társasház
Bank

Elszabadulhat a pokol a lakáshiteleknél, rég nem látott törlesztőrészletek jönnek

Akár 10 százalékkal is megemelkedhet a hitelek egy részének törlesztőrészlete az eddigihez képest, miután a szigorodó monetáris politika hatására több mint hat éve nem látott csúcspontra emelkedtek a bankközi kamatok az elmúlt hetekben. A jelenség leginkább a változó kamatozású hitellel rendelkező lakáshiteleseket, köztük az egykori devizahiteleseket sújtja. Ők az elmúlt hat év nagy részében a törlesztőrészletük jelentős csökkenésének örülhettek, ezt fordítja most vissza a kamatemelkedés.

A várakozásoknak megfelelően újabb 30 bázisponttal 1,5%-ra emelte irányadó kamatát tegnapi ülésén a Magyar Nemzeti Bank monetáris tanácsa, és az állampapír-vásárlási program fokozatos kivezetésének megindítása mellett döntött.

Bár a hazai hitelek kamatát nem közvetlenül az alapkamathoz kötik, a fokozatosan szigorodó monetáris politika a hitelkamatokra és a törlesztőrészletekre is hatással van, az újonnan felvehető és a már felvett hitelek esetében egyaránt.

1. Hatás az új hitelekre

A kamatkörnyezet emelkedésének a lakáshitelek árazására van a legnagyobb hatása, hatból öt újonnan felvett lakáshitel ugyanis nem kamattámogatott. Jelentősen megemelkedett a mindenkori 5 legkedvezőbb piaci lakáshitel átlagos THM-e a Pénzcentrum kalkulátora alapján. Legutóbbi elemzésünk szerint

a teljes visszafizetendő összeg 542-627 ezer forinttal emelkedett a februári mélypont óta egy újonnan felvehető tipikus, 20 éves, 10 milliós lakáshitel esetében.

A rövid és a hosszú kamatperiódusú lakáshitelek egyaránt érintettek, de eltérő mértékben és valószínűséggel. Ezzel szemben a babaváró hitelek "védettek" (feltéve, hogy 5 éven belül megérkezik a baba), hiszen fix 0%-os kamatozásúak, a személyi kölcsönöknél pedig még nem látszódik érdemi kamatemelés (árazásukban jóval nagyobb más tényezők, pl. a várható veszteség szerepe). A lakáshitelek mellett a vállalati forinthiteleknél van még érdemi hatása a hazai kamatkörnyezet emelkedésének, különösen azon vállalkozások esetében, amelyek számára nem hozzáférhetők a kedvezményes hitelprogramok. Ilyenek például az 1-20 milliárd forint közötti forinthitel-igénnyel fellépő cégek, amelyek számára eddig rendelkezésre állt az NHP Hajrá max. 2,5%-os kamatozású hitele, ám ez a program nyáron kifutott.

2. Hatás a már felvett hitelekre

A meglévő hitelek esetében szintén a piaci kamatozású jelzáloghitelek és vállalati hitelek kamatára, törlesztőrészletére van hatása leginkább a kamatkörnyezet emelkedésének.

2020 végén a jelzáloghitelek darabszám szerinti 48 százaléka és állományösszeg szerinti 41 százaléka volt gyorsan változó kamatozású, vagyis jellemzően 3, 6 vagy 12 havi kamatperiódusú.

hitel3

A legnagyobb arányban ezek a gyorsan változó kamatozású jelzáloghitelek árazódnak át a közeljövőben, közülük is azok kerülnek sorra hamarosan, amelyeknek szeptemberre esik a kamatfordulónapjuk. A 2009. évi CLXII. törvény értelmében az új kamatot a fordulónapot megelőző hónap utolsó munkanapja előtt 2 nappal érvényes referencia-kamatlábhoz kell igazítani, vagyis a változó kamatozású hitelek esetében az e hét pénteki BUBOR-t kell majd összevetni a 3, 6 vagy 12 hónappal korábbival, és a kettő különbözetével változik a hitel kamata.

A gyorsan változó kamatozású jelzáloghitelek egy része egykori devizaalapú jelzáloghitel, ezeket ugyanis a forintosítással 2015 tavaszán egységesen 3 hónapos kamatperiódusra állították át.

Jelen állás szerint

a 3 havi BUBOR 70 bázisponttal, a 6 havi BUBOR 89 bázisponttal, a 12 havi BUBOR pedig 121 bázisponttal magasabb, mint 3, 6, illetve 12 hónappal ezelőtt,

vagyis az előző törlesztőrészletet meghatározó kamatfordulókor.  Számításaink szerint egy 12 havi kamatperiódusú, 3 százalékpontos kamatfelárral rendelkező, 20 éves hátralévő futamidejű, 10 milliós fennálló tőketartozású lakáshitel esetében ez 10%-os törlesztőrészlet-emelkedést fog jelenteni szeptemberben, jellemzően azonban ennél kisebb lesz a változás. A peremfeltételek függvényében az alábbi táblázat szerint változhat a havi teher: minél hosszabb a hátralévő futamidő, annál nagyobb a várható százalékos emelkedés.

Az egy évnél hosszabb kamatperiódusú, vagyis többségében 5 vagy 10 évente átárazódó jelzáloghitelek esetében más a helyzet. Az említett törvény értelmében az új kamatperiódusban alkalmazott kamat mértékét a kamatperiódus lejártát 120 nappal megelőző, az MNB által rendszeresen közzétett kamatváltoztatási mutató figyelembevételével kell megállapítani, az ügyfelet pedig az új kamatról és törlesztőrészletről 90 nappal előre kell tájékoztatni. Ahogy a képleteken is látható, e mutatók az Államadósság-kezelő Központ (ÁKK) állampapír-aukcióin kialakult előző háromhavi átlaghozamokat, illetve a bankközi BIRS kamatlábakat is követhetik. A rövid távú kamatemelkedésnek itt önmagában nincs igazi jelentősége: a referenciaként figyelembe vett hozamok 5 és 10 évvel korábbi állásához képest bekövetkezett változás a mérvadó a kamatfordulónap után kamat és törlesztőrészlet meghatározásánál.

Az alábbi ábrán három, az ÁKK-hozamokat követő kamatváltoztatási mutató állása látható az MNB honlapján közzétettnek megfelelően. E mutatók értéke az elmúlt években jellemzően negatív volt, vagyis csökkent az ezeket követő hitelek kamata és törlesztőrészlete az erre az időszakra eső kamatfordulónapokat követően.

Nő azonban a kamat- és törlesztőrészlet-emelkedés kockázata, hiszen a mutatók közelednek a nullához, és az állampapírpiaci hozamok további emelkedése esetén pozitívba is átcsaphatnak

– ennek esélye az 5 éves kamatperiódus mellett a legnagyobb, a ritkának számító 3 éves kamatperiódus mellett pedig már meg is történt. E mutatók emelkedésének hatása azonban – az említett 120 napos szabály miatt – csak négy hónap csúszással érezteti hatását a jelzáloghitelek kamatában és törlesztőrészletében, akkor is csak akkor, ha a kamatfordulónap erre az időszakra esik.

Mi jöhet még?

Fenti táblázatunkban már bemutattuk a változó kamatozású hitelek esetében rövid távon várható változásokat, a pontos törlesztőrészlet-emelkedés mértéke azonban, ahogy fent említettük, pénteken dőlhet el. A hosszú táv még tele van kérdőjelekkel. A monetáris szigorításnak valószínűleg nincs vége, bár elemzők szerint közeledhetünk a kamatemelési ciklus végéhez. A következő hónapok sordöntőek lehetnek abban, mekkora további törlesztőrészlet-emelkedésre számíthatnak a hitelesek – mint fent láttuk, elsősorban a gyorsan változó kamatozású jelzáloghitellel rendelkezők. Alábbi ábránk egy 8 milliós, jelenleg 4,5%-os kamatozású hitel esetében mutatja be ennek lehetséges hatásait.

EGY VALÓSZÍNŰTLENNEK MONDHATÓ, ÖSSZESEN 5 SZÁZALÉKPONTOS KAMATEMELkedÉS AKÁR A MÁSFÉLSZERESÉRE IS NÖVELHETI A TÖRLESZTŐRÉSZLETET.

Címlapkép: Getty Images

kisköre
kanada ottawa
FrankfurtiTőzsde
varsó
szomorúnyugdíjas

Holdblog Kihaló iparágak?

Az ábrához hozzátehetjük, hogy azért az e-könyveket mégis csak könnyebb megosztani másokkal. Emlékezhetünk...

Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Online előadás
Mikor melyik indikátort használjuk?
Online előadás
Az árfolyamcsökkenésből is kivennéd a részed? Ha igen, kezdő online előadásunk neked szól.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu
2021.09.22
Öngondoskodás 2021
2021.09.21
Hiventures - Portfolio Vállalati Tőkefinanszírozás 2021
2021.09.30
Energy Investment Forum 2021 - A MEKH szakmai támogatásával
2021.10.05
Követeléskezelési trendek 2021
fintech banking technology portfolio konferencia