ha a lakás hosszú távú kiadásával szeretnénk gyarapítani bevételeinket.


A válságot követő egy-két évben szinte egyáltalán nem kellett azon gondolkodni, hogy hol vásároljunk lakást, azok ugyanis már csak az évről évre bekövetkező jelentős áremelkedés miatt is szép hozamot termeltek a befektetőknek. Az árak ugyan még most is felfelé haladnak, de ma már - különösen hosszabb távon gondolkodva - sokkal nagyobb a jelentősége annak, hogy az áremelkedés mellett a lakás kiadásával milyen hozamokat lehet elérni.

A hozamszintek változása jól nyomon követhető az OTP Jelzálogbank ábráján, ahol látható, hogy a hozamok hol álltak 5 évvel ezelőtt és hol állnak most. A bérleti díjak 2014 óta átlagosan 50 százalékkal nőttek (a legkevésbé, 30 százalék alatt a II. kerületben és Győrben, míg a legjobban, 70 százalék felett a VII. és VIII. kerületben, valamint Pécsen és Szegeden), az ingatlanok ára azonban ennél jóval nagyobb ütemben, 115 százalékkal emelkedett (legkevésbé, 75 százalékkal Pécsen, legjobban, 173 százalékkal a VII. kerületben) éppen ezért 5 év alatt mindenhol hozamcsökkenés következett be.

A VI. kerületben például öt év alatt 11 százalékról 6 százalék alá mentek a hozamok, a mi szempontunkból azonban nem a csökkenés mértéke a lényeg, hanem az, hogy ma milyen megtérülésre számíthatunk az ingatlanunk bérbeadásával. Ebben a tekintetben pedig három vidéki város, Pécs, Szeged és Kecskemét teljesített a legjobban, ezt pedig két budapesti kerület (III. és VIII.) holtversenyben követi.

Hiába él tehát még most is sokak fejében az a kép, hogy kizárólag a belvárosban éri meg befektetési céllal vásárolni, úgy tűnik, hogy ott ma már inkább csak Airbnb típusú lakáskiadással érhetők el átlag feletti hozamok.

Budapest vagy vidék?

Nem kérdés, hogy azokon a megyeszékhelyeken, ahol az egyetemek miatt erős a bérlakások iránti kereslet - Pécs, Szeged - különösen megéri jó elhelyezkedésű, jó szobaelosztással rendelkező lakást kiadási céllal vásárolni. Budapestiként azonban az említett két városban történő lakásüzemeltetés extra költségeket jelenthet - utazási költség, vagy megbízott helyi üzemeltető költsége - ami rontja a megtérülési mutatókat. Éppen ezért a fővárosban élve érdemes lehet valamelyik fővárosi kerületben vásárolni. A fent említett elemzés szerint jelenleg ez a III. és a VIII. kerületben a legcélszerűbb, ott sem mindegy azonban, hogy hol és milyen lakást veszünk.

Használt vagy új lakás?

Az, hogy valaki használt vagy új lakást vásárol, leginkább a befektetésre fordítható vagyonának a mennyiségétől függ. Abban az esetben azonban, ha valaki mindkettőt megengedheti magának, azt is figyelembe kell venni, hogy a kiadással elérhető hozamokon túl, az új vagy a használt lakások piacán várható-e nagyobb mértékű áremelkedés.

Azt feltételezve, hogy a munkaerőhiány, az építőanyagok drágulása és az egyre szigorodó energetikai követelmények miatt a következő években kevesebb lakás épülhet, arra enged következtetni, hogy a mostanihoz hasonló kereslet mellett az új lakások tovább drágulhatnak. Ilyen szempontból nem elvetendő befektetési céllal új lakásban gondolkodni, már csak azért sem, mert az előző válság alatt bebizonyosodott, hogy a jó helyen lévő, prémiumkategóriás lakások ellenállóbbnak bizonyultak az árcsökkenésnek, az alacsonyabb árkategóriás panellakásokkal szemben. A III. kerületben a Főtértől 500 m-re, a Duna-part mellett 5 hektáron fekvő, a Folyamőr utca, Miklós tér, Bogdáni út által határolt területen épülő Waterfront City - amelyet az egyik legnagyobb magyar ingatlanfejlesztő, a Biggeorge Property épít, - okos választás lehet annak, aki a bérleti díjból származó hozamok mellett az értéknövekedésből is profitálni akar. A nagyobb projektek első ütemeiben jellemzően bevezető árakon történik az értékesítés, így a korán ébredők jelentős felértékelődést könyvelhetnek el a projekt előrehaladtával. A "smart city" városrész létrehozásával a környék felértékelődése várható, egy új városközpont alakulhat ki, mely 1400 lakással, és 10 000 négyzetméter kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó és iroda egységgel teszi gazdagabbá az ott lakók életét. A közismert Ybl díjas építész, Hajnal Zsolt nevével fémjelzett projekt koncepciójának része az a gyaloghíd, amely a Waterfront City területéről indulva kötné össze a környéket az Óbudai-szigettel (Hajógyári sziget), mely a zöld környezetet egy karnyújtásnyira elérhetővé tenné a környékbeliek számára. A gyaloghíd koncepciójának egyeztetését a fejlesztő megkezdte a III. kerületi és a Fővárosi Önkormányzattal, a híd megvalósítása a projekt későbbi ütemében történhet, a Fővárosi Önkormányzattal történő megállapodás függvényében.

Ingatlanvásárlás előtt azonban - akár új, akár használt - legfontosabb az alapos tájékozódás, használt esetén a társasházról és annak jogi környezetéről, új esetén pedig leginkább a fejlesztő megbízhatóságáról, amire jó garancia az évtizedes fejlesztési tapasztalat.

 

TÁMOGATOTT TARTALOM

A cikk megjelenését a Biggeorge Property támogatta.