Szétfeszített vasfüggöny: mennyit ér a Rába értékesítésre váró ingatlanvagyona?

‹ 1 2 3 4 5 ›

Az értékelés során a következő meghatározó tényekkel ill. feltételezésekkel éltünk:

1. A 130 ezer állandó lakossal rendelkező Győr különleges adottságokkal rendelkező megyeszékhely és fontos ipari központ, ennek ellenére 6,000 lakásegyenértékre csak nagyon hosszú távú beruházásban gondolkodva lehet reális esély. 2021-ig sem tartjuk igazán valószínűnek, hogy befejeződjön a teljes városréti projekt. Fennállhat a veszélye annak, hogy az eredetileg tervezett módon nem valósul meg ennyi új otthon megteremtése.
2. Az első fázis értékesítései (2.5 hektáros bevont terület) 2009-re lezárulnak, 2013-ig összesen 10 hektáros terület bevonására kerül sor.
3. A Rába az első fázis értékesítéseiből befolyó bevétel 11%-át kapja meg az Engeltől, ezt követően pedig újratárgyalják a szerződéses feltételeket. Feltételezésünk szerint a telek birtokosának 11%-os részesedése a következő megvalósított fázisokban sem változik.
4. A 2002-es szerződés alapján az ingatlan tulajdonosaként a Rába inflációkövetően minimum 10,000 Ft/nm bevételre jogosult a tulajdonába tartozó teljes, 43 hektáros terület után. Úgy véljük, ez a minimum ár a győri belváros szerves folytatásának tekinthető területen lévő telek (lebontásra váró ingatlanokhoz kapcsolódó költségekkel csökkentett) mindenkori értékét reprezentálja.
5. A gépipari cég menedzsmentjének álláspontját igazolja a jövő: a társaság nem várja meg a projekt teljes futamidejét, hanem amint jobban előrejelezhetővé válik a teljes befektetési időtartam, 2009-2013 között professzionális ingatlanbefektető számára értékesíti saját részesedését.
6. Bár a Rába és az Engel között havi rendszerességű elszámolás működik, előrejelzésünket éves szinten alakítottuk.

A projekt első fázisában (feltételezéseink szerint 2009 végi zárással) az Engel a tervek szerint négy épület összesen 430 lakását értékesíti, ezzel a teljes területnek alig 6%-át, mindössze 2.5 hektárt von be a fejlesztésbe. 2009-ben az inflációkövetés miatt a Rába számára biztosított minimum összeg négyzetméterenként 14,570 Ft-ra, összesen 378 millió Ft-ra emelkedik. Ennél azonban a szerződésben kikötött másik feltétel, az értékesítési bevételek 11%-a lényegesen magasabb összeget jelenthet. Amennyiben 55 nm-es átlagos lakás mérettel és 320-330 ezer Ft-os átlagos négyzetméter árral számolunk, a 430 lakás 832-858 millió Ft-os bevételhez juttathatja a magyar tőzsdei társaságot.

Az első fázis relative jól előrejelezhető számai tehát igazolják a cég eszközgazdálkodási igazgatójának októberi elemzői nyílt napon elhangzott véleményét, a minimum összegnek több mint kétszeresét jelentheti az árbevétel százalékában meghatározott részesedés a Rába számára. Az első fázisból mind a bevont terület, mind a lakásegyenérték alapján arányosan jelezhető előre a projekt távlati tervekben szereplő további része, itt azonban már egészen más kockázati prémiummal érdemes kalkulálni.