Olyan helyekről szivárog a pénz magyar ingatlanokba, ahonnan nem is gondolnánk

Hogyan változtak a hozamok az elmúlt fél/egy évben? Mondhatjuk, hogy már túl alacsonyak?

Salamon Adorján: A budapesti kereskedelmi ingatlanok piacán az elmúlt 4,5 évben folyamatos hozamcsökkenés volt tapasztalható, amit a kedvező világgazdasági folyamatok mellett a likviditásbőség és a megfelelő termékek piacra kerülése tartott lendületben. A részpiaconként jellemző hozamszint az év eleje óta is esett; prémium irodák esetén általánossá vált a 6% alatti megtérülés, a bevásárlóközpontoknál 5,6% körüli, minőségi logisztikai ingatlanoknál 7,5% alatti hozamok mondhatók általánosnak. Úgy gondolom, hogy a hozamok általános csökkenése idén sem áll meg - legfeljebb a dinamikája enyhül - hiszen a hazai piac a nyugat-európai régióhoz képest még mindig megfelelő hozamfelárral rendelkezik, miközben az ingatlanok minősége folyamatos fejlődésen megy keresztül.

Mike Edwards: A hozamok mintegy 50 bázispontot csökkentek az elmúlt egy évben és már olyan folyamatban lévő tárgyalásokról is lehet hallani, ahol akár az 5 százalékos határt is megtörhetik. Ez a magyar piacon egy történelmileg alacsony érték lenne, a környező városokban - Prágában, vagy Varsóban - mérthez képest azonban még mindig magasabbak, és az ingatlanpiaci fundamentumok, a bérleti kereslet, kínálat és a bérleti díj növekedése, kétség kívül erősebbek.

Tavaly a befektetési tőke több mint fele már a hazai befektetőktől jött. Ebben van változás?

Salamon Adorján: 2018-ban nagyon erős évet zártak a hazai befektetők és az év közepéig lezárult tranzakciók alapján idén is a piac meghatározó szereplői maradnak. Az elmúlt években a nyílt végű ingatlanalapok aktivitása jelentősen megnőtt, de mellettük több, nagy portfólióval rendelkező hazai befektető is dinamikusan bővítette ingatlanállományát (pl. az Indotek tavaly több bevásárlóközpontot is megvett, a WING a közelmúltban zárta le egy nagyobb irodaportfólió vételét). A befektetési alapok "étvágya" - és a vásárlásra fordítható pénz - 2019-ben sem csökken, ugyanakkor kérdéses, hogy érkezik-e a piacra megfelelő mennyiségű és minőségű befektetési termék.

Mike Edwards: Folyamatosan vannak változások, a hazai tőke szabályozása megváltoztatja a helyzetet, de a helyi alapok továbbra is nagyon aktívak, néhány külső szereplő szerint már annyira erősek, hogy nem lehet velük tartani a versenyt. Így egy kisebb lassulás az itthoni alapok tevékenységében pozitívum lenne a külföldi befektetők szemszögéből. A régiós és a nemzetközi szereplők (az ismertek és az újak is) egyre nagyobb érdeklődést mutatnak a magyar piac iránt, és úgy látjuk, hogy a nemzetközi tőke egyre uralkodóbbá válik.



A hazai befektetőkön kívül honnan, milyen országokból érkezik a többi tőke Magyarországra? A külföldi opportunisták mennyire jellemzőek?

Salamon Adorján: A hazai ingatlanok tőkevonzó képessége folyamatosan erősödött az elmúlt 24 hónapban, és a forrásországok köre jelentősen kibővült. A klasszikusnak mondható európai - német, osztrák - és amerikai befektetők mellett, növekedett a dél-afrikai és közel-keleti hátterű intézmények aktivitása, élénkülő keresletet tapasztalunk a dél-koreai és kínai vevők részéről is. A külföldi befektetők valamivel kevesebb mint fele által leginkább keresett termékkategória a "value-add", ahol megfelelő menedzsmenttel, illetve fejlesztésekkel az ingatlan jövedelemtermelő képessége érdemben javítható. Ebben a szegmensben a hazai befektetők is komoly keresletet támasztanak, és az alapos helyismeret a megfelelő kapcsolatrendszerrel sok esetben előnyhöz juttatja őket.Mike Edwards: A tőkebefektetések most diverzifikáltabbak mint valaha, a hagyományos források mellett aktívak a dél-afrikai és a távol-keleti befektetők. Gyakran ugyanarról a területről érkező szereplők hasonló projekteket keresnek, például az amerikai magántőke-társaságok elsősorban az értékesítésre és bérbeadásra fókuszálnak, a koreaiak a kiemelt lokációban lévő hosszú távú bérleti szerződésekre, a dél-afrikaiak pedig a retail piacra. Magyarország egyértelműen újra a térképre került, a befektetők pedig egyre nyitottabbak arra, hogy kihasználják a hazai termékek előnyeit. A külföldi opportunista tőkének már nagy sikere volt itthon, a legnagyobb kihívás az ilyen jellegű befektetéseknél, hogy megtalálják a legmegfelelőbb árképzési lehetőségeket.

Valóban elfogytak a befektetési termékek? Mennyire nyitottak a befektetők az alternatív eszközökre?

Salamon Adorján: Az irodapiacon a tavalyi fejlesztési volumenhez képest mintegy 40%-os visszaesés várható, új beváráslóközpont átadásra 2020-ban kerül sor, és bár a logisztikai csarnokok építése bővülő ütemben folytatódik, az adott részpiacra koncentrált tulajdonosi szerkezet jellemző, amiben nem várunk nagy átrendeződést. Az úgynevezett "off-market" tranzakciók gyakoribbá váltak, ezért a sikeres üzletkötéshez a vevőknek sokkal nagyobb proaktivitásra - illetve tapasztalt tanácsadóra - van szüksége. Az alternatív ingatlanbefektetési lehetőségek közül sokan vizsgálják a "student housing" terméket, de a piac egészét tekintve ez még igen szűk piaci résnek tekinthető. Nagyobb az érdeklődés a belvárosi hotelek, illetve szállodává alakítható régi épületek iránt; ezen a területen egyértelműen élesedő versenyt tapasztalunk. A befektetői hangulat továbbra is pozitív, a hazai kereskedelmi ingatlanpiac érettsége a válság során is kiállta a próbát, ezért a befektetők magabiztosak.

Mike Edwards: A legnagyobb probléma, ami visszaveti a befektetési volument 2019-ben, az a rendelkezésre álló termékek hiánya. 2020 felé haladva viszont számos olyan nagyszabású fejlesztést kerül a piacra, ami csökkentheti a befektetők étvágyát. Az nyilvánvalóan látszódik, hogy a befektetők nyitottak az új szektorok iránt, valamint foglalkoznak a hagyományos és az alternatív termékekkel egyaránt. Az egyik ilyen vizsgálandó terület a "student housing" vagyis a magánkollégium, mint befektetési termék.



Vannak jelek a befektetési piac lassulására?

Salamon Adorján: A befektetési piac lassulására utaló jelet nem tapasztaltunk, a vevők továbbra is aktívak, és reálisan értékelik a piaci lehetőségeket. Várakozásaink szerint az éves befektetési volumen megközelítheti a tavalyi - közel kétmilliárd eurós - nagyságot, ugyanakkor nagyobb mértékű bővülést nem tartunk valószínűnek. A hozamok mérséklődése az év végéig várhatóan folytatódik, a befektetői oldalon továbbra is erős versenyre számítunk. A fejlesztés alatt álló, nagyobb projektekre tekintettel a "forward purchase" arányának emelkedését prognosztizáljuk.

Mike Edwards: Mint ahogy eddig is, egy ponton túl eljön a csökkenés ideje, de azt feltehetően globális események, tényezők fogják előidézni és lehetetlen megjósolni, hogy mikor következik be. Amikor ez eljön, Magyarország még úgy is viszonylag jó helyzetben lesz: a közép-európai országokhoz képest realizált kedvező hozamoknak köszönhetően, a kamatok emelkedése kevésbé befolyásolná a befektetések megtérülését.

• Címkék:
• ingatlan iroda,
• ingatlan,
• Ingatlan irodapiac,
• eston,
• cushman & wakefield,
• befektetési piac,
• külföldi befektetők