Kik a sérülékenyek?
A kamatstop hirtelen kivezetése 20% feletti törlesztőrészlet-emelkedést jelentene egy átlagosnak (pontosabban mediánnak) számító, 7 év körüli hátralévő futamidővel rendelkező lakáshitel esetében, és 35% körülit egy 15 éves hátralévő futamidejű hitelnél – írtuk meg legutóbb két hete. Már ez a két szám is rámutat a kamatstopról való kormányzati döntést potenciálisan befolyásoló egyik fontos összefüggésre:
minél hosszabb egy hitel hátralévő futamideje, annál érzékenyebb a törlesztőrészlete a kamatszint egységnyi változására, vagyis annál nagyobb sokkot jelentene a kamatstop kivezetése.
A BUBOR egy év alatt 6,0-6,6 százalékpontot emelkedett: egy éve még 0,8-0-9 százalékon állt, most pedig 6,8-7,5 százalékon. A kamatstop 2,0-2,4 százaléknál, vagyis nagyjából az ötödénél fogta meg eddig a kamatemelkedésnek a törlesztőrészletre gyakorolt növelő hatását.
A fentiekből egyenesen következik, hogy sérülékenyebbeknek azok a változó kamatozású jelzáloghitelek számítanak, amelyek hátralévő futamideje 7 évnél hosszabb, kevésbé sérülékenynek pedig azok, amelyeké ennél rövidebb. Ha tovább emelkedik is a jegybanki irányadó kamat, a rövid futamidejű hitelek törlesztőrészlet-emelkedése megállhat valahol 20 százalék környékén, előbbieké viszont ennél jóval magasabb is lehet: extrán hosszú hátralévő futamidő mellett a duplázódás sem elképzelhetetlen.
A hátralévő futamidő mellett más szempontok alapján is sérülékenynek tekinthető egy lakáshitel a törlesztőrészlet emelkedésével szemben, de ezek a szempontok kevésbé jelentősek:
- ha túlzottan kifeszített egy hitel a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) szempontjából (pl. egy korábban felvett változó kamatozású jelzáloghitel esetében akár a jövedelem 50%-át, magasabb jövedelem esetén a 60%-át is elérhette a havi adósságszolgálat), akkor akár egy kisebb százalékos törlesztőrészlet-emelkedés is a fizetésképtelenség szélére sodorhatja az adóst - ugyanakkor makroszinten ez ellen viszonylag jól véd a jövedelmek elmúlt években bekövetkezett emelkedése,
- ha túl nagy a felvett hitelösszeg és az ez alapján fizetett törlesztőrészlet, akkor abszolút összegben a kis százalékos emelkedés is megterhelő,
- ha csökkent az adós jövedelme, vagy kikerült egy adóstárs a szerződésből, például válás miatt.
Egy célzott meghosszabbítás minden ilyen tényezőt (pl. az adósok jövedelmét egyenként) valószínűleg nem tud figyelembe venni, ezért kijelenthető, hogy
az MNB javaslatának megvalósulása nagy valószínűséggel a hosszabb hátralévő futamidejű változó kamatozású jelzáloghitelek kamatstopban maradását és a rövid hátralévő futamidejűek kikerülését jelentené.
Az MNB egy korábbi, 9/2019-es számú, a kamatok fixesítéséről szóló ajánlása - amely megkönnyítette, de elő nem írta a fixesítést az adósok vagy a bankok számára - a hátralévő futamidő szempontjából 10 évnél húzta meg a határt, ide a fennálló változó kamatozású jelzáloghitelek mintegy egyharmada, nagyjából 100 ezer szerződés tartozhat jelenleg (az MNB friss közlése alapján ugyanis 330 ezer szerződést érint most a kamatstop, a kormány által korábban közölt 470 ezerrel szemben). Emellett azt is tartalmazza, hogy a 2015. február 1-je (vagyis a devizaalapú jelzáloghitelek forintosítási és elszámolási fordulónapja előtt) kötött szerződésekre alkalmazandó az ajánlás.
A 10 éves határ alkalmazása most is reálisnak tűnik, ez esetben a kamatstop nagyjából a most érintett hitelek egyharmadára korlátozódna. A szerződés megkötésének időpontja viszont a sérülékenység szempontjából kevésbé tűnik relevánsnak, az adósságszolgálati kötelezettség növekedését ugyanis nem a teljes, hanem a hátralévő futamidő határozza meg. Igaz, a 2015 után felvett jelzáloghitelekből eleve kevesebb van (az utóbbi években alig vettek fel változó kamatozású hitelt a banki ügyfelek), és rájuk már a 2015-ben bevezetett adósságfék-szabályok is vonatkoznak. A legfrissebb lakáshitel-statisztikákat itt mutattuk be.
Rosszabb és jobb alternatívák
A kamatstop célzott meghosszabbítása a törlesztési moratórium tavalyi szelektív meghosszabbítására hasonlítana, kérdés, tartalmazna-e hozzá hasonlóan opt-in (részvételi szándék ügyfél általi jelzésére vonatkozó) kötelezettséget. 220 ezer lakossági és 3 ezer vállalati hitelszerződésre kérték a bankok ügyfelei a törlesztési moratórium meghosszabbítását 2021. november 1-jétől, így tavaly ősszel a korábbi 23 százalékról 4 százalékra csökkent a teljes lakossági és vállalati hitelállomány arányában a fizetési haladékban érintett hitelek összege.
A szelektív hosszabbítás tehát nem állna messze a kormány eddigi gyakorlatától, és mindenképpen előremutatóbb lenne az általános kamatstop-meghosszabbításhoz képest, hiszen véleményünk szerint a kamatstop
- nem méltányos: jellemzően azokat az adósokat hozza előnyös helyzetbe, akik a kamatszint sűrű változásának eshetőségével kalkulálva nyertek a hitelfelvételkori és azt követő alacsony kamatszinten (ami a változó kamatozású hiteleket jellemezte a fixekkel szemben), vagy forintosított devizahitelben ülve a kedvezőbb kamatozás miatt vállalták továbbra is a kockázatot,
- az érintett állomány realizált kamatkockázatait (kezdetben mintegy 30 milliárd forintra becsült féléves költséggel) egy az egyben a bankszektorra hárítja, ezáltal rontja annak jövedelmezőségét, tőkehelyzetét és hitelezési képességét (minél tovább tart, annál inkább),
- csak elfedi a problémát, hiszen a pénz- és tőkepiaci adottságokon mit sem változtat,
- egyre drágább: minél magasabb az adósok által (elméletben) fizetendő kamat, annál nagyobb a bankszektor költsége, 6% feletti BUBOR esetén minden bizonnyal 2022 első felében már a 30 milliárd forintot is jócskán meghaladja.
Minél tovább tart a kamastop, egy emelkedő inflációs és kamatkörnyezetben annál nehezebb kilépni belőle, és annál drágább a terheket viselő érintettek (jelenleg a bankszektor) számára. Érdemes tehát mielőbb az adósok minél kisebb körére szűkíteni, ugyanakkor más intézkedésekkel is kiegészíteni: az MNB említett, 2019 áprilisában kiadott 9/2019-es ajánlása alapján tavaly decemberig az érintettek mindössze 6,5%-a váltotta át fix kamatozásúra a saját jelzáloghitelét annak anyagi és adminisztratív költségei miatt, a piaci alapú és önkéntes fixesítés nagy tömegben nem működik.
Kérdés persze, mi lenne ennek ára az ügyfelek és a bankok számára. Jelenleg az 5-10 éves kamatperiódusú jelzáloghitelek kamata 7-8% között van a banki ajánlatokban, miközben a BUBOR-hoz kötött hitelek kamata már 9-11% környékén lenne a kamatstop nélkül. (Igaz, a jelenlegi bankközi kamatok alapján már a fix kamatozású hiteleknél is magasabb átlagkamat lenne indokolt).
Egy tömeges fixesítés tehát a kamatstopos szinthez képest jóval magasabb, de a kamatstop nélkülihez képest alacsonyabb kamatot és törlesztőrészletet eredményezne az érintett ügyfelek számára.
Egy tömeges fixesítés esetén a kormány és a bankszektor megállapodásával valamilyen áldozatot talán a bankszektor is tudna hozni az ügy érdekében, például alacsonyabb jövőbeni hitelfelár vállalásával, tekintettel például az érintettek eddigi törlesztési fegyelmére. Ez nagyban megkönnyíteni az átváltás megvalósítását.
Ahogy korábbi cikkünkben bemutattuk, egy tömeges fixesítést a 2015-ben megtörtént forintosításhoz hasonló módon lehetne lebonyolítani: a szerződések a jogszabály erejénél fogva, automatikusan módosulnának, esetlegesen opt-in (részvételi szándék ügyfél általi jelzésére vonatkozó) lehetőséggel a forintosításnál alkalmazott opt-out helyett. Úgy tudjuk, egy ilyen javaslat a kormány asztalára került néhány hónapja a bankok részéről. Azonban
ahogy a kamatstop kivezetésére, úgy a tömeges fixesítésre is igaz: minél később valósul meg, annál drágább lesz az érintettek egy része vagy egésze számára.
Az MNB friss javaslata azt sugallja, hogy csökkent a tömeges fixesítés valószínűsége, és nőtt a kamatstop célzott meghosszabbításáé. Minél magasabb a kamatkörnyezet (márpedig az MNB nem állt le az emelésekkel) és vele együtt az elérhető fix kamatozású lakáshitelek kamata -, valóban annál kevésbé reális a tömeges fixesítés, és annál reálisabb az MNB javaslata.
Címlapkép: Getty Images
