Budapest kiteheti a megtelt táblát

2018. január 7. 14:14    
nyomtatás
 
A kereskedelmiingatlan-piac komoly bővülésen ment át az elmúlt években. A bérleti díjak nőnek, miközben a bevásárlóközpontokban már szinte nincsenek szabad területek. Ez pedig jelentősen nehezíti a nemzetközi láncok hazai piacra lépését, amelyek ráadásul komoly terveket szövögetnek Magyarországgal kapcsolatban.


Néhány évvel ezelőtt a hazai kiskereskedelmi szegmens nem tartozott a feltörekvő részpiacok közé, a budapesti belvárosban a tulajdonosok jellemzően csak áron alul tudtak bérlőt és vásárlót találni az ingatlanjaikra, a város belső részei hemzsegtek az üresen álló üzlethelyiségektől. Egyedül a prémium bevásárlóközpontok tartották magukat.

A belváros újjáéledése


Mára azonban ez a trend megfordult, a bérlők szinte sorba állnak a jó belvárosi helyekért, miközben a bevásárlóközpontokban is alig akad hely. Jellemző azonban, hogy a belvárosi helyszínek körében az alternatív hasznosításnak jut komoly szerep, mint például a kiskereskedelmi szolgáltatások - éttermek, kávézók, szórakozóhelyek, ajándékboltok vagy akár az elmúlt években népszerűvé váló szabadulószobák. Az Erzsébet és Teréz körúton 2010-ben még csupán 13 százalék körül mozgott a vendéglátó profillal rendelkező üzletek - vagyis éttermek, gyorséttermek, kávézók, sörözők -aránya, 2014 óta ez az érték az utóbbi esetében 24, míg az előbbinél 34 százalékra nőtt - az ECRS Magyarország 2017 szeptemberi felmérése szerint.

A belváros újjáéledésében, felívelésben, illetve a funkcióváltásban elsősorban a külföldi turisták jelentősen bővülő száma játszott nagy szerepet, akik rendkívül erős fizetőképes keresletet jelentenek az előbb említett szolgáltatások iránt. A turisták számának növekedését jól mutatja, hogy mára kétszer annyi vendégéjszakát töltenek el nálunk külföldiek, mint a 2000-es években, de 2010-hez képest is másfélszeres a bővülés.

Budapest kiteheti a megtelt táblát

Forrás: Shutterstock

Bővülő kiskereskedelmi forgalom


Bár a belvároson kívüli kiskereskedelmet már kevésbé befolyásolják a külföldiek, és a bevásárlóközpontok, illetve óriás áruházak forgalmában sokkal inkább a hazai vásárlók játszanak fontos szerepet, itt is csupa jó hírről lehet beszámolni az elmúlt években. 2013 és 2016 között közel 14 százalékkal bővült a kiskereskedelmi forgalom hazánkban, annak ellenére, hogy erre az időre esett a vasárnapi zárvatartás nagyjából egy éve. A növekedés pedig a tavalyi évben sem állt meg, szeptemberben például a kiskereskedelmi forgalom volumene 6 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbi szintet, a bővülés pedig egy éve nem volt ilyen magas. Különösen nagy volt a megugrás a nem-élelmiszer jellegű üzleteknél, ahol a forgalom 12,5 százalékkal növekedett a KSH adatai szerint 2016 és 2017 szeptembere között.

Ezeket a számokat látva nem meglepő, hogy a tavaly előtti évben 11 új kiskereskedelmi márka lépett be a hazai piacra, vagyis a cégek bíznak abban, hogy a forgalom a továbbiakban is növekedni fog. 2017-ben is folytatódott a márkabővülés, az első fél évben négy új szereplő jelent meg a hazai piacon, melyek közül három (a Palmers, a Marina Rinaldi és a Pinko) a belvárosi helyszíneket célozta meg. A sor pedig a jövőben tovább folytatódhat. Magyarország előkelő helyen áll ugyanis a nemzetközi kiskereskedelmi láncok európai terjeszkedési listáján. Hazánkat a CBRE kutatása szerint a láncok 19 százaléka választaná célországként, ezzel a spanyol és holland piaccal együtt osztozik az ötödik helyen a listán.

A fejlesztésekből továbbra is hiány van


A jelentős keresletbővüléssel azonban a kínálat továbbra sem tud lépést tartani, klasszikus kiskereskedelmi ingatlan, vagyis bevásárlóközpont vagy retail park nem készült el tavaly. Ugyanakkor 2017-ben adták át az IKEA harmadik, 33,5 ezer négyzetméteres áruházát Soroksáron.

A kínálat jelentős bővülése a jövőben sem várható, jelenleg ugyanis nincsen olyan kiskereskedelmi fejlesztés, ahol már elkezdődött az építkezés - bár azt hozzá kell tenni, hogy több projekt esetében a tervezés és előkészítés már megindult. A kisebbek mellett - mint a Párisi Udvar - az egyik nagyobb beruházás lehet a Dél-Budán megvalósítandó Etele Pláza a Futureal fejlesztésében, amely leghamarabb 2019 végén készülhet el. Az Immochan Solymárra, az Auchan mellé építene egy 14 ezer négyzetméteres strip mallt, míg az ECE Észak-Budán húzná fel 51 négyzetméteres Aquincum Centerét néhány éven belül, a CBRE adatai szerint.

Budapest kiteheti a megtelt táblát


Pedig új területekre nagyon is szükség lenne, egyrészt a kereskedelmi láncok bővülő száma miatt, másrészt akármennyire is soknak tűnik Budapesten a bevásárlóközpontok száma, Közép-Kelet-Európa fővárosait, Belgrádot, Szófiát elnézve Budapest le van maradva az ezer főre jutó bevásárlóközpont-területben. Ha pedig Prágához, Varsóhoz és Pozsonyhoz hasonlítjuk a hazai eredményeket, még szembeötlőbb a különbség. Előbbiekben két és félszer annyi bevásárlóközpont-terület jut egy lakosra, mint Budapesten. A helyhiány azért kritikus, mivel ez gyakorlatilag ellehetetlenítheti az újabb márkák megjelenését a hazai piacon.

Budapest kiteheti a megtelt táblát

Forrás: Shutterstock


Üresedés, bérleti díjak és hozamok


A jelentős kereslet hatására a hazai piacon tovább emelkedtek a bérleti díjak a kiskereskedelmi ingatlanok piacán. A legdrágább bérleti díjakat a budapesti belvárosi prémium helyszíneken találjuk, ahol a turizmus további bővülésének hatására már 130 eurót is elkérhetnek egy négyzetméternyi területért havonta. Szintén magasak az árak a kiváló elhelyezkedéssel rendelkező fővárosi bevásárlóközpontokban, ahol 65-100 euró/négyzetméteres bérleti díjat kell fizetni a területekért. A kevésbé népszerű bevásárlóközpontokban ennél valamivel olcsóbban is üzlethez lehet jutni, az árak 25-45 euró körül mozognak. A vidéki plázákban 35-60 euró/négyzetméteres bérleti díj mellett lehet helyet bérelni a CBRE adatai szerint.

A bérleti díjak pedig a jövőben tovább emelkedhetnek, miután az üres területek egyre fogynak. Mint korábban bemutattuk, a belváros újjáéledésének köszönhetően már a főváros valamennyi kiemelt kiskereskedelmi helyszínén stabilizálódott az üresedés, a kereslet pedig egyre nő. A bevásárlóközpontokban még inkább jellemző, hogy nem találnak új helyet a potenciális bérlők, a jobb elhelyezkedésű plázák gyakorlatilag teljes bérbeadottság mellett működnek, ami jelentősen nehezíti az újabb márkák hazai piacon való megjelenését, és mint arra már kitértünk, új területek megjelenésére a közeljövőben nincs is sok esély.

A cikk bővebben a Portfolio Ingatlan Magazin legújabb számában olvasható.

Portfolio Ingatlanmagazin - Az 50 legbefolyásosabb személy a magyar ingatlanpiacon


Budapest kiteheti a megtelt táblátAz ingatlanpiac szárnyalása 2017-ben is folytatódott, de a gyors felívelés újfajta kockázatokat is hozott. Az építőipari kapacitással és a munkabérekkel kapcsolatos problémák miatt a projektek folyamatosan drágulnak, ami gyakran a fejlesztőket is újratervezésre kényszeríti. Ez azonban nem szab gátat a beruházásoknak, a következő években több tízezer új építésű lakás, félmillió négyzetméternél is több modern irodaterület, ezret meghaladó 4 és 5 csillagos szállodai szoba, logisztikai csarnokok és hatalmas új székházak - Telekom, MOL, OTP - készülhetnek el. Az 50 legbefolyásosabb ingatlanpiaci szereplő között most is jelen vannak a legnagyobb cégek képviselői, az ismert nevek mellé azonban egyre több új versenytárs zárkózik fel.

A legfrissebb számot keresd a Portfolio Könyvesboltban vagy a nagyobb újságárusoknál!

Előző cikk  Előző cikk Következő cikk  Következő cikk


F?rum
 
 
×
×
Jogi nyilatkozat
A jelen oldalon található információk és elemzések a szerzők magánvéleményét tükrözik. A jelen oldalon megjelenő írások nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII törvény (Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást.

Bármely befektetési döntés meghozatala során az adott befektetés alkalmasságát vagy megfelelőségét csak az adott befektető személyére szabott vizsgálattal lehet megállapítani. Az egyes befektetési döntések előtt éppen ezért tájékozódjon részletesen és több forrásból, szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadójával!

Az előbb írtakra tekintettel az előadás szervezője, az oldal üzemeltetője, szerkesztői, és szerzői valamint előadói kizárják mindennemű felelősségüket az oldalon esetleg megjelenő információra vagy adatra alapított egyes befektetési döntésekből származó bármilyen közvetlen vagy közvetett kárért vagy költségért.
Bővebben...



Friss hírek
20 hír 30 hír 40 hír





hirdetés
Állásajánlatok
Szerkesztő - újságíró
 
Rovatnavigátor
EZT OLVASTA MÁR?
11
22
33
44
55
0
Prémium