bulinegyed, kazinczy utca, taxi, éjszaka, belváros
Ingatlan

Az önkormányzatok kezében az Airbnb sorsa - Mit okozhat a lakáspiacon a szigorítás?

Portfolio
Sok bejelentés volt a héten az Airbnb-vel kapcsolatban. A hét elején a Gazdaságvédelmi Operatív Törzs elfogadta a rövid távú lakáskiadás korlátozására vonatkozó javaslatot, a tegnapi kormányinfón azonban Gulyás Gergely Miniszterelnökséget vezető miniszter megerősítette, hogy a kormány az önkormányzatok kezébe adja az esetleges szigorítás jogát. Az évi 120 napos korlátozás tehát egyelőre csak javaslat marad, de a bejelentés alapján az önkormányzatoknak joga lesz ennél akár durvább és enyhébb szigorítást is hozni. Az alábbiakban több szakértőt kérdeztünk meg arról, hogy egy esetleges szigorítás milyen hatással lenne a belvárosi lakáspiacra nézve.

Benedikt Károly - Duna House

A budapesti bérleti piac a koronavírus alatt jelentős változásokon ment keresztül. A rövidtávú lakáskiadás teljes eltűnése legfőképpen a belvárosi bérleti piacon okozott 10-30 százalékos bérletidíj-csökkenést és jelentős kínálatbővülést, amit az esetleges további szigorítás tartósíthat és további hosszabb távú változásokat okozhat – nyilatkozta Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője. „A helyzet az ingatlanpiac szempontjából nem fekete vagy fehér, nagyon sok összetevős folyamat. Társadalmi szempontból például a kedvezőbb bérleti lehetőségek nagyon sokak lakhatási lehetőséghez jutását könnyítik meg, de például az ingatlanállomány megújulásában gátat szabhat, amennyiben a befektetők nem újítják fel a rohamosan öregedő belvárosi lakásokat.” – folytatta a szakértő.

A belvárosi lakáspiaccal kiemelten foglalkozunk szeptember 10-én, a New York Palace-ban megrendezésre kerülő Lakás Konferencia 2020-on!

Pontos számok nincsenek a rövidtávú lakáskiadásra használt ingatlanokat illetően, de a nagyobb szállásközvetítő oldalakon regisztrált adatok alapján Budapesten 10-15 ezer ingatlan érhető el ilyen célra. Ez a fővárosi lakásállomány csupán 1-1,5 százaléka, a KSH adatai alapján Budapesten 919 425 lakás volt 2019. január elsején. Amennyiben azonban csak a belvárosi lakásállományt nézzük, ahol ezen lakások többsége található (V., VI., VII. kerület) akkor már az ingatlanállomány több mint 10 százaléka érintett a szigorúbb szabályozás folyamán. A három belvárosi kerületben összesen 85 ezer lakás van.

Várható hatások, pro és kontra érvek ingatlanpiaci szempontból

  • A szűkített vendégéjszakák lehetőségével jelentősen romlik a rövidtávú lakáskiadással elérhető hozamszint.
  • Már az elmúlt hónapokban megnőtt az eddig rövidtávú bérleti piacon hasznosított lakások alternatív felhasználása. Egy részüket a hosszútávú bérleti piacon próbálják kiadni a tulajdonosok, egy másik részük az eladó ingatlanok számát növeli. A rövidtávú lakáskiadásban hasznosított ingatlanok száma, akár harmadára eshet vissza, amivel a 2016-os szintre zuhanna a piac.
  • Utóbbi okból kifolyólag rövid távon a belvárosi tranzakciószámok emelkedését okozhatja az eladó lakások száma.
  • Mindkét esetben ez lokálisan megnövekedett kínálatot jelent, amely árkorrekcióhoz vezethet. A bérleti piacon ez gyorsabb folyamat, az ingatlanárakban várhatóan később fog jelentkezni és hatásának mértéke sem látható ilyen gyorsan.

    A belvárosi ingatlanárakban egyszámjegyű csökkenést, korrekciót vár a Duna House, aminek mértéke 0-7 százalék között lehet.

    Portfolio Ingatlan Újlakás-kereső
    Duna Pearl

    Duna Pearl

    1133 Budapest, Pozsonyi út 77-79
    193 db lakás
    50 – 105 m2 alapterület
    76.46 – 257.05 M Ft
    Átadás:
    2022

    Ajánlatot kérek
  • Az ingatlanállomány szempontjából a belvárosban minimális volt az új építésű projektek száma, így legtöbb esetben csak a régi lakások felújítása, korszerűsítése segített a megújulásban. Ezeket jellemzően a rövidtávú lakáskiadásra vásárolt lakásoknál tették meg, így ezek elmaradása jelentős romlást okozhat a belvárosi ingatlanállományban.
  • Bár jellemzően nem hitelből vásárolták ezeket a lakásokat, akik mégis, azoknál várhatóan a jelentős bevételkiesés kényszerértékesítést eredményezhet. Az inkább jellemző készpénzes befektetők várhatóan nyugodtabban kivárnak és figyelik a változásokat, nekik az egyéb más befektetési lehetőségek bizonytalansága miatt, valószínűleg továbbra is jó alternatíva marad az ingatlanbefektetés.
  • Közvetve hathat a szabályozás az ingatlankezelő szolgáltatások piacára, hiszen a folyamatosan fejlődő szolgáltatási üzletág helyezte nehezedhet az egypólusú (hosszútávú) lakáskiadási piacon.
  • Nem ingatlanpiaci hatás, de várhatóan a rövidtávú lakáskiadás egyre fehéredő zónába tartó tendenciáját fordíthatja meg a szigorúbb szabályozás és újra a szürke vagy fekete zóna felé tolhatja a szektort.

Valkó Dávid - OTP Ingatlanpont

Az Airbnb megregulázása már évek óta terítéken van, sőt önkormányzati hatáskörben több lépés is történt már ezen a téren. A koronavírus-járvány legmaradandóbb károsultja talán a turizmus lehet, így nem meglepő, ha most újra fókuszban van a téma. Úgy tűnik azonban, központi szigorítás helyett továbbra is helyhatósági döntés maradhat a rövid távú lakáskiadás esetleges korlátozása, vagy akár teljes tiltása - mondta el Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Portfolio Ingatlan Újlakás-kereső
BudaPart

BudaPart

1117 Budapest, Buda-part tér
817 db lakás
29 – 124 m2 alapterület
Átadás:
2019 Q3-tól

Ajánlatot kérek

A járványhelyzet egyik első áldozata az Airbnb piac volt, mélyrepülését már márciusban meg lehetett jósolni. Rögtön tavasszal megfigyelhető volt a kiadó lakások kínálatának bővülése és ezzel együtt a bérleti díjak csökkenése. A korábban turisztikai céllal kiadott lakások jelentős számban jelentek meg ugyanis a hosszú távú bérleti piacon, döntően a belső kerületekben, ahol ez a – jövedelmekhez képest Budapesten európai szinten is igen magas – albérleti árak látványos mérséklődését eredményezte. A bérlők javuló alkupozíciója ráadásul nem csak a bérleti díjban mutatkozhat meg. Mindemellett több szállodaberuházás elhalasztásán kívül bérbeadásra optimalizált belvárosi apartmanház-projekt terveinek felülvizsgálatáról is lehet már hallani. Működik tehát a piaci önszabályozás, melynek hatása minden bizonnyal hosszabb távú lesz.

Az önkormányzati szintű szabályozás ezt a természetes alaphelyzetet, a lakáspiaci hatásokat kerületi szinten tovább differenciálhatja. Extrém esetben előállhat az a helyzet, hogy két szomszédos utca közül az egyikben tiltva lesz az Airbnb, míg a másikban szigorítás hiányában továbbra is tisztes megtérülést hozhat a rövid távú kiadás. Az elmúlt években láthattuk, hogy a tágabb belváros egészének árszintjére hatással volt ez a fajta befektetés. Az új szabályozással ugyanez az árbefolyásoló tényező lokális szintre költözne, így a jelenleg még egymáshoz igen hasonló kerületekben nagyobb árkülönbségeket és eltérő lakáskeresési preferenciákat okozhatna. Mindez azonban a nemzetközi turizmus talpra állásáig csak gondolatkísérlet marad. Ráadásul eközben több korábbi Airbnb-s lakástulajdonos találhatja meg számítását a kevésbé kockázatos hosszú távú lakáskiadásban, így a majd a jövőben megalkotott önkormányzati rendeletek kevesebb embert érinthetnek végül.

Balogh László - Ingatlan.com

Egyelőre az sem tisztázott, hogy területileg mely településeket érintik majd az új szabályok, de a kormányzati tájékoztatás szerint az önkormányzatok dönthetnek majd a korlátozásokról. Az biztos, ha életbe lép az időlimites szabály, az teljesen új korszakot hozhat a fővárosi eladó és kiadó lakások piacán - mondta el Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Portfolio Ingatlan Újlakás-kereső
Emerald Residence

Emerald Residence

1052 Budapest, Szervita tér 6
109 db lakás
32 – 142 m2 alapterület
Átadás:
2020 H2

Ajánlatot kérek

Hirtelen óriási lett a kínálat

Az ingatlan.com elemzése szerint az albérletkínálat jelentősen megnőtt az elmúlt hónapokban, a koronavírus-járvány miatt alig érkezett turista külföldről, így a korábban lakáshotelként működő ingatlanok is szabaddá váltak.

Július elején a magánszemélyek 4799 lakásba kerestek bérlőt, ami a tavaly júliusinál 62 százalékkal magasabb szám.

A közvetítők kínálatával együtt több mint 10 ezer lakás volt kiadó, ami a járvány előtti szinthez képest 30 százalékos növekedést jelent. “Az elmúlt években a legtöbb lakáshotelnek helyet adó városrészekben, így az V., a VI. és a VII. kerületben egyaránt februárhoz képest 70 százalékkal nőtt a magánszemélyek által hirdetett lakások száma, ami nagyrészt a rövid távú lakáskiadás visszaszorulásával magyarázható - hangsúlyozta a szakértő.

Alacsonyabb jövedelemtermelő képesség, kevesebb befektető, olcsóbb lakások

A rövid távú lakáskiadás korlátozása miatt a befektetők inkább hosszabb távra keresnek majd bérlőt. A megnövekedett kínálat miatt már eddig is csökkentek az átlagos bérleti díjak Budapesten, ráadásul a napokban megjelent kormányhatározat szerint a rozsdaövezetekben építendő bérlakásokat áfamentesen adhatják majd bérbe a vállalkozók, ami hosszabb távon is alacsonyabb szinten tarthatja a bérleti díjakat.

A lakások csökkenő jövedelemtermelő képessége miatt a befektetési céllal vásárolt ingatlanok is kevesebbet érhetnek majd,

ez pedig kevesebb befektetőt csábíthat az ingatlanpiacra, aminek következtében a budapesti lakásárak is csökkenésnek indulhatnak.

Töltsük újra együtt a hazai ingatlanpiacot élettel, üzlettel, tapasztalattal szeptember 10-én a New York Palace-ban, a Property Market RELOADED 2020 konferencián!

Ráadásul erre a koronavírus-járvány gazdasági utóhatásai és jövő évtől a hitelmoratórium megszűnése miatti esetleges lakáseladási hullám is rátehet egy lapáttal. Egyre több jel mutat abba az irányba, hogy új korszak jön, és az elmúlt öt évben megfigyelt lakásdrágulás után 2021 az árcsökkenés éve lehet a budapesti ingatlanpiacon. Ahogy 2015-ben a fővárosi lakásárrobbanás a belvárosból indult, úgy a lakásárcsökkenés is a belső kerületekből gyűrűzhet ki a többi városrészbe - fűzte hozzá a szakértő.

Jöhetnek a hibrid lakások

A rövid távú lakáskiadás korlátozása egy új modellt is hozhat: megjelenhetnek a hibrid lakások. Vagyis hosszabb és rövidebb időre is ki lesznek adva az ingatlanok. Például a tanév alatt diákok akár kedvezményesebb bérleti díjakon megkaphatják a lakásokat, annak fejében, hogy a nyári főszezonban a tulajdonos kiadja turistáknak ugyanazt a lakást. Azt, hogy ez a megoldás életképes-e, csak a részletszabályok megjelenése után lehet megmondani. Mindenesetre elképzelhetőnek tűnik ez a fajta hasznosítás a nyereség maximalizálása érdekében.

Vincze Edit - Otthon Centrum Solutions

A belvárosi lakáspiacon már az első negyedévben érezhető volt a kereslet visszaesése, mely az árak csökkenését is jelentette. Egy esetleges szigorítás hatására várhatóan többen eladják a lakásaikat és más típusú ingatlanbefektetésekben gondolkodnak majd. A kínálat bővülése, további árcsökkentést eredményezhet. Azonban komolyabb portfólióval rendelkező – akár több tucat lakást is tulajdonló –, más turisztikai jellegű befektetésekben is érdekelt ügyfeleinkkel beszélve azt tapasztaljuk, hogy a legtöbben kivárják a külföldi turizmus élénkülését és a következő 1,5 évre hosszú távra adják bérbe a lakásaikat - mondta el Vincze Edit, az Otthon Centrum Solutions ügyvezetője.

Portfolio Ingatlan Újlakás-kereső
Metrodom City Home L-M

Metrodom City Home L-M

1097 Budapest, Nádasdy utca 15
349 db lakás
29.7 – 125 m2 alapterület
29.5 – 137.4 M Ft
Átadás:
2021. jan

Ajánlatot kérek

A keresleti oldalon a szállodák és az apartmanok piaca kiegészíti egymást, aki szállodai kényelmet szeretne, az továbbra sem apartmanok iránt fog érdeklődni. Annak függvényében, hogy miként változik a járványhelyzet várhatóan a prémium lokációjú luxuslakásoknak lesz kereslete. Kérdés, hogy korlátozott kihasználtsággal is megéri-e üzemeltetni ezeket? Valamint a kisméretű, olcsóbb apartmanok iránt is megmarad -e a kereslet. A két véglet között viszont kisebb kínálat lesz várható.

A szálláshely szolgáltatás helyett hosszútávú kiadásra váltás annak a kisbefektetőnek lehet jó megoldás, akinek 1-3 lakása van és ezeken nincs hitel. Aki üzletszerűen foglalkozik szálláshely-szolgáltatással és sok lakása van, (és ezeket zömmel hitelre vásárolta) annak lehet, hogy most kell kiszállnia, mivel a rendelkezésre álló időkeret bevétele nem biztos, hogy elég lesz a hiteltörlesztésre, az üzemeltetésre és a profittermelésre is. Ezen nagybefektetőknek egyéb alternatív lehetőségek is kínálkoznak, például egyes ingatlanokat könnyen át lehet alakítani hostellé vagy magasabb kategóriás boutique hotellé.

Címlapkép forrása: MTI / Balogh Zoltán

koronaviruscoronavirus
Frankfurti tőzsde
koronavirus_gyorgyszer_vakcina
cimlapkep
elelmiszerboltkisker1500shutter
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-tal elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
Online előadás
Legfontosabb aktualitások, elemzés, ötletelés.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu

Junior elemző, elemző

Junior elemző, elemző
2020. szeptember 2.
Járműipar: Új időszámítás, sokasodó kihívások
2020. szeptember 3.
Financial and Corporate IT 2020
2020. szeptember 9.
Sustainable World 2020
2020. szeptember 10.
Property Market RELOADED 2020
Szingapúr