Budapest ingatlanpiac lakások madártávlat
Ingatlan

Az óvatosság netovábbja - Amikor szinte lehetetlen volt banki kölcsönhöz jutni

Portfolio
Folytatjuk cikksorozatunkat, amelyben az elmúlt 15 év legfontosabb ingatalanpiaci történéseit vesszük számba, leginkább itthoni vonatkozásban. 2010 végén, a két évvel korábban elindult lavina után még nem tudott felállni a magyar ingatlanszektor, a banki finanszírozások megszerzése az egyik legnehezebb feladat volt, magas előtöltöttséget és akár 50 százalékos önerőt is követeltek a fejlesztőktől. Ugyanakkor a világ legtöbb gazdaságának a zsugorodása már megállt, ami némi optimizmust hozott a piaci szereplők számára. A 2010-es Property Investment Forum konferencián a silány finanszírozási helyzet és a fejlesztési piac felélesztésének megoldásain vitáztak a szakértők, miközben már pozitív kilátásaik voltak a jövőre vonakozóan.

Mi történt 2010-ben a konferencián és a hazai piacon?

2009-ben már mindenki a válság végében reménykedett, 2010 végére valóban megállt Magyarország és a világ legtöbb gazdaságának a zsugorodása, ám az ingatlanpiacon a krízis nagyon sok értelemben még nem ért véget. A banki finanszírozások megszerzése továbbra is nehézséget jelentett még a legnagyobb fejlesztőknek is, hatalmas önerőre volt szükség az új projektekhez és a magas arányú előbérlet is a szükséges feltételek egyike volt, ha valaki fejlesztésbe vágata volna a fejszéjét banki segítséggel. 

A helyzetet jól leírja egy 2010 végén készített interjú, amiben a Portfolio Hajnal Istvánt (9 évvel ezelőtt a Biggeorge's-NV vezérigazgatója volt) kérdezte a finanszírozási helyzetről: 

Attól a szinttől, hogy a bankok szóba sem álltak a fejlesztőkkel, mára eljutottunk oda, hogy beszélünk. Hogy utána elutasítás lesz-e, nem lehet tudni, de voltak már beszélgetéseink banki vezetőkkel, külföldi befektetőkkel. Fél évvel ezelőtt még ilyen sem volt, akkor még azt mondták, hogy 50 százalék önerő és 75 százalék előtöltöttség nélkül nem is érdemes tovább tárgyalni. Lehetséges ma projektet csinálni: jellemzően kisebbet, nem 40, hanem 10 ezer négyzetmétereset. 12 eurós bérleti díj környékén pénzügyileg is megvalósítható egy projekt, persze nem lehet rajta hatalmas pénzeket keresni, de tisztességes hasznot lehet termelni.

Property Investment Forum 2019
Idén egy kisebb jubileumot ünneplünk, hiszen immáron 15. alkalommal rendezzük meg a hazai ingatlanszakmával karöltve, a piac legfontosabb szakmai eseményét, a Property Investment Forumot.

A 2010-ben hatodik alkalommal rendeztük meg a Property Investment Forumot, a válság utáni két évben az ingatlanszektor radikális változásokon ment keresztül, ennek megfelelően a legégetőbb, legaktuálisabb témákat vették górcső alá a szakértők. A témák között volt például Magyarország és a régió befektetési piacának jövője és a finanszírozási helyzet lehetséges megoldásai: 

  • Merre tart a magyar gazdaság - Történelmi esély vagy vesszőfutás?
  • Átalakulóban KKE ingatlanpiaca - Ki fektet be Magyarországon?
  • Kitörési pontok az irodapiacon - Vége a fejlesztések korának?
  • Nem teljesítő hitelek banki kezelése - aktuális jogi kérdések és lehetséges alternatívák
  • Ingatlanfinanszírozás a válság után - Mi lesz a problémás hitelekkel?

Nemcsak a fejlesztések, hanem a keresleti oldal is gyengélkedett ebben az időben, a lakásvásárlások érdemben nem indultak be, a kereskedelmi ingatlanok pedig komoly bérlőhiányban szenvedtek. Ennek következtében a kihasználtsági ráták még 2010-ben is emelkedtek. A lakáspiac viszonylag lassú reakcióképességéből fakadóan a gazdasági válság jelei a 2009. évi lakásépítési adatokban még csak kis mértékben jelentkeztek, az ekkor tapasztalt 11 százalékos csökkenést azonban 2010-ben már erőteljesebb, 35 százalékos visszaesés követte. 20 823 új lakás épült ebben az évben országszerte, ennél kevesebb lakást Magyarországon utoljára 1999-ben adtak át. A konferencián természetesen a lakáspiac helyzete is szóba került:

  • Bérlakások potenciális keresleti oldala Magyarországon
  • Lakáspiac újratöltve - Devizahiteleken túl, bérlakásokon innen
  • Merre tart a magyar lakáspiac - Lakásárak alakulása

A lakásárak tekintetében további mélyrepülést élt át a piac, 2010 közepére reálértelemben a 2000-es év szintje alá csökkent az árindex. Területi különbségek természetesen akkor is voltak, de átlagosan Budapesten egy nagyobb panellakás négyzetméterára 223 és 249 ezer forint között szóródott. 

Property Investment Forum konferencia 2010
Property Investment Forum konferencia 2010

Megérkeztek a zöld irodaházak

2010-ben 145 ezer négyzetméternyi új irodaházat adtak át, ami jóval kevesebb az egy évvel korábbi 230 ezres értéknél. Az új kínálat csökkenése egyben az is jelentette, hogy a piaci szereplők a következő évben már az üresedési ráta csökkenésére számítottak. A prémium irodaházak tranzakciós hozamai Budapesten akkor 7,75 százalékon álltak (jelenleg ez átlagosan 5,75 százalék) , a prémium bevásárlóközpontok esetében 7,5 százalék volt ez az érték (most 5,6 százalék alatti), míg a logisztikai piacon 9,15 százalékos szintről lehetett beszélni (jelenleg 7,5 százalék alatt van). Érdekes új trend érte el a hazai irodapiacot, szinte robbanásszerűen törtek be az amerikai és európai energiahatékonysági sztenderdek, a BREEAM és a LEED különböző szintű minősítései. Néhány fejlesztés már akkor is rendelkezett minősítéssel, 2010-től kezdve azonban szinte minden új fejlesztésnél ezek megszerzésére törekedtek a tulajdonosok. 

Mi minden történt még?

  • Az Allianz megvette az ING-től az Allee bevásárlóközpont 50 százalékát, a 100 millió eurós - a hírek szerint 7,5 százalékos hozamú - tranzakció mellett a Vörösmarty1-ben lévő kiskereskedelmi területet is értékesítette 44 millió euróért a holland REDEVCO-nak.
  • Megnyílt a 34 ezer négyzetméter bérbe adható területtel rendelkező Corvin Plaza.
  • Elkezdődött az 50 milliárd forintos és 85 ezer négyzetméteres Váci Greens irodakomplexum építése.
  • Több szálloda is becsődölt 2010-ben: többek között a hőgyészi négycsillagos Gróf Apponyi Kastélyszálló, amit nettó 1,8 milliárdos irányáron hirdettek meg; a hévízi Rogner Hotel & Spa Lotus Thereme szálloda; az Európa és Rege hotelek, illetve az akkori hírek szerint néhány budapesti ötcsillagos szállodában is szinteket kellett lezárni az alacsony kihasználtság miatt. 
  • Tőzsdére ment az Appeninn.
  • Átadták a felújított Margit hidat egy év, tizenegy hét, és két nap után, a felújítás összege közel 20,8 milliárd forint volt.

Cikksorozatunk folytatódik, hamarosan megnézzük, hogy mi történt 2011-ben a hazai ingatlanpiacon és a Property Investment Forum konferencián. 

Frankfurti tőzsde
BÉT
szakkepzes
GettyImages-1174635009
kábítószer
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2019. november 14.
Portfolio Banking Technology 2019
2019. november 20.
Office Stage - Út a hatékony irodához
2019. november 20.
Big Office Day Konferencia 2019
2019. november 20.
Big Office Consumption Based IT 2019
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Infostart.hu
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-al elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
Online előadás
Tudatos tervezés és stratégia nélkül nincs tőzsdei siker!
CPI gateway office park, irodaház árpád híd