Szétfeszített vasfüggöny: mennyit ér a Rába értékesítésre váró ingatlanvagyona?

‹ 1 2 3 4 5 ›

Meggyőződésünk, hogy az első fázis zárása után a Rába már képes lehet arra, hogy a projektben meglévő részesedését értékesítse egy professzionális ingatlanfejlesztő (könnyen lehet, hogy éppen az Engel) számára.

A teljes Rába-Engel projekt értékelését három részre bontottuk:

1. A projekt általunk jól előrejelezhetőnek tartott, kezdeti fázisaiból várható pénzáramlás (2006-2013e)
2. A Rába kiszállási tranzakciójának idején a projektbe még be nem vont telekhányad értéke
3. A projekt további, nehezen előrejelezhető, lényegesen kockázatosabb részéből (2014e-2021e) várható pénzáramlás

Az első tényező az értékesítés idejéig havi rendszerességgel, folyamatosan folyik be a győri társasághoz, a másik két elem pedig az akkor aktuális kilátásoknak megfelelő súllyal érvényesül majd a tranzakciós árban. A legrosszabb szcenárió bekövetkezése esetén (teljesen leáll a fejlesztési projekt) a Rába a fennmaradó belvárosi telket adhatja el egy vagy több vevőnek.

Feltételezésünk szerint 2013-ig 10 hektáros terület lakásait képes majd értékesíteni az Engel a városréti projektből, ennek megfelelően határozhatóak meg a projekt kezdeti fázisaiból befolyó pénzáramlások a Rába számára (a minimum árhoz képest tartósan több mint kétszeres árat prognosztizálva), majd azok jelenértéke.

Látható, hogy annak tükrében, mekkora valószínűséget társítunk a teljes (43 hektáros) projekt befejezése mellé, úgy növekszik a tőzsdei társaság részesedésének jelenértéke. Amennyiben a vevő biztosan látja, hogy megvalósítható a teljes projekt, a Rába részesedése már most 8.4 milliárd Ft-ot érhet. Megítélésünk szerint a valós kockázatokat a 2013 után fennmaradó 33 hektáros területre egy 50%-ban telekértéket, 50%-os súllyal a projekt további tervezett ütemeiből származó pénzáramlásokat figyelembe vevő szcenárió modellezheti.

Tudatosan konzervatív előrejelzésünk szerint a Rába-Engel projekt jól előrejelezhető, kezdeti fázisai mintegy 2.1 milliárd Ft-os jelenértékkel bírnak. Mivel csupán 50%-os esélyt adunk annak, hogy az Engel a tervezett teljes városréti projektet megvalósítja, a 2009 és 2013 közötti teljes kiszállás során a telekérték és a projekt folytatásában rejlő értéknek azonos súlyt adtunk. Mindezek alapján a tőzsdei társaság részesedésének jelenértékét egy részvényre vetítve közel 500 Ft-ra becsültük. Megítélésünk szerint a Rábának érdemes lehet az I. fázis sikereit megvárnia, majd minél előbb értékesítenie részesedését. Ezzel mintegy 10-12 évvel hamarabb juthat nagyságrendileg akkora összeghez, mint amit a projekt tervezett zárásakor, 2021-ben érne a tulajdonába tartozó telek értéke.