Lakóparki beruházás Fonyódon, közvetlenül a parton
Ingatlan

Ingatlanos aranybányák 6.: befalazzák a Balatont, és ez nem vicc

Lakóparkokból és hotelekből épül a legnagyobb tavunkat körülölelő fal. Van még pár üres telek és elhanyagolt terület, amire lecsapnak a magyar és külföldi vállalkozók. A kormány ugyan szigorítja a területhasználatot, de nem tudja megakadályozni a fal továbbépítését. A megszerzett jogokat és tulajdonokat pedig erősen védi.

Állandóra bejelentve 44 településen mintegy 100 ezer ember él közvetlenül a Balaton partján, a teljes balatoni régióban viszont 160-170 ezer. Bár a tágabb térségben növekvőben van egyes falvak lakossága és egyre több a tranzakció, az ingatlanpiac inkább a parthoz közeli 1-2 kilométeres sávban aktív és ez várhatóan a következő 10 évben is így lesz, ezért ezt az övezetet tettük a nagyító alá. Itt akartuk kideríteni, bezárul-e a lakóparkokból, hotelekből és szórakoztató központokból épített fal a Balaton körül, főleg a tó déli oldalán. Előre szólunk: egyre közelebb vagyunk ehhez.

Az elmúlt két évtized vándorlási adatai (forrás: KSH) többé-kevésbé jól jelzik, hogy hol koncentrálódik a tőke a balatoni települések közül. Siófokon 22,5 ezerről 25 ezer fölé ment a lakosok száma, Balatonfüreden 13 ezerről 13640-re, Csopakon 1600-ról 2150-re, Gyenesdiáson 2700-ról 4100-ra emelkedett ez a mutató. Ám a szomszédos Keszthely 12 százalékkal lett kisebb lélekszámú 20 év alatt, Tihany, Balatonlelle is fogyóban van. Alsóörs és Balatonalmádi 30, illetve 20 százalékkal több állandó lakost mondhat magáénak, Szigliget és Balatonboglár stagnál.

Balaton környéki nagyobb lakásberuházások      
település név lakások beruházó tervezett átadás
Balatonfüred Germering Prémium Társasház 60 Füred Prémium Kft. 2020q2
Balatonszemes Marina sétány penthouse 52 Szemes Marina Ingatlanfejlesztő Kft. 2020q1
Siófok Panoráma Part 148 Struktúra Zrt. 2018q1
  Ady liget lakópark 12 BGB. Investment Kft. 2019q3
  Aranypart 56 n.a. 2019q3
  SunSet Lakópark 59 Sunset Kft. 2019
  Silverbeach Residences 55 SK Invest Hungary Kft. 2020q2
  Villa Bauhaus 23 PVV-Invest Kft. 2020q2
  Siófok Liget Ház 10 SwissReal Ingatlanfejlesztő Kft. 2020q2
  társasház 30 n.a. 2020
  Coral Homes 65 Port Holding Kft. 2021q2
  társasház  222 n.a. 2021q3
Szántód BalaLand Residence 112 BalaLand Family Kft. 2020q3
Alsóörs Pelso Bay Residence 121 Pelso Bay Development Kft. 2019q4
Keszthely Royal Homes I-V.ütem 200 Royal Homes &Properties Kft. 2019-től
Hévíz Sunshine Reidence 60 DMD Vagyonkezelő Zrt. 2019
Balatonföldvár Mistral residence 56 Akrohome Kft. 2019q3
  Juventus Homes 102 Juventus Home Kft. 2020q2
Balatonberény Strandpark II.ütem 70 StrandPark Üdülőközpont Zrt. 2020q3
Fonyód Edison villa 51 BB.20. Ingatlanfejlesztő Kft. 2020q2
  Strand Társasház 42 Fonyód Invest Kft. 2021
Balatonlelle Lelle Resort 151 OTP Ingatlan Zrt. 2019
Balatonfűzfő Fűz Liget 50 Milton Property Kft. 2019q4
Balatonfenyves Marina Bay Resort 29 Marina Bay Resort Kft. 2019
Balatonkenese Prémium Residence Kenese 127 Prémium Holiday Kft. 2021q3
forrás: Portfolio-gyűjtés      

Hacsak nem üt be a krach, öt év múlva árnyaltabb lesz a kép, ez már most látszik. A déli parton ugyanis csaknem minden településen van nagyobb társasház vagy hotelberuházás. Pont a vizsgált parti vagy partközeli sávban – lassacskán elfüggönyözve a tavat a magánterületen kívüliek számára. Északon nincs túltengés lakásprojektből, ott Füreden koncentrálódik a piac.

SOROZATUNK EDDIGI ELEMEI:

"Jól nézze meg a túloldali dombokat! Pár év múlva már nem nagyon teheti" - summázta egy lellei lakos, amikor február közepén, egy verőfényes délelőttön elmondta nekünk a parthoz közeli pihenőhelyen, mit gondol az eszeveszett építkezésekről. Arról „értekezett” meglepő nyíltsággal, hogy hiába a sok tiltakozás sok balatoni településen, az építkezések csak nem akarnak leállni. A fejlesztők általában hagynak egy kis ösvényt a vízhez, de összességében valóban úgy tűnik, hogy zárul a fal a tó körül - erősítette meg az általunk is látottakat.

Jogilag nem sokat lehet tenni, hiszen ha egy vállalkozás érvényes építési engedéllyel rendelkezik - és nem áll odébb a kivitelező partnere egy másik, magasabb díjazási ígéret után - igenis fel fogja építeni a maga lakóparkját vagy szállodáját. A kormány nevében nyilatkozó Füleky Zsolt, a Miniszterelnökség építészeti és építésügyi helyettes államtitkára azt mondta a Portfolionak a Balaton Fejlesztési Tanács februári ülése után, hogy 

az állam részéről a legkisebb mértékben akarják korlátozni a már megszerzett jogokat, illetve a magántulajdont.

Ez annyit tesz, hogy gyakorlatilag nem lesz jogi akadály a már megkezdett építkezések előtt. Az államtitkár további szigorításokat ígért, miután a kormányzat ezekben a hetekben minden önkormányzattal egyenként konzultál a szabályozás részleteiről, de kevéssé valószínű, hogy az ellenőrzések minden esetben visszabontásig jutnak.

Természetesen minden településen vannak helyi építési szabályok, ám azok közül sokat már a múltban is úgy módosítottak, hogy "ne korlátozzák a fejlődést", vagyis inkább elnézőek a települések. Sok önkormányzat úgy igyekszik pótolni a tőle elvett jogokhoz kapcsolt bevételek kiesését, hogy eladja vagy bérbe adja ingatlanainak egy részét. Ez lehet kemping, strand vagy más közintézmény üzemeltetése, fenntartása.

Új építésű lakások kínálati ára a Balatonnál 2020 februárjában
település nagyobb projektek(db) ársáv (ezer Ft/nm)
Balatonfüred 5 760-1735
Siófok 12 560-1260
Keszthely 1 670-820
Balatonföldvár 4 420-890
Fonyód 2 640-1160
Balatonfűzfő 1 745-860
Balatonfenyves 1 930-1800
Szántód 1 1000-1700
Balatonkenese 1 550-860
Balatonszemes 2 840-1400
Alsóörs 2 610-1350
forrás: cégközlések, Portfolio  

Bármerre megy az ember a közvetlen parti sávban, azt látni, hogy a magántőke folyamatosan kiharap egy falatot belőle. Hol úgy, hogy megvesz egy lerobbant felépítményt, hol pedig úgy, hogy fejlesztést ígérve átminősíttet önkormányzati területeket, majd beépíti.

Más út is létezik, ez a cégfelvásárlás. Korábban Mészáros Lőrinc jelentős kemping-csomaghoz jutott, amikor egyik érdekeltsége felvásárolta az egykori SCD-portfólió ezen részét. A BÉT-en jegyzett és Tiborcz István érdekeltségébe tartozó Appeninn Nyrt. 2019-ben jutott például a balatonvilágosi Club Aliga óriási komplexumához. Ott jártunkkor, február közepén, már javában serénykedtek az alvállalkozói, akik megkezdték a bontást. Már idén nyárra korszerűbb strandot, három éven belülre pedig egy új kikötőt, parti éttermet és egy 150-200 szobás szállodát, üzleteket, sportpályákat és kávézókat is ígért a társaság. Mindehhez a Kisfaludy programból pénzügyi támogatást is kér. Meglepetés lenne, ha nem kapna.

Mészáros Lőrinc érdekeltségébe tartozó cégek Keszthelyen is igen aktívak voltak az elmúlt pár évben. Megvették a lerobbant Helikon szállodát és ott egy négycsillagos hotelt nyitnak valamikor a következő két-három évben. A szálloda előtt egyelőre csak egy látványterv plakátja fogadja az arra járót, de ezen semmilyen fontos adat nincs, például arról, hogy ki a beruházó, a kivitelező és mikor lesz a tervezett átadás. A Helikon mellett lévő két telken a tervek szerint élményfürdőt fognak kialakítani és nem kizárt egy másik szálloda felhúzása sem. Úgy tudni, ez is Mészáros-érdekeltségű projekt lesz.

Módosul az állami stratégiai terv

Az állami és önkormányzati vezetőket tömörítő Balaton Fejlesztési Tanács 2020. februári ülésén hozzáfogott a 2030-ig szóló stratégiai fejlesztési program élethez igazításához, igaz, még csak az irányelvek szintjén. A részletes feladatokat várhatóan május-júniusban kezdik kidolgozni, arra hivatkoztak, hogy meg kell várni, mennyi forrás jut az országnak az új EU-költségvetésből. A 2016-os balatoni kormányhatározat szerint 263,7 milliárd forintos uniós forrásból megvalósítandó fejlesztéseket támogatnak. Ennek a pénznek a túlnyomó részét már el is költötték az önkormányzatok és a különböző vállalkozások.

De nem feltétlenül a pénzen múlik a Balaton jövője, sokkal inkább azon, hogy érvényesül-e a vállalkozók nyomása még az előtt, hogy esetleg szigorítanák a helyi építési szabályokat. A módosítások/könnyítések ellen heves a civil tiltakozás, aláírásgyűjtés is kezdődött a nádirtás, a szabad strandok megszüntetése és az egyre kiterjedtebb építkezések ellen.

FEJLESZTÉSI  ELVEK A BALATONNÁL

(részlet, forrás: Balaton Fejlesztési Tanács)

  • A táji, természeti, kulturális örökség értékek megőrzése
  • Átgondolt beruházások a fenntartható fejlődésért
  • A parttól távolabbi települések fejlődési feltételeinek javítása, a területi fejlettségbeli különbségek csökkentése
  • A térség rendezési tervével összhangban lévő területhasználati elvek érvényesítése
  • Barnamezős területek hasznosítása
  • Turisztikai termékek és szolgáltatások összehangolt fejlesztése
  • Környezetbarát térségi közlekedési rendszer kiépítése

Régi és új vadászok körözhetnek a parthoz közeli sávban azért is, mert a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. a napokban ismét nagy értékű ingatlanokat hirdetett meg az elektronikus aukciós rendszerben. Továbbra is alkalmazzák a tavaly bevezetett csomagszerű értékesítési módszert, így például ismét kalapács alá kerültek balatonszemesi, szántódi és siófoki üdülők, több mint 1 milliárd forint értékben.

Újra licitálhatnak a jelentkezők a Balatonőszödön korábban kormányzati üdülőként használt közvetlen vízparti, csaknem 20 hektáros, több ingatlanból álló üdülőkomplexumra is. Az MNV azzal érvelt, hogy ezek a vagyonelemek nem látnak el közfeladatot, így állami tulajdonban tartásuk sem vagyonpolitikai, sem költséghatékonysági szempontból nem indokolt.

Kalapács alatti állami ingatlanok a Balatonnál  
település típus kikiáltási ár (Mrd Ft) licit állapota
Balatonőszöd üdülő 6,93 lejárt
Siófok több ingatlan 2,31 eredményt hirdettek
Balatonszemes üdülő 1,37 lezárt
Révfülöp üdülő 0,665 lejárt
Balatonboglár üdülő 0,622 lejárt
Balatonvilágos üdülő 0,436 lezárt
  üdülő 0,411 eredményt hirdettek
Zánka üdülő 0,423 lezárt
Balatonföldvár üdülő 0,282 lezárt
Balatonföldvár üdülő 0,246 lezárt
Fonyód üdülő 0,139 lejárt
Balatonkenese üdülő 0,107 lezárt
Ábrahámhegy üdülő 0,102 eredményt hirdettek
forrás: MNV Zrt.      

A 2019 nyarán az Országgyűlés által tárgyalt törvénytervezet szerint a balatoni közterületek fennmaradása és új közterületek kialakítása hosszú távon csak úgy biztosítható, ha minél több ingatlan válik az önkormányzat vagy az állam tulajdonává. Ennek érdekében a nem közterületi ingatlanoknál elővásárlási joga van az államnak vagy az önkormányzatnak. Egyelőre nem tudni, mennyi ingatlant érint ez a rendelkezés.

Kibúvó lehet azonban, hogy a kormányzat eltérően is rendelkezhet a legnagyobb beépítettség és a beépítési magasság ügyében. Ez pedig utat nyithat a településrendezési tervekben megszabott paraméterektől való eltérés előtt is és növelheti az átlagosnál nagyobb és magasabb épületek számát közvetlenül a tó partján.

De nem csupán magas épületek nőhetnek ki "váratlanul". Egyes kikötőket is túlzó méretűre terveznek errefelé. Ennek eddig nem sok önkormányzat szabott gátat. Siófok önkormányzata viszont megtette: megfellebbezte a széplaki, ezüstparti kikötő vízjogi engedélyére vonatkozó döntést – közölte az Indexszel az önkormányzat. A lap szerint a helyiek és nyaralótulajdonosok attól tartanak, hogy a beruházás tönkretenné a szomszédos szabadstrandot. A város vezetése jogszerűtlennek tartja az Országos Katasztrófavédelmi Hatóság határozatát, ami vízjogi engedélyt adott a vitatott balatonszéplaki kikötő bővítését tervező cégnek. Az önkormányzat szerint 2019-ben konkretizálódott, hogy Siófok széplaki városrészén található, 40 férőhelyes kis kikötőt milyen módon tervezi bővíteni a jelenlegi tulajdonosa. A Balaton védelmében, az építkezés ellen, tiltakozó lakossági fórumot is tartottak - emlékeztetett a lap.

Balatonfüredi fejlesztések

  • kikötő a Füred Campingben (2 Mrd Ft.)
  • új csomópontok a 71-es út városi szakaszain
  • a Forrás Sport Park fejlesztése (1,5 Mrd Ft.)
  • folytatódik az Aranyhíd sétány kiépítése
  • Esterházy kastély felújítása
  • önkormányzati kemping fejlesztése (4 Mrd Ft.)
  • új strandszakaszok megnyitása

A hotel bizniszbe nem csupán a központilag jól pozicionált hazai nagyvállalkozók csapnak bele. Ott akar lenni a parton az Avalon hotelek tulajdonosa is: épp pár hete közölte, hogy Zamárdiban vagy Földváron szeretne újabb egységet nyitni. Kenesén a Telekom 91 szobás hoteljét a közelmúltban 3,3 milliárd forintért megvette egy titokban tartott vevő, aki fantáziát lát a felújításban. Gyenesdiáson egy német befektető tervez egy 200 szobás, ötcsillagos hotelt, de évek óta nincs haladás a projektben. 

Balaton környéki nyertesek    
település név összeg (M Ft) cég
Szántód BalaLand Hotel 2999 Szántód BalaLand Family Kft.
Tihany Kastélyszálló és tréningközpont 2900 CDHT Hotel Projekt Kft.
Keszthely Baron hotel építése 1840 MINERVA alapok
Balatonfüred  Négycsillagos, 66 szobás hotel építése 1750 Sz.Z. Szállodafejlesztő Kft.
Gyenesdiás Superior Hotel 1733 Pleasure 77 Kft.
Tihany Royal Golf Hotel építése 1700 X.Center Irodaház Kft.
Siófok Hotel Azúr Prémium  470 Hotel Azúr Szállodaipari Kft.
Héviz Aquamarin hotel felújítása 381 Aquamarin Szállodaipari Kft.
Balatonszemes Kistücsök panzió építése 315 Gastrogold Vendéglátó Kft.
Alsópáhok Kolping hotel fejlesztése 304 Kolping Kft.
Balatonfüred  Zelna Borpanzió építése 294 Zelna Kft.
Balatonszárszó Kétkorona hotel fejlesztése 223 Szárszó Kft.
Siófok  Beach Hotel felújítása 214 Beachhotel Kft.
Badacsony Kishableány Panzió építése 173 Laposa Birtok Kft.
forrás: Kisfaludy program    

 „Profit- és ezzel árfelhajtó hatású lehet az idén januártól a szálláshelyekre vonatkozó ÁFA csökkentése. A piac vonzerejére utal, hogy megjelentek a hotelbefektetésekre specializálódott befektetési alapok, amelyek nem csupán pénzügyi befektetésként vesznek szállodákat, hanem szakmai tudással, nemzetközi tapasztalattal, márkaszinergiákkal, átépítési, újra pozicionálási programokkal tervezik elérni a hozzáadott értéket.” – mondta Takács Péter, a VLK Cresa tanácsadó cég szakértője.

Takács Péter
VLK Cresa, Partner
Takács Péter értékesítési és marketingszakemberként nemzetközi szállodaláncoknál szerzett tapasztalatot londoni, prágai és budapesti ötcsillagos szállodák sikeres megnyitásában és üzemeltetésében. Röv
Tovább
Takács Péter értékesítési és marketingszakemberként nemzetközi szállodaláncoknál szerzett tapasztalatot londoni, prágai és budapesti ötcsillagos szállodák sikeres megnyitásában és üzemeltetésében. Röv Tovább

A Balatonra különösen érvényes az a megállapítása, hogy a jó megtérüléseket garantáló 230.000 euró/szoba ár csak a 100 szobánál nagyobb, négycsillagos szállodák esetében lehet reális, hiszen ebben az esetben - az irodapiachoz hasonlóan bérleti díj alapú hozammal számolva - 5 százalékos hozam reményében havi 950 euró bérleti díjat kell kitermelnie egy szobának, ami csak megfelelő elhelyezkedés és méretgazdaságosság mellett érhető el. A Kisfaludy program újabb szakaszában egyébként pont a 100 szobánál nagyobb hotelek fejlesztésére különítettek el összesen 20 milliárd forintnyi állami támogatást. Pályázni 2020. március 31-ig lehet, a nettó projektérték 70 százalékának erejéig lehet támogatáshoz jutni.

A Balaton körüli kereskedelmi ellátottság látványosan javult az elmúlt 6-8 évben. Főleg a diszkont és szupermarket láncok kaptak erőre. Idén február közepén az üzletek számát tekintve a SPAR vezetett 18 egységgel, mögötte jócskán lemaradva a TESCO állt 11 üzlettel, majd a viszonylag új szereplők jöttek: Aldi 7, Penny Market 6, Lidl 5 egység. Az Aldinak Balatonfüreden, a Lidlnek Keszthelyen működik két áruháza, a SPAR Balatonföldváron duplázott, de például Siófokon négy egységet üzemeltet. A CBA furcsa elosztásban üzemeltet 8-at, ebből öt Keszthelyen és környékén található, de például sem Siófokon, sem Füreden nem jelent meg a honlapja szerint.

A legújabb hazai városfejlesztési trendeket csak itt tudhatod meg. Ne késlekedj, jelentkezz MOST!

Klasszikus, nagy bevásárlóközpont csak a déli fővárosban van, a 10 ezer négyzetméter kiadható bérterületű Sió Plaza. A 2012-ben nyitott és akkor 5 milliárd forintba került házban 27 üzlet vagy étterem található, köztük néhány közép kategóriás nemzetközi láncé is. A belvárostól távol az M7-es autópálya és a 65-ös út találkozásánál a Park Center igyekszik levadászni az autós vásárlókat. Érdekesség, hogy ebben a városszéli, nem túl nagy (4600 négyzetméternyi bérterület) kiskereskedelmi parkban olyan bérlők is helyet kaptak, amelyek a plazában is nyitottak üzletet.

Sió Plaza - Siófok, Fő tér
Nyolc éve működik a siófoki Fő téren épült Sió Plaza

Keszthely külterületén éppen 10 éve működik az Alpha Park nevű kereskedelmi park több, ismert közép kategóriás márka üzletével (18 bérlő, 14 ezer négyzetméternyi bérterület) egy hipermarket szomszédságában. Balatonfüreden a Tesco Marina Center viszi a prímet: a hipermarketen kívül méretes butiksor várja a vásárlókat.

címlapkép forrása: Mester Nándor

koronavirus_nagyvaros
boris johnson brexit
joe biden koronavirus
franciaorszagparizs
Küszöbön az összeomlás: Törökország lehet a következő Venezuela
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-al elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
A tőzsdei könyv
Útmutató, amely piaci pánikok esetén is használható.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu

Junior portfoliókezelő

Junior portfoliókezelő
2020. május 21.
FM & Office 2020
2020. május 21.
Future City 2020
2020. június 2.
Smart Logistics 2020
2020. június 9.
Portfolio-MAGE Járműipar 2020
lakásárak_ingatlan_ingatlanpiac_koronavírus_albérlet