getty, panel, lakótelep, társasház
Ingatlan

Tényleg tuti tipp az ingatlan? Számolj a kockázatokkal is!

Babos Dániel, MNB
Eyno Rots, MNB
Az elmúlt évek magas bérdinamikájának köszönhetően számottevően megemelkedett a háztartások kereslete a különböző befektetések iránt. A megnövekedett kereslet általánosan tetten érhető volt az egyes befektetési eszközök árainak növekedésében (részvény-, lakásárak), illetve a lakossági állampapírok állományának emelkedésében is. A hozamok mellett azonban fontos a kockázatokat is figyelembe venni. Számításaink alapján az elmúlt 4-5 évben valóban az ingatlan volt a legjobb befektetés, mellyel a dinamikus lakásár-növekedés miatt 15-25 százalékos éves hozamot lehetett elérni. Merőben eltérő eredmény adódik azonban, ha sokkal hosszabb időszakot vizsgálunk: az ingatlanvásárlásnak az elmúlt 15 éves átlagos hozama mindössze 6 százalék volt, alacsonyabb, mint a bankbetétek vagy nagybani állampapírok hozama. Ráadásul a hozamok ingadozása miatt, az ingatlanbefektetés jóval kockázatosabb volt, mint a bankbetét, illetve a lakossági állampapír.

A növekvő bérek mellett nőtt a pénzügyi befektetések és a lakások iránti kereslet

Az elmúlt években érdemben növekedtek a bérek hazánkban, ami jelentősen növelte a háztartások befektetési étvágyát. A növekvő bérjövedelem növelte ugyan a fogyasztást is, ugyanakkor a háztartások többletjövedelmének jelentős része megtakarításokban csapódott ki. A lakosság nettó pénzügyi megtakarítási rátája Magyarországon továbbra is 5 százalék feletti, ami jóval magasabb a régiós országok átlagánál.

A megtakarítások növekedésének hatására az eszközárakban is jelentős növekedés volt megfigyelhető. A legfrissebb MNB által publikált adatok alapján a lakásárak közel megduplázódtak az elmúlt 5 évben. Ennek egyik oka, hogy érdemben megemelkedett a befektetési célú ingatlanvásárlás mértéke. A 2019. novemberi Lakáspiaci jelentésben hivatkozott piaci kérdőív alapján a városokban a tranzakciók 40 százaléka befektetési célú, míg vidéken ez az arány 25 százalék. Ezzel egybevág a 2017-es “Felmérés a háztartások pénzügyi és fogyasztási helyzetéről” eredménye is, amely szerint a háztartások 84 százaléka rendelkezik ingatlannal, míg 19 százalékának van legalább két ingatlanja.

A hazai építőipar legfontosabb kérdéseiről beszélnek majd a szakértők a február 27-én megrendezésre kerülő Építőipar 2020 konferencián.

De vajon, ha a kockázatot is figyelem bevesszük, akkor mit lehet elmondani a lakosság számára elérhető befektetések hosszú távú teljesítményéről? A kérdés megválaszolása érdekében több pénzügyi (részvényindexek, kötvényindexek, lakossági állampapír, bankbetét) és nem pénzügyi (ingatlan) eszköz 5 éves visszatekintő hozamát és kockázatát (hozamok szórása) vetettük össze az elmúlt másfél évtized adatai alapján.

Az elmúlt 15 évben a lakossági állampapírnak jóval kedvezőbb volt a kockázattal korrigált teljesítménye, mint a lakásbefektetésnek

Eredményeink alapján a legjobb befektetés a piaci körülmények módosulásával együtt folyamatosan változik. Bár az elmúlt 4-5 évben a legmagasabb hozamot a lakásvásárlással lehetett elérni, azt megelőzőn voltak időszakok, amikor a legjobb befektetés a részvény (BUX) volt, vagy éppen a bankbetét. A hozamok ingadozása alapján viszont az elmúlt bő 15 évben egyértelműen az ingatlan és a hazai részvényindex volt a legkockázatosabb befektetés. Ezeknél a befektetéseknél megfigyelhetőek voltak olyan periódusok, amikor öt éves időtávon negatív volt a nominális hozama a befektetésnek. A lakásbefektetésnél ennek fő oka, hogy a hozam jelentős részét az árváltozás adja, ami rendkívül változékonyan alakult a múltban.

mnb ingatlanbefektetés
Különböző ötéves befektetéssel elérhető éves nettó hozam (2003-2019), Forrás: Bloomberg, ÁKK, saját számítás, Megjegyzés: Az ábra ötéves visszatekintő hozamokat mutat, azaz a 2008 első negyedévére vonatkozó adat, annak a befektetésnek az éves átlagos hozama, amelyet 2003 első negyedévében indult.

A vizsgált befektetési eszközök teljesítményének összevetéséhez kiszámoltuk az elérhető átlagos hozamot, illetve figyelembe vettük az eszközök hozamainak szórását, ami a kockázatosságukról nyújt információt. A hozam és kockázat értékéből meghatároztuk a befektetések összehasonlítására leggyakrabban használt úgynevezett Sharpe-mutatót. (Kockázatmentes befektetésnek a folyószámlát/készpénzt vettük, aminek nominális hozama nulla. A Sharpe-mutató képlete így egyszerűen a vizsgált eszköz hozamának és hozama szórásának hányadosából adódik (Sharpe-mutató= r/σ).)

Ha összevetjük az átlagos hozamokat, az látható, hogy hosszútávon sokkal kisebb különbségek vannak az egyes befektetések hozamai között, mint egy-egy adott időpillanatban. A vizsgált befektetések átlagos évesített hozama 4-7,5 százalék között szóródik, ami bár hosszútávú befektetésnél jelentős különbséget eredményezhet, de számottevően alacsonyabb, mint amit a lakossági befektetők az elmúlt 4-5 évben például a lakásbefektetéssel realizálhattak.

Budapest fejlődésének jövője kiemelt témája lesz a május 21-én megrendezésre kerülő Future City 2020 konferenciának.

A kockázatokkal súlyozott hozam mutató (Sharpe-mutató) alapján a vizsgált opciók közül a legjobb befektetés a lakossági állampapír volt az elmúlt 15-20 évben.

  • A lakossági állampapír volt a legkedvezőbb befektetés a hozam-kockázat térben, 6,5 körüli Sharpe mutatóval. A lakossági állampapírok hozamának szórása ugyanis alacsony volt az időszakban, míg az 5 százalék fölötti hozama alig maradt el a többi befektetésétől.
  • A magyar állampapírindex befektetés is jelentős, közel 7 százalékos hozamot nyújtott, és a Sharpe mutatója szintén kedvező, 4 körüli volt. Ehhez érdemben hozzájárult, hogy a hazai és a nemzetközi piacokon jelentősen csökkentek a hozamok, és az is, hogy a hazai állampapírok relatív megítélése is jelentősen javult.
  • A bankbetétek historikus összevetésben szintén jól teljesítettek. Az átlagos éves hozamuk 6 százalék körül alakult, míg a Sharpe-mutató 2,7 volt, ami azt jelenti, hogy stabil és viszonylag magas hozamot biztosítottak.
  • A forintban számított S&P 500 index magas, 7,5 százalékos hozamot biztosított, de kockázatos befektetés volt (0,9-es Sharpe-mutató). Külföldi részvényindexbe való befektetés esetén a hozamok volatilitása nemcsak az indexben szereplő cégek árfolyamától függ, de a külföldi deviza árfolyamának változásától is.
  • Az ingatlanbefektetés hozama átlagos (6 százalékos) volt a vizsgált periódusban, azonban a hozamok volatilitása ennél az eszköznél volt a legmagasabb (0,7-es Sharpe-mutató). Tehát, bár az elmúlt 1-2 évben kiemelkedő (20 százalék feletti) visszatekintő hozamot lehetett elérni ingatlanvásárlással, korábban voltak olyan időszakok, amikor ennél csak sokkal alacsonyabbat. Másrészt az ingatlanvásárlás hozamát jelentős részben az áremelkedés és nem a bérleti díj teszi ki, ebből adódik a magas volatilitás.
  • A BUX relatíve kedvezőtlenebb teljesítményét (4 százalékos hozam, 0,5-ös Sharpe-mutató) a hazai gazdaság a nagy gazdasági világválság körül mutatott negatív teljesítménye magyarázhatja. Míg az utóbbi néhány év részvényindex-hozama közelítette a lakásbefektetésekét, a válság környezetében több periódusban nulla közeli hozamot mutatott.
mnb2
Az egyes befektetések átlagos éves hozama és a Sharpe-mutatójuk, Forrás: Bloomberg, ÁKK, saját számítás.

A befektetési döntésnél a nehezen számszerűsíthető kockázatokat is figyelembe kell venni

Egyes nehezen számszerűsíthető kockázatok a hozamok ingadozásában nem tükröződnek, de egy kisbefektető számára fontos döntési szempontot jelenthetnek:

  • Likviditási kockázat: egyes eszközök nem adhatók el minden esetben azonnal a piaci árukon. Ez különösképpen igaz az ingatlanra, amely a vizsgált eszközök közül legkevésbé likvidnek tekinthető. Emellett az ingatlan elleni érv lehet, hogy eladása akár hónapokig tartó adminisztratív folyamat is lehet.
  • Inflációs kockázat: számításaink során a nettó nominális hozamokra koncentráltunk, ugyanakkor a lakossági befektetők számára a befektetések reálértékének a védelme is szempont lehet. A reáleszközök (részvény, ingatlan) ebből a szempontból előnyösek lehetnek, de a lakossági állampapírok közül PMÁP vagy a Babakötvény is védelmet nyújt.
  • Csődkockázat: a befektetés kibocsátójának (pl. bank, állam) csődje ugyan nem zárható ki, de ezzel a kockázattal nem számoltunk. A bankcsőd kockázatától azért tekinthetünk el, mert ebben az esetben az Országos Betétvédelmi Alap kártalanítja a befektetőket. Az állam lakossággal szembeni csődjére pedig szintén lényegesen kisebb az esélye, mint a nagybani befektetők kötvényeinél, még ha utóbbi számszerűsíthető is volna az országkockázati felárral (ún. CDS felárral).
A hazai irodapiac jövőjével kiemelten foglalkozunk a május 21-én megrendezésre kerülő FM & Office 2020 konferencián.

Eredményeink alapján tehát lakossági állampapírok bár átlagosan alacsonyabb nettó hozamot kínáltak az elmúlt 15-20 évben, mint a nagybani állampapírindex vagy az ingatlanbefektetés, sokkal alacsonyabb kockázatuk miatt mégis kiemelkedő befektetésnek bizonyultak a hozam-kockázat térben. Az ingatlanbefektetés kiemelkedően teljesített az elmúlt 4-5 évben, hosszabb időtávon azonban az éves elérhető átlagos hozama nagyságrendileg hasonló volt a többi vizsgált eszköz hozamához. Továbbá, az ingatlanárak nagy változékonysága miatt a hozamok ingadozása is ennél az eszköznél volt a legmagasabb, ráadásul az egyik legkevésbé likvid befeketésnek tekinthető. Emellett az ingatlanbefektetések éppen a recessziós időszakokban (pl. 2008-at követő gazdasági visszaesés idején) nem tudták támogatni a lakossági fogyasztás simítását, sőt az elérhető hozam évekig negatív tartományban tartózkodott.

A számítás módja

A befektetések értékelésénél az 5 éves időtáv kiválasztását az indokolta, hogy az a lakossági befektetőknek még belátható időtáv, de nem túl rövid, így eredményeink nem váltak zajossá. Emellett öt év után adómentes az ingatlan eladása és a Tartós Befektetési Számlán (TBSZ) tartott befektetések hozama is.

Minden eszköz esetében azonos a befektetési stratégiával számoltunk: a befektető megvásárolja az adott eszközt, öt évig tartja és azt követően eladja. Az időszak alatt a befektető számára az eszköz tartásából vannak bevételei (pl. kuponfizetések, bérleti díj), illetve költségei (pl. adók), amelyeket számításba vettünk.

További feltevéseink:

- A lakásvásárlásnál egy átlagos budapesti téglalakás vásárlásával számoltunk, melynek bérleti díja az átlagos éves bérleti díjak változásával évente felülvizsgálatra kerül. Értéke az átlagos budapesti árváltozással mozog együtt.

- A lakossági állampapíroknál mindig a legmagasabb kupont fizető eszközt vásárolta a befektető. Amíg nem volt ötéves lakossági papír, addig egyéves értékpapírok görgetésével számoltunk.

- A bankbetétnél egyéves lekötött betét görgetésével számoltunk, és feltettük, hogy a befektető az átlagos piaci ajánlatot éri el, amelyre vonatkozóan az MNB adatait használtuk.

- Részvény/kötvényindex esetén a BUX, a MAX és a forintra átszámított S&P-t vizsgáltuk. Ezen termékeknél a lakossági papíroknál magasabb éves költséggel számoltunk.

mnb tabla
A főbb pénzáramlások összefoglalója az egyes befektetések esetében

A cikk szerzői az MNB munkatársai.

Címlapkép forrása: Getty Images

koronavirus, mikroszkop
15 tőzsdei összeomlást okozott a Bank of America, most megfizeti az árát
kórház
kórház
kórház getty
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-al elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
A tőzsdei könyv
Útmutató, amely piaci pánikok esetén is használható.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu

Elemző / Vezető elemző

Elemző / Vezető elemző
2020. május 19.
Portfolio HR Revolution 2020
2020. május 21.
FM & Office 2020
2020. május 21.
Future City 2020
2020. június 2.
Smart Logistics 2020
Sokan pengeélen táncolnak a Balatonnál, veszélybe kerülhetnek a kisüzletek