szerző

Ráijesztettek a lakáshitelesekre - Vége a dalnak?

2019. január 4. 11:01    
nyomtatás
 
Egyre több ízelítőt kapnak a lakáshitelesek abból, milyen is lesz, amikor az alacsony kamatkörnyezet egyszer csak véget ér - írtuk tavaly nyár elején, az Olaszország miatti piaci turbulencia idején. Megnéztük, romlott-e azóta a lakáshitelesek helyzete, és mi vár azokra, akik mostanság, 2019 elején tervezik a hitelfelvételt. Jó hírünk van: a változó kamatozású hiteleknél nem romlott tovább, a fix kamatozásúaknál pedig egyenesen javult a helyzet nyár óta.

Kalkulálj magadnak a Pénzcentrum hitelkalkulátorával!


Érdemes külön beszélni 1. a meglévő lakáshitelesekről és 2. a mostanság hitelt felvevőkről. Míg a lakáshitelesek számára csak az érdekes, mi történik a kamatokkal a kamatfordulónapjuk környékén, a hitelfelvevőket érthető módon elsősorban a hitelfelvételkor aktuális kamatszint és a kamat jövőbeni kiszámíthatósága érdekli.

1. Meglévő lakáshitelesek


A már felvett lakáshitelek közel 60%-a változó kamatozású, vagyis kamatperiódusa nem haladja meg az egy évet (jellemzően 3 hónap, de 6 vagy 12 hónap is lehet). Ez esetben a kamat
  • a budapesti bankközi kamatlábból, a BUBOR-ból mint referenciakamatból és
  • a szerződésben meghatározott, 3 évente (de akkor is csak nagyon valószínűtlen esetekben) változtatható kamatfelárból
tevődik össze. A változó kamatozású hitelek közé tartoznak a forintosított devizahitelek is, amelyeket egységesen 2,1%-os referenciakamat (3 havi BUBOR) mellett váltottak át forinthitelre 2015 tavaszán.

Mint alábbi ábránkon látható, az elmúlt években bőven ez alatt a 2,1%-os szint alatt tartózkodott a referenciakamat. A volt devizahitelek kamata például ma közel 2 százalékponttal alacsonyabb, mint a forintosításkor volt. 10 milliós (átváltáskori) hitelösszeg és 15 éves (átváltáskori) hátralévő futamidő, valamint 3 százalékpontos kamatfelár mellett ez azt jelenti, hogy a törlesztőrészlet 79 600 forintról 69 700 forintra, vagyis csaknem 10 ezer forinttal csökkent a forintosítás óta. Ez már magasabb, mint a mélyponton, 2016 végén - 2017 elején jellemző 69 200 forint, de csak mintegy 500 forinttal. Jó hír az adósok számára, hogy a BUBOR és ezzel együtt a változó kamatozású meglévő hitelek kamata nyár óta nem emelkedett tovább, lényegében a nyár eleji szinten stabilizálódott.

Ráijesztettek a lakáshitelesekre - Vége a dalnak?


Kissé más a helyzet azoknál a meglévő lakáshiteleseknél, akik fix kamatozású, pontosabban 1 évnél hosszabb kamatperiódussal rendelkező hitelt vettek fel. Arányuk az MNB adatai szerint közel 40% a meglévő lakáshitelek körében. Náluk (a végig fix kamatok kivételével) nem a BUBOR, hanem az állampapírok ÁKK által közzétett referenciahozama vagy a BUBOR hosszú lejáratú testvérének tekinthető budapesti kamatswap ügyletek (BIRS) kamatlába a mérvadó referenciaértékként. A kamatfelár rögzített, maga a kamat pedig a leggyakoribb esetekben 3, 5 vagy 10 évente változik. Míg a változó kamatozású hiteleknél a kamatfelár-változtatási mutatók, a fix kamatozásúaknál a kamatváltoztatási mutatók határozzák meg kamatfordulónapkor a kamatváltozás pontos mértékét, ezek számítási módszertanát az MNB hagyta jóvá a bankok számára, és folyamatosan bemutatja őket a honlapján.

Mit jelentenek a mutatók?

Kamatváltoztatási mutató: a hitelezés refinanszírozási költségeihez és a hitel nyújtásához kapcsolódó, az üzleti kockázat körén kívül álló, a hitelezők által nem befolyásolható - vagyis tőlük független - valamint általuk el nem hárítható körülményekben bekövetkező változást objektív módon kifejező, a kamatmódosítás számításának alapjául szolgáló és a nyilvánosság számára hozzáférhető viszonyszám.
Kamatfelár-változtatási mutató: a kamatfelár módosításának alapjául szolgáló kamatváltoztatási mutató; valamely referenciakamat vagy referenciahozam változását fejezi ki a bázis időszakhoz mérten, amely megmutatja, hogy a referencia-kamatlábon felüli kamatrész milyen mértékben változtatható.


A fix kamatozású hitelek kamatának változását (a végig fixek kivételével) tehát az ÁKK-hozamok és a BIRS határozzák meg. E téren is jó hírünk van: nyáron és ősszel még úgy tűnt, hogy vége az alacsony kamatok korszakának, és átléptünk a hozamemelkedés korszakába, az elmúlt hónapokban azonban ismét nyugodtabbá váltak a piacok. A fix kamatozású hitelek esetében mérvadó hosszú hozamok az elmúlt években alig mutattak érdemi változást, így fix kamatfelár esetén nincs nagy különbség azok között, akiknek 2016-ban volt vagy éppen 2019 elején van a kamatfordulónapjuk. Nagy valószínűséggel mindketten jól jártak, hiszen az előző kamatfordulónapjuk (5 éves kamatperiódus esetén 2011-ben, illetve 2014 elején) még egy jóval magasabb kamatkörnyezetben érte őket. Náluk is csökkent tehát azóta a törlesztőrészlet, a változó kamatozású hitellel rendelkezőkhöz hasonlóan. Ráadásul a bérek jellemzően emelkedtek azóta, a törlesztőképességüket ez is javította.

Ráijesztettek a lakáshitelesekre - Vége a dalnak?


A fentieket az MNB meglévő hitelekre vonatkozó statisztikái is alátámasztják: a lakáshitellel rendlekezők nagy átlagban jelentős kamat-csökkenésnek örvendhettek.

Ráijesztettek a lakáshitelesekre - Vége a dalnak?


Kalkulálj magadnak a Pénzcentrum hitelkalkulátorával!

2. Új hitelfelvevők


Fenti első két ábránk az új hitelfelvevők számára is releváns, hiszen a bankok részben a referenciakamat alapján árazzák lakáshiteleiket. Mint láttuk, a BUBOR, az ÁKK-hozamok és a BIRS is megemelkedett ugyan tavaly nyáron, de a BUBOR kivételével jórészt visszacsökkentek azóta egy korábbi, alacsonyabb szintre, a BUBOR emelkedése pedig eleve nem volt annyira jelentős. Ma már az új lakáshitelek döntő többségét (legutóbb már több mint 90%-át) hosszú kamatperiódus mellett veszik fel a háztartások, és az adósságfék-szabályok október 1-jei változása csak támogatja ezt.

A Bank360.hu összegyűjtötte, hogy mely bank használja az ÁKK-hozamokat, illetve a BIRS-et a lakáshitelek kamatának meghatározása során. Előbbi valamivel jellemzőbb, de utóbbira is szép számmal találtak példát, ezeket a hitelekhez tartozó kamatváltoztatási mutató megnevezésével együtt tartalmazza alábbi táblázatunk.

Ráijesztettek a lakáshitelesekre - Vége a dalnak?


A referenciakamatok melletti (arra "rárakódó") másik fontos kamatrészt a kamatfelár jelenti, amelyet a bankok új hitelajánlataik esetében folyamatosan képesek változtatni saját üzletpolitikájuknak, árazási elveiknek megfelelően. A jellemző gyakorlat az, hogy néhány havonta magát a kamatot írják át ajánlatiakban a bankok, így a kamatfelár a piaci (bankközi és állampapír-piaci) mozgásoknak megfelelően folyamatosan változik, de természetesen úgy, hogy közép- és hosszútávon képes legyen fedezni a bankok működési költségeit, várható hitelezési veszteségeit és a hitelportfóliótól elvárt profitját is.

A kamatfelárak szempontjából is sikerült áttörést elérnie az MNB-nek, ehhez a fogyasztóbarát minősítés is hozzájárulhatott. Korábban hosszú éveken keresztül felrótta a bankoknak, hogy nemzetközi összevetésben is túl magas kamatfelárat alkalmaznak a fix kamatozású hitelek esetében (ezzel ellenösztönözve őket a biztonságosabb kamatozású hitelek felvételére), azonban ez mára megváltozott, így 2018 harmadik negyedévében már alacsonyabb volt a fix kamatozású hitelek felára, mint a változó kamatozásúaké. Ezt persze az akkor lejátszódó hozamemelkedés is támogatta (amelyet jellemzően nem követtek le kamatemeléssel a bankok), így a hosszú referenciakamatok év végi csökkenése miatt feltételezzük, hogy azóta azért nagyjából ismét hasonló szintre került e kétféle hitel átlagos kamatfelára.

Ráijesztettek a lakáshitelesekre - Vége a dalnak?


A fentiekben láttuk, hogy mind a referenciahozamok, mind a kamatfelárak kedvezően alakultak az utóbbi negyedévekben a fix kamatozású hitelt felvevők (vagyis a döntő többség) számára. Ennek ellenére azt mutatják a Magyar Nemzeti Bank adatai, hogy az utóbbi hónapokban (egyelőre októberiek a legfrissebb statisztikák) országos szinten inkább nőtt a fix kamatozású új lakáshitelek átlagkamata, hasonlóan a változó kamatozásúakéhoz.

Ráijesztettek a lakáshitelesekre - Vége a dalnak?


Ez nem feltétlenül jelenti azt, hogy tömegével drágultak volna a banki hirdetményekben szereplő lakáshitelek, és hazudnának a fenti statisztikák (amelyek egyébként is inkább év végére, és nem szeptember-októberre jelzik a jelentősebb hosszú lejáratú referenciakamat-csökkenést). Inkább arra utalhat ez a kamatemelkedés, hogy minél többen vesznek fel lakáshitelt, annál nagyobb az alacsonyabb jövedelmű, ezért rosszabb minősítésű és kockázatosabbnak számító, ezért magasabb kamattal hitelezett ügyfelek aránya a hitelfelvevők között. Hitelboom idején ez természetes jelenség, amely összetétel-hatásként növeli a statisztikában az átlagkamatot.

Elmondható, hogy ugyanazon ügyfelek számára a fix kamatozású hitelek tavaly még kedvezőbbé váltak, és az elmúlt hónapokban ezt a piaci hozamkörnyezet is támogatta.

Kalkulálj magadnak a Pénzcentrum hitelkalkulátorával!

Előző cikk  Előző cikk Következő cikk  Következő cikk


F?rum
 
 
×
×
Jogi nyilatkozat
A jelen oldalon található információk és elemzések a szerzők magánvéleményét tükrözik. A jelen oldalon megjelenő írások nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII törvény (Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást.

Bármely befektetési döntés meghozatala során az adott befektetés alkalmasságát vagy megfelelőségét csak az adott befektető személyére szabott vizsgálattal lehet megállapítani. Az egyes befektetési döntések előtt éppen ezért tájékozódjon részletesen és több forrásból, szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadójával!

Az előbb írtakra tekintettel az előadás szervezője, az oldal üzemeltetője, szerkesztői, és szerzői valamint előadói kizárják mindennemű felelősségüket az oldalon esetleg megjelenő információra vagy adatra alapított egyes befektetési döntésekből származó bármilyen közvetlen vagy közvetett kárért vagy költségért.
Bővebben...



Új Portfolio hírlevél

Szerkesztett hírlevél - Segítség a
MIFID 2-ben

Feliratkozás
Friss hírek
20 hír 30 hír 40 hír



hirdetés
Állásajánlatok
Szerkesztő-Újságíró
 
Rovatnavigátor
EZT OLVASTA MÁR?
11
22
33
44
55
0
Prémium