Több ezer családnak most a legaktuálisabb kérdés - Venni, vagy bérelni olcsóbb lakást az egyetemi városokban?

A járványhelyzet a korábbi évek gyakorlatait is megbolygatta, az új egyetemi hallgatóknak el kell dönteni, hogy biztos megoldás-e a kollégium, ahonnan az egyik-napról a másikra ki kellett költözniük a diákoknak a járvány kezdetekor, valamint, hogy megéri-e bérelni, vagy lakást vásárolni, látva, hogy az előző félévben, mindenki a saját otthonában töltötte a tandidő legnagyobb részét. Lássuk, mi a helyzet Budapesten az egyetemekhez közeli helyeken, illetve a nagyobb egyetemvárosokban!

Milyen árak vannak az egyetemekhez közeli városrészekben Budapesten?

Az egyetemisták számára érdekesebb, vizsgált belvárosi városrészek közül a legnagyobb áremelkedés a VIII. kerületi Palotanegyedet jellemezte, itt 2008 és 2019 között közel 180 százalékkal növekedtek az árak, de szintén jelentős drágulás volt megfigyelhető Belső-Erzsébetvárosban. A szintén egyetemi helyszínnek számító Szentimrevárosban, Lágymányoson és a Corvin-negyedben is jelentős volt az árak növekedése, 140 és 160 százalék közötti drágulás volt megfigyelhető.

A jelentős áremelkedésnek köszönhetően sokan kiszorulhattak a saját lakást vásárlók köréből, különösen a budapesti belső részeken. Az V. kerületben például 2019-ben már bőven meghaladta a 900 ezer forintot az átlagosan a lakásokért fizetendő négyzetméterár, míg Belső-Terézvárosban, a Corvin-negyedben és Belső-Erzsébetvárosban 800 ezer forint körül mozgott a fizetendő összeg.

Ez azt is jelenti, hogy egy kisebb, 50 négyzetméteres lakás átlagos árakon nagyjából 40 millió forintba került.

Az egyetemi helyszínek közül szerencsésebb helyzetben volt, aki Óbudán, vagy a zuglói részeken szeretett volna lakáshoz jutni, de itt is 600-700 ezer forintot kellett fizetni átlagosan fajlagosan az otthonokért.

Milyen árak vannak a vidéki egyetemvárosokban?

Vidéken még legdrágábbnak számító Gödöllő és Debrecen esetében is csak kevéssel haladta meg a 400 ezer forintot az átlagos négyzetméterár, míg a legolcsóbbnak számító Miskolcon már átlagosan valamivel több, mint 200 ezer forint feletti fajlagos árakon otthonhoz lehetett jutni. Az előbbi számok még inkább mutatják, hogy milyen nehéz lehet egy vidéki diák családjának lakást vásárolni a fővárosban, adott esetben a családi ingatlan értékének többszörösét kell kifizetni még egy kisebb lakás megvásárlása esetén is, de ez vonatkozhat a például Miskolcról Debrecenben, vagy Veszprémben tanulókra is, ahol szinte dupla olyan magas árak jellemzőek.

Mennyire érte meg 5 évre lakást vásárolni?

A lakásvásárlásnál nem csak az az érdekes, hogy mennyibe kerül az adott ingatlan, de az is fontos kérdés, hogy hogyan változik az értéke a jövőben. Az elmúlt 10 évet megnézve Budapesten pozitív hozamokkal zárhatott az, aki 5 évre ingatlant vásárolt bármelyik kerületben, leszámítva a 2008-as és 2009-es évet. Minél inkább a válság mélypontjához közelebb esett a vétel időpontja, a hozamok annál magasabbak lettek. 

Vidéken akadtak különbségek az egyes egyetemi helyszínek között, míg Győrben a 2008-as évet leszámítva pozitív hozammal zárult egy 5 évre történő lakásvásárlás a lakásárak változásából adódóan, addig Miskolcon még a 2011-ben vásárolt ingatlant sem érte meg feltétlenül eladni 5 év után.

2008 különleges évnek számít, mivel a válság előtti maximumot jelentette, ami után az árak meredek zuhanásnak indultak, így az 5. év pont a válság mélypontjára, 2013-ra esett, ami természetesen így negatív lakásvásárlásból eredő hozamokat hozott, ugyanakkor néhány évvel tovább tartva az ingatlanokat már megtérülhetett a várakozás. Budapest sok kerületében például elég volt plusz 2 évet várni a pozitív hozam eléréséhez, amit akár kiadással lehetett megoldani, amennyiben a gyermek már befejezte a tanulmányait, és elköltözött a fővárosból, de kicsit többet várva egészen magas hozamszintek is üthették a lakásvásárlók markát.

A vidéki egyetemi helyszínek esetében Győr és Debrecen kivételével ennél azért hosszabb időre volt szükség ahhoz, hogy ne kelljen a vásárláskori értéknél alacsonyabbért értékesíteni az egyetemistáknak vásárolt lakást. Miskolc és Pécs esetében például 10, illetve 11 évet kellett várni.

Budapesten jelentősen kitolódott az az időtáv, amikortól megéri a vétel a bérléssel szemben

A kollégiumi férőhelyet nem kapó, vagy oda költözni nem akaró diákok lakhatását mindenképpen meg kell oldani, ha nem vásárlással, akkor bérléssel. Ha a család számára a vásárlás is opciónak számít, akkor alapvetően egy pénzügyi döntésről beszélhetünk, ahol a bérlés és vásárlás közötti választást több paraméter alapján lehet mérlegelni, melyek közül a lakásárakon és bérleti díj szinteken kívül, az egyik legfontosabb, hogy milyen hosszan tervez az adott városban élni a diák, vagyis meddig használja majd a lakást.

A fedezeti időtávokat: az a pont, ahol a bérlés és vásárlás költsége még éppen megegyezik.

A fedezeti időtávok kiszámításához a Takarék Index kerületeket jellemző átlag lakásáradatait, a Duna House bérleti díj adatait, a vidéki városoknál pedig az ingatlan.com-on hirdetett ingatlanok medián fajlagos bérleti díjait vette alapul.

Az előző évekhez képest jelentősen változott a kép a fedezeti időtávokat illetően, amiben a legnagyobb szerepet a lakásárak változására vonatkozó várakozások alakulása okozta. Míg tavaly 1,8 és 7,6 év között volt az az időtartam, amely felett a saját lakás vásárlása tűnhetett az olcsóbb megoldásnak Budapesten,

a mostani adatok alapján ez jelentősen kitolódott, és 3,9-10 év között alakult.

Ha a vásárolt lakás egyik szobáját sikerül kiadni egy iskolatársnak természetesen pozitívabb a kép, a fedezeti időtáv 2,4 és 5 év között ingadozik kerülettől függően.

A vidéki városokban a korábbi évekhez hasonlóan a fővárosihoz képest rövidebb időtartam esetén is meghaladhatják a bérlés költségei a vásárlásét, a fedezeti időtávok 2 és 4 év között ingadoztak, míg szobakiadással 1,4 és 2,5 év között alakultak. Ezek alapján Miskolc és Pécs tűnt olyan helyszínnek, ahol akár 3 évre is biztosabban azt lehet mondani, hogy olcsóbb megoldás lehet a vásárlás, mint a bérlés.

Fontos azonban megjegyezni, hogy nem csak az egyetemi tanulmányok ideje alatt lehet használni a lakást, vagyis akár 5-10 évre is szükség lehet az ingatlanra, így magasabb fedezeti időtávok esetén is a vásárlás felé billenhet a mérleg nyelve. 

Az airbnb-s szabályozás és a külföldi turisták elmaradása még tovább növelheti a fedezeti időtávot

A koronavírus-járvány miatt Budapesten könnyebb helyzetben lehetnek a bérleményt kereső egyetemisták, az elmaradó turisták miatt ugyanis sokan a korábbi rövid távú bérbeadás helyett a hosszabb időtávra történő kiadást választhatják. Ráadásul komoly változást hozhat a piacon az Airbnb szigorítás is, ami év közben szintén sokakat terelhet a hosszabb távú lakáskiadás irányába. A kínálati bővülés, illetve a kereslet visszaesése pedig a bérleti díjak mérséklődésének irányába is hathat, ami akár a korábbi fedezeti időtávokat tovább növelhet.