Ingatlan

Lakáspiaci fellendüléssel "fenyeget" az MNB

Portfolio
A válság óta eltelt években egyre kevesebb új lakás épült hazánkban, bár a 2014 eleje óta sorra napvilágot látó ingatlanpiaci statisztikák alapján úgy látszik, idén végre megfordulhat a negatív trend. A lakások iránti kereslet növekedését hosszabb távon segítheti a lakosság javuló jövedelmi helyzete, valamit az, hogy az ingatlan egyre inkább újra vonzó befektetési eszközzé válik, a demográfiai folyamatok azonban óvatosságra intik azokat, akik újabb ingatlanpiaci robbanást várnak - derült ki az MNB legfrissebb inflációs jelentéséből.
A válság kitörése óta évről évre egyre kevesebb új lakás épült Magyarországon, ez a negatív trend azonban az idei év első hónapjaiban megfordulni látszik. 2014 első negyedévében 51%-kal több új lakás épült, mint az előző év azonos időszakában, ráadásul kiadott lakásépítési engedélyek számának alakulása is 20 %-os növekedést mutatott. Ennek ellenére az átadott lakások száma továbbra is rendkívül alacsony, a válságot megelőző évek teljesítményének alig harmadát-negyedét teszi ki.

Lakáspiaci fellendüléssel
A lakásárak azonban továbbra sem mutatnak fordulatot, az FHB Lakásárindexe 2013-ban 8%-os reál lakásár csökkenést jelzett. A KSH lakásár-adatai az új lakások esetében az árak stabilizálódását mutatják, de a használt lakások árai tovább csökkennek. Az alacsony lakáspiaci forgalom, valamint a bankok portfóliójában ragadt, kényszerértékesítésre szánt ingatlanok nagy száma potenciális árcsökkentő tényezőként jelentkezik.

Lakáspiaci fellendüléssel
A lakások iránti keresletet hosszabb távon elsősorban néhány társadalmi és gazdasági változó alakíthatja: a demográfiai folyamatok, a lakosság jövedelmi helyzete, valamint a lakásberuházás relatív hozama. Az MNB júniusi inflációs jelentése összegyűjtötte, hogy ezek hogyan hatnak a lakásépítések kilátásaira.

Országos szinten a demográfiai folyamatok korlátozzák a lakáspiac fellendülését
Az elmúlt 10 évben 216 ezer fővel csökkent a lakosság, miközben 350 ezerrel nőtt a lakásállomány. A 2011-es népszámlálás adatai alapján a jelenlegi 4,39 millió magyarországi lakás 10,9%-a üresen áll. A használaton kívüli lakások aránya 2001 óta 1,7 százalékponttal nőtt. Árnyalja ugyanakkor a képet, hogy egyes régiókba, különösen Budapestre pozitív a migráció. Továbbá a társadalmi folyamatok megváltoztathatják a lakásokkal kapcsolatos preferenciákat. Például az idősek és az egyedülálló fiatalok arányának növekedése élénkítheti a kisebb méretű lakások iránti keresletet, akár csökkenő népesség mellett is. Így bizonyos térségekben, bizonyos ingatlantípusok esetében mégis támogatóak lehetnek a demográfiai folyamatok.

A lakosság jövedelmi helyzete egyre inkább támogathatja a lakáspiac élénkülését
A lakossági jövedelmek emelkedésével az ingatlanok minőségének javítása iránti igény erősödhet. Bár a hazai lakásállomány átlagos minősége az utóbbi évtizedben fokozatos javulást mutatott, azonban 2011-ben továbbra is 7,6% volt az alacsony komfort-fokozatú lakások aránya. A hazai lakásállomány energiahatékonysága is jelentősen elmarad a nyugat-európai színvonaltól. Így az emelkedő jövedelmi szint lehetőséget adhat a lakáskörülmények érdemi javítására. Ugyanakkor a minőségjavulás új lakások építése helyett felújítással is végbemehet.

A lakás mint befektetési forma hozama ismét növekedhet
Jelenleg az alacsony ingatlanárak olcsó finanszírozási lehetőségekkel járnak együtt a piacokon. Ráadásul a mérséklődő finanszírozási költségekkel párhuzamosan a betéti és az állampapír-hozamok is mérséklődtek, ami az ingatlanbefektetések vonzerejét és így a lakáspiac növekedési potenciáját is növeli. Ezt a képet némileg árnyalja, hogy a válság után óvatosabbakká válhattak a háztartások a hosszú távra való eladósodással kapcsolatban. Továbbá a befektetési jellegű ingatlanvásárlás új helyett használt lakásokat is célozhat. Végül a lakásárak folytatódó csökkenése miatt nehezen ítélhető meg, hogy mely árszintek jelenthetnek megfelelő beszállási pontot.

Összességében a makrogazdasági folyamatok teret adhatnak a lakáspiac élénkülésének. A növekedés legfontosabb középtávú korlátját a demográfiai folyamatok jelentik. A lakásállomány minőségének javításában rejlenek növekedési tartalékok, ám ez új lakások építése helyett felújítások formájában is megvalósulhat. Így a hazai lakáspiacon kevésbé mennyiségi, mint minőségi javulás várható középtávon. Ezzel összhangban az MNB előrejelzése is azzal számol, hogy a lakossági beruházások volumene a következő években mérsékelten emelkedik, de a lakossági beruházási ráta tartósan elmarad a válság előtti mértéktől.
Frankfurt Stock Exchange
BERLIN, GERMANY - SEPTEMBER 10: German Chancellor Angela Merkel (CDU).
ITALY - CIRCA 2003: The American tariffs
olaj
HAIFA, ISRAEL - DECEMBER 25: Smoke rises after a fire broke out at an oil refinery (Photo by Shay Hartov/Anadolu Agency/Getty Images)
olajfinomito
Népszerű
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2019. szeptember 25.
Követeléskezelési trendek 2019
2019. október 1.
Öngondoskodás 2019
2019. október 16.
Budapest Economic Forum 2019
2019. október 17.
Portfolio-MAGE Ipar 4.0 konferencia 2019
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu

Digitalizációs szakértő

Digitalizációs szakértő

Szerkesztő-újságíró

Szerkesztő-újságíró
Tőzsdetanfolyam
Légy tudatos a pénzügyeidben, vedd a saját kezedbe az irányítást.
Hogyan kereskedsz a forinttal?
Bevezető online előadás a deviza és indexkereskedés világába.
Mystery_Hotel_Budapest - 8