Ingatlan

Fabatkát sem ér a Quaestor 300 milliárdja!

Portfolio
A Quaestor cégcsoport tulajdonában hiába szerepel több száz milliárd forintos jövőértékű ingatlanvagyon, ez a becslés ugyanis már korábban is erősen megkérdőjelezhető volt. A vagyon nagysága pedig tovább zsugorodhat, az ingatlanok ugyanis valójában csak annyit érnek, amennyiért a vevők megveszik őket. Az egyes elemeket ráadásul jelentős nagyságú hitelek terhelik, aminek visszafizetése után értékesítésükből csak a nyilvántartási érték töredéke maradhat, vagyis így olvadhat töredékére pár milliárd forintra a hatalmas Quaestor-vagyon.
A Quaestor saját korábbi közlése szerint vagyona 300 milliárd forintot ér. A különböző ingatlanjai közül azonban jó néhányra piaci információink szerint csak nagyon nehezen lehet majd vevőt találni, az eladás csak jelentős diszkont mellett mehet végbe, mindössze pár száz millió forint folyhat be belőlük. Akadnak ugyan az eszközállományon belül vélhetően jól értékesíthető ingatlanok is, ezeket azonban nagy hitel terheli, amely kifizetése után jelentősen csökken a belőlük befolyó összeg.

Összességében a Quaestor 300 milliárd forintos jövőértékű vagyonából, - amely összeg már a kezdetektől is erősen megkérdőjelezhető volt - vélhetően csak annak töredéke, mindössze pár milliárd forint maradhat meg az ingatlanok eladása és az azokat terhelő hitelek kifizetése után.

Piacképesebb ingatlanok

Lifestyle Hotel Mátra

Mint arról már korábban is írtunk a Quaestor ingatlanállományának talán az egyetlen jól értékesíthető eleme lehet a Lifestyle Hotel Mátra. A 2006-ban megvásárolt Bérc Szálló felújításával 2011 őszén megnyílt négycsillagos , 114 szobás szálloda 3,5 milliárd forintból valósult meg, melyhez 400 millió forint Európai Uniós támogatást nyertek. Az általunk megkérdezett piaci szakértő szerint a hotel mutatói kimondottan jók, a cég ingatlanállományának legjobban teljesítő eleme.(Egy adott hotel esetében a 60 százalékos kihasználtság már jó eredménynek számít, általában csak a budapesti vagy a kiemelt turisztikai körzetben, vagy gyógyhelyen lévők tudnak ilyen kihasználtságot produkálni. )Sokkal fontosabb kérdés ugyanakkor, hogy mennyiért lehet értékesíteni az ingatlant.

Fabatkát sem ér a Quaestor 300 milliárdja!

Szálloda értékelés A szálloda piaci értékét többféleképpen lehet meghatározni, fontos a telek értéke, és az épület újraelőállítási költsége és a jövedelemtermelő képessége (az egy épített szobára jutó hosszú távú átlageredmény és eredményszint). Alapvetően azonban minden szállodának annyi a valós piaci értéke amennyit a vevő hajlandó érte fizetni. Ezt rendszerint a jövőben megszerezhető hasznok előrejelzésének tekintik. A szállodák értékelésére többféle módszer létezik. A piaci, forgalmi értékelés a már megvalósult ügyletek árainak vizsgálatát, ezek összehasonlítását és kiterjesztését jelenti. A piacon a közelmúltban eladott tárgyakat elemezzük és összehasonlítjuk az értékelés tárgyával. Ez magyar viszonylatban kissé nehézkes módszer, mivel elég kevés a szállodaértékesítés történik hazánkban. Újraelőállítási költségalapú értékelés esetében az újraelőállítási költségből levonásra kerül a fizikai kopásból, illetve az avulásból adódó értékcsökkenés, és hozzáadják a földterület forgalmi értékét. A harmadik módszer lehet a hozadéki elvű értékmeghatározás. Ennek keretében az ingatlan jövedelemtermelő képességét vizsgáljuk, a jövőben várhatóan képződő, szabad rendelkezésű pénzmennyiség jelenértékét számszerűsítjük.

A piaci tranzakciók vizsgálata:
A dubaji Al Habtoor Csoport elnöke tavaly vásárolta meg a 400 szobával rendelkező InterContinental Budapestet . De az üzletembernek nem volt az első szállodavásárlása, 2012-ben szerezte meg a Le Meridien szállodát, az akkori híresztelések szerint 20 millió eurórért, míg előbbi árra 25 millió euró volt piaci információk szerint. Ezek ára természetesen nem mérhető a Lifestyle Hotel Mátra árához, hiszen elhelyezkedésüket tekintve nagy a különbség. A fejlesztési telkek árában a két helyszín között komoly különbségek vannak, a Mátrában a négyzetméterárak töredékei, 5-10 százaléka egy fővárosi helyszínnek.

Újraépítési költség:
A szállodák értékének meghatározásakor nagy szerepet kap azok újraelőállítási költsége, természetesen az avulás figyelembevételével. Ennek azért is nagy a jelentősége, mivel a hotel egy másik üzemeltetővel, teljesen új stratégiával teljesen más eredményeket produkálhatnak, vagyis az eredményesség jelentősen változhat a jövőben. Ezen értékelési mód alapján a hotel ára a ráfordított 3,5 milliárd forint körül lehet, és ezt még akár fölfelé pozitívan befolyásolhat, hogy egy jól menő ingatlanról van szó, csökkentheti viszont a befolyó bevételeket, ha az ingatlant nagyon gyorsan kívánják értékesíteni, illetve hogy a piaci szereplők is tisztában vannak a kényes helyzettel. A befolyt bevételből kerül aztán levonásra a projektet terhelő hitel.

Számviteli eredmények A Bérc Hotel Kft. 2008-ban alakult, a Lifestyle Hotel Mátra rekonstrukciójára és üzemeltetésére. A Bérc Hotel Kft. tulajdonosa a Quaestor Invest Kft. A társaság jegyzett tőkéje 100 millió forint, a 2013-as mérlege szerint a befektetett eszközök összege 3,7 milliárd forint volt, melyből az ingatlanok és kapcsolódó vagyoni értékű jogok 3,6 milliárd forintot tettek ki. A cégnek az anyavállalattal szemben 560 míg egyéb kapcsolt vállalkozással szemben 873 millió forintos kötelezettsége volt, vagyis összesen 1,43 milliárd forint. A hosszú lejáratú kötelezettségei között beruházási és fejlesztési hitelek találhatóak, ezek 1,88 milliárd forintot tettek ki 2013-ban. A társaság adózás előtti eredménye -46 millió forint volt, míg 2012-ben -102 millió.

A Lifestyle Hotel Mátra feltételezett értéke: A hitelek kifizetése után 1,6-1,8 milliárd forint maradhat az értékesítésből a véleményünk szerint.

ETO Park

Az ETO Parkkal és annak értékével már egy korábbi cikkünkben részletesen foglalkoztunk. Az ETO Park a Quaestor közlése szerint 30 milliárd forintból valósult meg Győrben, de a komplexumot egy 18,6 milliárd forintos hitel terheli.

Az ETO Park értesítésének kapcsolatban komolyak a kérdőjelek. A kiegyenlítési sorrend miatt, a hitelező MFB kerül először kifizetésre a bejegyzett jelzálogjogának köszönhetően, de a park értéke is jóval a fejlesztési értéke alatt lehet. A focicsapat a piaci értékesítés szempontjából gyakorlatilag nem releváns, bár piaci hírek szerint lenne olyan befektető, aki átvenné a klubbot, a tulajdonos azonban nem fogadta el eddig az ajánlatot.

ETO Park
A Park több különböző fejlesztést foglal magában. A Győri ETO FC-nek is helyet adó ETO Stadiont, a Fehér Miklós Labdarúgó Akadémiát, az ETO Park Élményközpontot és az ETO Park Hotel**** Business & Stadium, Győrt. A Quaestor 2001-ben vásárolta meg a stadiont és a labdarúgó csapatot (amelynek működésével kapcsolatban további kérdések merülhetnek fel, a jövőbeli finanszírozást illetően), majd 2005-ben kezdődött meg az ETO Park beruházás, elsőként az ETO Stadion két része készült el 2007-ben és 2008-ban. Az Élményközpont 2009-ben került átadásra, míg az utolsó elem, a 3,5 milliárd forintból megvalósuló hotel megnyitójára 2012 őszén került sor. Az ETO Park teljes területe 17 hektáros, a bruttó beépített területek nagysága pedig 90 ezer négyzetméter.

A három fő értékesíthető elem az ETO Parkban a stadion, a bevásárlóközpont, és a szálloda. A stadion értékesíthetősége kérdéses, nem valószínű, hogy könnyen vevőt lehet rá találni. Egy bevásárlóközpont értéke a bérleti díjbevételeitől függ, ilyen szempontból jelenleg nem tűnik túl sikeresnek az ETO Parkban található, minden második üzlet üresen áll a helyi hírek szerint, és az üzlettérkép is komoly foghíjakat mutat, így az értékesítése nem valószínű, hogy jelentős megoldást jelenthet a vagyonmentés szempontjából. A szálloda piaci információink szerint nem teljesít rosszul, így akár jól értékesíthető is lehet. Mindent egybe vetve látható, hogy az ETO Parkból valószínűleg csak korlátozott mértékben nyerhetőek vissza a befektetett összegek, amelyekből az MFB kiegyenlítése után vélhetően nem marad jelentős összeg, ha marad egyáltalán. Az ingatlan piaci értéke ugyanis inkább közelebb áll a nullához mint a 18 milliárd forintos hitelösszeghez.

Számviteli adatok Az ETO Park Kft. több tulajdonos birtokában van, jegyzett tőkéje 1,6 milliárd forint. Befektetett eszközei 2013-as mérlege szerint 21,7 milliárd forintot tettek ki, melyet lényegében a tárgyi eszközei adtak, ezen belül is a legnagyobb részt,22,7 milliárd forintot az ingatlanok képviselték. A társaság követelése 3,11 milliárd forint volt 2013-ban. Acégnek hátrasorolt kötelezettségei vannak kapcsolt vállalkozásokkal (Quaestor Invest Kft., és Quaestor Pénzügyi Tanácsadó Zrt.) szemben összesen 1,57 milliárd forint értékben. Illetve a kötelezettségei között szerepel még a több mint 18,66 milliárd forintos MFB fejlesztési hitel, mely jelzálogjoggal biztosított. Az ETO Park Kft. adózás előtti vesztesége 2013-ban 875 millió forint volt.

Az ETO Park feltételezett értéke: A hitelek kifizetése után (ha egyáltalán fedezi az értékesítésből befolyó összeg a hitelt) 0 forint maradhat.



Fabatkát sem ér a Quaestor 300 milliárdja!

Egyéb ingatlanok

A Quaestor a többi ingatlana inkább az illikvid kategóriába tartozik, nagyon nehéz lehet az értékesítésük, valószínűleg csak áron alul kelhetnek el. Rossz esetben akár csak néhány száz milliós bevételre számíthatnak belőlük egy megkérdezett szakértő szerint. Elgondolkodtató továbbá, hogy a Hungária szálló esete Szegeden, mely esetében a könyvekben "különleges módokon" növekedett a létesítmény értéke, míg valójában csupán a szereplő összeg harmadát éri az ingatlan, és értékesíteni valószínűleg ennél is kevesebbért lehet. Bár a Quaestor 300 milliárd forint jövőértékű ingatlanvagyonról beszélt, nagy kérdés, hogy ez a könyvekben létezik csupán, mint a Hungária esetében is, vagy valóban ennyit ér, az már csak hab a tortán, hogy mennyiért értékesíthető.

DunaCity
A Duna City projektben a Quaestor 50 százalékos tulajdoni részesedéssel rendelkezik. A fejlesztés keretében egy új városrész jönne létre a Nagyvásártelep helyén. A soroksári Duna-ág mentén található, 33 hektáros területre 500 ezer négyzetméter vegyes funkciójú ingatlanfejlesztést terveztek, melyhez még további fejlesztőpartnereket vonnának be. A projekt bekerülési költségét 2009-ben 300 milliárd forintra becsülték. A beruházás azonban a 2008-as gazdasági válság miatt megtorpant, előbb a csúszását jelentették be, de végül nem indult el a mai napig.

Fabatkát sem ér a Quaestor 300 milliárdja!
A fejlesztéssel kapcsolatban már a válság előtt is voltak kételyek szakmai berkekben, de a válságban és így röviddel utána már tényleg utópisztikusnak tűnik a megvalósítása. Ennek ellenére érdekes, hogy a külügyminisztérium még 2014-ben is külföldi befektetőt próbált találni a projekthez.

Számviteli adatok A DunaCity Budapest Kft a 2013-as beszámoló idején a felszámolás alatt álló Gropius Zrt. és a Quaestor Zrt. tulajdonában volt 50-50 százalékban. A társaság jegyzettőkéje 663 millió forint. A cég hosszú lejáratú kötelezettségei 2013. végén több mint 1,87 milliárd forintot tettek ki, míg rövid lejáratú kötelezettségeinek összege 12,36 milliárd forint volt, melyből 11,7 milliárd forint volt a rövid, és 644 millió forint az egyéb rövid lejáratú hitelek összege. Az összes kötelezettsége így 14,2 milliárd forint volt 2013 végén. A DunaCity Budapest Kft ingatlanait a hitel biztosítékaként jelzálogjoggal terhelték. A követelések biztosítékai engedményezésre kerültek az MKB Bank felé. Az üzletrészen bejegyzett jelzálogjog az MKB bank további biztosítékaiként szerepel. A cégnek 2013 végén 7,6 milliárd forint értékben voltak ingatlanjai, míg a befejezetlen beruházások értéke 7,3 milliárd forintot tett ki. Befektetett eszközeinek értéke így 15 milliárd forintra rúgott.

A DunaCity feltételezett értéke: 0 forint a hitel kifizetése után.

Hungária szálló, Szeged:

Fabatkát sem ér a Quaestor 300 milliárdja!
A Quaestor 1995 elején vásárolta meg a végelszámolás alatt álló Régi Hungária Szálló Rt-től, 125 millió forintért. Az 1996-os becslések szerint 500 millió forintra lett volna szükség az épület felújításához, amikhez a Quaestor befektetőket várt. Az épülettel azóta sem történt semmi, a Délmagyarnak nyilatkozó értékbecslő szerint az épület ma 200-250 millió forintot érhet, míg a nyilvántartásban 700 millió forinton szerepel.Természetesen az, hogy az épület értéke a fenti összeg lehet, még nem jelenti azt, hogy vásárló is akad rá ezen az értéken.

Fabatkát sem ér a Quaestor 300 milliárdja!
A többi ingatlan is még csak fejlesztés előtt áll, a Labirintus üzletház Egerben elég üres, a Napfény Hotel Budapesten és a Beach Hotel Balatonberényben jelenleg nem üzemel, felújításra vár. A Kenes Golfközpont pedig egyelőre csak fejlesztési telket jelent, aminek manapság nem túl nagy a piaca.

A Quaestor birtokában vannak még egyéb ingatlanok is, mint a Twins Hotel Leányfalun, a Provincia Hotel Szentendrén, üdülőpark Balatonszárszón illetve lakóparkok Sárospatakon, Tatán, Sóskúton, és Budapesten a X. kerületben, melyeket a cég már korábban is értékesítésre szánt, csak egyelőre nem sikerült vevőt találni. Ez nem túl kecsegtető az értékesíthetőségüket nézve, nem valószínű, hogy a kártalanítás szempontjából jelentős összegekhez jutna belőlük a cég.

Egyéb létesítmények feltételezett értéke: Elképzelhető, hogy pár száz millió forint befolyik a fenti létesítményekből, de ezeken nem tudjuk mekkora hitel található, könnyen előfordulhat, hogy annak kifizetése után a megmaradó összeg szinten erősen a 0 közelében lehet.

De mindebből mi maradhat az egyes hitelezőknek?

Amennyiben egy cég felszámolás alá került, annak kezdő időpontjában a gazdálkodó szervezet valamennyi tartozása lejárttá (esedékessé) válik. Ha a felszámolása során, a vagyonából nem lehet kiegyenlíteni teljes mértékben a vele szemben fennálló követeléseket, a "kiegyenlítési sorrend" szabályait kell alkalmazni. (Ez vonatkozik a Quaestor esetére is.) Ennek alapján először a sorban előbb álló követelés kategóriába tartozó igényeket kell kielégíteni teljes mértékben, és utána lehet megkezdeni a következő kategóriát. A sorrend a következő:
  • A felszámolás költségei
  • A felszámolás kezdő időpontja előtt vagyont terhelő zálogjoggal biztosított követelések a zálogtárgy értékének erejéig figyelembe véve a már kifizetett összeget
  • a gazdálkodó szerveztet terhelő tartásdíj, életjáradék, kártérítési járadék, bányászati kereset-kiegészítés, továbbá a mezőgazdasági szövetkezet tagja részére a háztáji föld vagy termény helyett adott pénzbeli juttatás, amely a jogosultat élete végéig megilleti
  • a kötvényeken alapuló követelések kivételével, magánszemély nem gazdasági tevékenységből eredő más követelése, a kis- és mikrovállalkozás, valamint a mezőgazdasági őstermelő követelése
  • a társadalombiztosítási tartozások, az adók és adók módjára behajtható köztartozások, a visszafizetendő állami támogatások, valamint víz-és csatornadíjak
  • egyéb követelések ( Az adósnak a felszámolást megelőző gazdálkodásával összefüggő, szerződéses kapcsolatokból eredő követelések - ide tartoznak a kötvényeken alapuló követelések. Ez a hitelezők rendszerint legszélesebb köre, az ebbe a csoportba tartozók csak követelésük rendszerint kis hányadához jutnak hozzá, ha az adós vagyona még fedezi részben a követeléseiket.
  • a keletkezés idejétől és jogcímétől függetlenül a késedelmi kamat és késedelmi pótlék, tovább a pótlék és bírság jellegű tartozás
  • azok a követelések, amelyek jogosultja a gazdálkodó szervezet legalább többségi befolyással rendelkező tagja (részvényese), vezető tisztségviselője, vezető állású munkavállaló, ezen személyek közeli hozzátartozója, élettársa, az adós többségi befolyása alatt álló gazdálkodó szervezet, az adós ingyenes szerződései alapján kedvezményezett szervezet (személy).
kinai elnok
BFALU20191201033
valgyimir putyin
nyelvvizsga tamogatas emmi
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Egészségügy másképpen
Amerikai, nyugat-európai kórházi ellátás, havi 7875 Ft-tól
A tőzsdei könyv
Az alapoktól a trendkövető kereskedési stratégiákig kísér a könyv.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Infostart.hu

Event Driven Equity Analyst

Event Driven Equity Analyst

Statisztikai elemző

Statisztikai elemző

Szakmai asszisztens

Szakmai asszisztens

Privát banki tanácsadó

Privát banki tanácsadó
2020. február 27.
Építőipar 2020
2020. március 3.
Agrárium 2020
2020. március 5.
Biztosítás 2020
2020. március 10.
Investment, Wealth and Savings (IWS) 2020
GettyImages-618656563