munkahely dolgozó vállalat baj
Ingatlan

Ezek a kötelességek és feladatok zuhannak a munkavállalók és a cég nyakába, ha mindenki visszamegy dolgozni

Portfolio
Most akkor home office vagy office office? Vagy a kettő keveréke? Mire kell mostantól figyelni a bérleti szerződés tárgyalásakor? Mi lesz, ha jön a második hullám? Hogy függ össze az adatvédelem és az irodahasználat járvány idején? Tóth Pétert, az OPL ügyvédi iroda munkatársát kérdeztük arról, hogy milyen jogi kérdéseket vet fel a COVID miatt újra gondolt irodai és otthoni munkavégzés.

Egyelőre úgy tűnik, hogy néhány tech vállalat kivételével a munkáltatók nem terveznek lemondani az irodai munkahelyekről, azaz várhatóan középtávon nem fogunk teljesen home office-ból dolgozni. Azonban az is látszik, hogy világszerte az irodai munkakörben dolgozó munkavállalók egy része át tudott állni a távoli munkavégzésére, így az eddig is emelkedő távmunka iránti igény tovább erősödött. Ez viszont azt jelenti, hogy a munkáltatók és irodaházi bérbeadóik kénytelenek meglévő vagy jövőbeli irodaterületeiket az új körülményeknek azaz az irodai „new normal”-nak megfelelően kialakítani és kezelni. A bérleti és azt övező jogviszonyokban kezelni kell a social distancing kérdését, a megnövekedett higiéniai igényeket, a megelőzés gyors és nagyléptékben is alkalmazható formáit, és ezt kell majd párosítani az „okos irodák” és flexibilitás nyújtotta lehetőségekkel és kihívásokkal.

opl ugyvád
Tóth Péter

Koronavírus és az irodák használata

Az COVID-19-et vagy az azt követő intézkedéseket kevés bérbeadó fogadta el „vis maiorként” vagy olyan okként, amit egyrészt egyáltalán ténylegesen korlátozza az iroda használatát, vagy ha korlátozza is, az olyan ok lenne, ami a bérlő érdekkörén kívül esik és így mentesítené a bérlőt a bérleti díj megfizetése alól. Hasonlóképp, egyelőre a 2008-as pénzügyi válságot követő bírói döntések analógiája alapján a COVID-19 nem tűnik olyan helyzetnek, ami lehetővé tenné a bírói szerződésmódosítást arra hivatkozva, hogy az a szerződés megkötéséhez képest alapvetően változott meg. Ez azt jelenti, hogy a jelenlegi gyakorlat szerint a kijárási korlátozások a Kormány által ajánlott otthoni munkavégzés, vagy akár a járvány terjedése a bérlő üzleti kockázata. Ez viszont a bérleti tárgyalások/újratárgyalások során a felek vélhetően a kockázat allokációjakor ezt is figyelembe fogják venni, és bérlői oldalon felmerülhet az igény arra, hogy a kockázatot megosszák vagy valamilyen formában kezeljék. 

Töltsük meg együtt élettel, üzlettel, tapasztalattal a hazai ingatlanpiacot szeptember 10-én.

Ezen a területen a főszabály, hogy a felek a Ptk. és a Lakástv. keretei között szabadon állapíthatják meg a szerződés tartalmát. Az eddig bírói gyakorlattól eltérve megállapodhatnak tehát kockázatmegosztásban, azaz egy újabb kijárási korlátozás vagy a járvány következő hullámának idejére a bérleti díj (akár használatarányos vagy forgalomarányos) csökkentésében. A felek akár olyan mechanizmusokat is kialakíthatnak az angolszász gyakorlat mintájára, ami szerint ilyen esetben ideiglenesen nem teljesítenek bizonyos szerződéses kötelezettségeket, azaz a bérleti díj vagy az üzemeltetési költség csökkentése, vagy nem fizetése esetén például a bérbeadó nem köteles portaszolgálatot vagy, az irodaház fenntartását biztosítani stb.

Amennyiben viszont a felek elfogadják, hogy egy újabb járvány vagy kijárási korlátozás esetén is teljes egészében fizetendő a bérleti díj, jogosan merülhet fel a bérlőkben az igény, hogy a lehetőségekhez képest a bérelt irodákat a lehető legbiztonságosabb feltételek mellett használják ki. Azaz a COVID-19 hatására feltehetően felül kell vizsgálni azt, hogy mit tekinthetünk használatra alkalmas, használatot nem korlátozó állapotnak az irodabérletek esetében. Felmerül a bérbeadó felelőssége a közös területek használatakor, különösen, a közösségi terek, kantin, liftek, nyílászárók és folyosók tisztasága miatt. Elképzelhető, hogy a járvány jelentősebb elterjedése idejére a bérbeadók limitálják az irodaházban egyidejűleg összesen jelenlévő, vagy csak a közösségi területeken együtt tartózkodó emberek számát, hozhatnak szabályokat a maszkviseléssel, közösségi érintkezéssel kapcsolatban stb., erre a bérbeadók által többnyire egyoldalúan meghatározott házirend lehetőséget teremt.

Portfolio Ügyvéd Adatbázis (X)

Ebben a kihívásokkal és kérdőjelekkel teli időszakban szükséged lenne egy igazán jó ügyvédre, jogi tanácsadóra? Keress a legjobbak között a Portfolio Ügyvéd Adatbázisában!

Érdemes lehet szabályozni a hagyományosan a bérbeadó által irányított és karbantartott szellőző- és légkondicionáló rendszerben továbbított vírusok általi fertőzésekért való felelősséget is. Az ilyen rendszerek általában a teljes irodaház levegőjét keringetik, azaz az egyes bérlemények levegője cserélődik, így egy cseppfertőzéssel terjedő vírus a szellőzőrendszeren keresztül terjedhet. Itt mindenképpen korlátozni kell a bérbeadó felelősségét, hiszen nincs kontrollja az összes bérlő összes alkalmazottjának és vendégének az egészségi állapota felett. Ugyanilyen sajátos eset, ha az irodaház egy szintjét vagy a teljes épületet ideiglenes le kell zárni, mert az egyik bérlőnél COVID-19 fertőzöttet találtak, és a területet fertőtleníteni kell. Erre az esetre is rendezni kell, hogy azok a bérlők, amelyek más bérlőknél felmerült körülmények miatt nem tudják használni a bérleményüket jogosultak-e bérleti díj mentességre vagy csökkentésre az adott időszakban.

Ezek a felelősségi kérdések bérlői oldalról fokozott üzemeltetési, tisztasági elvárásokat jelenthetnek a bérbeadók irányában. Lehetséges, hogy nagyobb arányban jelennek majd meg olyan üzemeltetési kérdések a bérleti szerződésekben, mint az elvárt tisztítási, fertőtlenítési SLA-k, vagy a bérbeadó vállalásai az irodák megközelíthetőségét vagy a közös területek használatát illetően.

Irodahasználat és az adatkezelés

A COVID-19 elleni küzdelem egyik eszköze világszerte a vírus mihamarabbi észlelése, a kapcsolatkutatás és a tesztelés. A vírus jelenlétének észlelése az irodaházak bérbeadói számára is fontos lehet, ha a bérlők számára biztonságossá kívánják tenni a bérleményeket, hasonlóan a munkáltatókhoz, akik a tavaszi veszélyhelyzet alatt mérték a munkavállalók testhőmérsékletét, vagy kérdőívekkel igyekeztek felderíteni, hogy kapcsolatba kerülhettek-e fertőzöttekkel.

Ez az információgyűjtés magában foglalja személyes adatok és azon belül személyes adatok különleges kategóriáinak kezelését, amire a GDPR hatálya alatt csak nagyon szigorú feltételekkel van lehetőség, sőt bizonyos esetekben jogszerűen erre egyáltalán nem kerülhet sor. Egészségügyi adatok kezeléséhez a GDPR szerinti alapvető jogalapok mellett az is szükséges, hogy valamilyen speciális helyzet erre okot adjon. Ilyen lehet, ha ahhoz az érintett kifejezett hozzájárulását adja, vagy ha valamilyen jogszabály előírja egészségügyi adatok kezelését.

A leglogikusabb lépés lenne, ha az irodaházakba való belépést kötelező teszthez, kérdőív kitöltéséhez vagy testhőmérséklet méréshez kötnék a bérbeadók, amihez az irodaház használói hozzájárulnak. Ezzel azonban az a probléma, hogy a GDPR szerint a hozzájárulásnak önkéntesnek kell lennie, ami nem valósul meg, hogy ha az irodaházba való belépés feltételévé tesszük a kérdéses mérés, azaz az adatkezelés elvégzését. Különösen ez a helyzet, ha valaki azért akar belépni az irodaházba, mivel ott a munkahelye, azaz egy olyan kényszerhelyzetben van, ahol tulajdonképpen nincs döntési jogosultsága, muszáj belépnie, mert egyébként szankciók fenyegetik (a joggyakorlat épp ezért nem fogadja el azt sem, hogy a munkavállalók a munkáltatóik adatkezelési műveleteihez járulnak hozzá).

Ismét együtt az ingatlanszakma. Találkozzunk november 19-én a PIF-en!

Felmerül a kérdés, hogy az érintett hozzájárulása nem jogszerű, akkor mégis, hogy ellenőrizhető valaki. Nem megfelelő érdek az irodaház használói egészségének védelme? A GDPR több lehetséges jogalapja közül a Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóság (NAIH) állásfoglalásában – tulajdonképpen egyetértve a felvetéssel – kiemeli, hogy az olyan népegészségügyi érdekek, mint a járványok megfékezése lehetővé teszik az egészségügyi adatok kezelését, de csak szigorú szabályok között. Elsősorban arra kell törekedni, hogy az adatkezelés célját, azaz az emberi egészség biztosítását olyan eszközökkel érjük el, ami nem igényel adatkezelést. Ilyenek a fokozott tisztasági szabályok alkalmazása, kötelező távolságtartás, maszkviselés stb. Amennyiben ez az adott helyzetben nem elégséges (például tömeges megbetegedések vagy a járvány súlyosbodása esetén), akkor lehet csak olyan eszközöket bevetni a vírus megfékezésére, ami adatkezeléssel jár.

Azonban ebben az esetben is minimálisra kell csökkenteni a kezelt adatok mértékét, azaz egyelőre úgy látjuk, adatvédelmi szempontból valószínűtlen, hogy a bérbeadók jogosan írhatnak elő tömeges tesztelést, vagy nagyobb területeket hőkamerával figyelhetnek meg vagy akár csak kötelező testhőmérséklet méréshez köthetik az irodaházakba való belépést. A NAIH ezeket lépéseket még a munkáltatók és munkavállalók viszonyában is túlzónak találta, annak ellenére, hogy a munkavállalók jogszabályi kötelezettsége az egészséges munkakörnyezet fenntartása, ami a bérbeadók és az irodaházak használói esetében legfeljebb áttételesen állhatná meg a helyét.

Jobb megoldás lehet, ha a bérbeadók nem közvetlenül maguk gyűjtik a vírusos megbetegedések kiszűrésére alkalmas adatokat, hanem inkább azokat anonimizálva kérik be bérlőiktől, azaz a bérlők csak arról értesítik a bérbeadót, hogy a munkavállalóik között volt COVID-19 megbetegedés és esetleg azok a területeket jelölik meg az irodaházon belül, ahol az adott személy járhatott. Itt viszont figyelemmel kell lenni arra, hogy a terület megjelölése nem lehet annyira specifikus, hogy az alapján a bérbeadó beazonosíthassa a kérdéses személyt figyelembe véve a térfigyelő kamerák elhelyezkedését is.

Irodahasználat és flexibilitás

Az adatvédelmi kérdések megjelennek a távmunka és a social distancing munkahelyi megvalósítása esetén is. Annak érdekében, hogy az irodák ne legyen túlzsúfoltak és a munkáltatók megfelelő távolságot tudjanak biztosítani, a munkáltatók egy része „turnusokra” osztja a munkavállalóit, azaz a munkavállalók egy része távmunkában a másik része a munkahelyen dolgozik. Ez lehetővé teszi az irodaterületek rugalmasabb felhasználását, aminek során fontos szempont marad ugyanakkor a bérlői cég gazdaságos működése, aminek kapcsán általában kiemelt jelentősége van az „overhead” költségeknek.. A területhasználat optimalizálása érdekében megfelelően fel kell mérni az irodahelyiségek, tárolók, tárgyalók, szociális helyiségek kihasználtságát. Ennek alapja az emberi jelenlét ellenőrzése, azaz személyes adatok kezelése. A kérdéskör előjön olyan egyszerű esetekben, mint hogy a bérlők, mint munkáltatók hogyan osszák be munkavállalóik idejét az irodai és a távmunka között, hogyan ellenőrizzék a távmunka teljesítését, de megjelenik olyan proptech megoldásoknál is, mint a tárgyalók kihasználtságát figyelő eszköz vagy open office illetve flexibilis rendszerű irodákban a helyfoglalási rendszer kialakítása.  

Portfolio Ingatlan Irodakereső
Atenor - RoseVille

Atenor - RoseVille

1034 Budapest, Bécsi út 68-84.
Kiadó terület: 15503 m2
Bérleti díj: 20 – 20 EUR
Átadás:
2021

Ajánlatot kérek

A fenti esetek mindegyikében a munkáltató munkavállalói adatokat kezel részben annak érdekében, hogy a munkavállalók egészséges munkakörnyezetét biztosíthassa részben pedig azért, hogy a bérlényét hatékonyabban használja ki, azaz saját gazdasági érdekéből kezel adatokat. A GDPR alapján erre alapvetően akkor van lehetőség, ha ezek olyan jogos érdeknek minősülnek, amelyek – mérlegelve az érdek fontosságát és az adatkezelés mértékét – fontosabbnak minősülnek, mint a munkavállalók személyes adatainak védelme. Úgy gondoljuk, hogy a munkavállalók védelme, de még az irodahelyiségek jobb kihasználása is lehet ilyen jogos érdek, de csak abban az esetben, ha a bérlők kizárólag a lehető legszükségesebb adatokat használják fel ehhez. Ez azt jelenti, hogy nem lehet a teljes bérleményt kamerákkal ellátni annak érdekében, hogy a tér kihasználtságát figyeljék meg, de egy anonim helyfoglalási rendszer szinte biztosan alkalmazható.

Sokak szerint a COVID-19 miatt kialakult helyzet felgyorsíthatja olyan folyamatokat, amelyek az utóbbi években is jelen voltak az irodapiacon, mint a flexibilis irodahasználat. Ide tartozik akár az irodák funkciójának átalakítása, azaz az irodák inkább a kreatív együttműködés helyszíneivé válhatnak a távmunka szélesebb elfogadottá válása miatt. Kérdéses, hogy ez megjelenik-e a bérleti szerződések szintjén is, azaz a bérlet céljaként sokszor megnevezett „irodahelyiség” fogalom követnie fogja-e ezt az esetleges változást. Ha igen, ismét felmerül annak kérdése, hogy egy járvány esetén kell-e fizetni bérleti díjat arra hivatkozva, hogy a bérlő érdekkörén kívül eső okból nem tudja használni a bérleményét, amelyet nyilvánvalóan azért bérel, hogy munkavállaói ott találkozhassanak és együtt dolgozhassanak – azaz nem csak egymástól szeparáltan mindenki a maga helyén végezze a munkáját alkalmanként együttműködve –, ami kijárási tilalom vagy egy veszélyes vírus terjedésének esetén korlátozott. Ezzel kapcsolatban egyelőre egyáltalán nincs magyar bírói gyakorlat és kétséges, hogy a bíróságok egy eset mérlegelésekor milyen mélységben elemzik a használat célját, de ha az iroda fogalma ennyire átalakul az évek során, érdemes ezt is figyelembe venni a bérleti szerződésben a kockázatok telepítésekor.

A flexibilitás az irodahasználat szervezési értelemben vett strukturális kérdéseit is érintheti. Már korábban is létezett az úgynevezett hub – satellite modell, azaz egy nagyobb központi iroda és több a város egyes lakónegyedeihez, illetve agglomerációihoz közelebb elhelyezett kisebb bérlemény rendszere. Ennek kihasználása a koronavírus kapcsán úgy merül fel, hogy az adott „szatellit” irodához közelebb lakó munkavállalók anélkül tudnak a munkahelyükre bejárni, hogy a teljes várost át kelljen szelniük, így nem, vagy csak sokkal rövidebb ideig kell tömegközlekedési eszközt használniuk. Jogi szempontból itt még fontosabbá válik az adatkezelés (annak lekövetése, hogy melyik munkavállaló pontosan hol dolgozik egy adott napon), de bonyodalmakat okozhat az egyes bérleti szerződések összekötése, annak érdekében, hogy a bérlő egyszerre tudja kezelni az egyes bérleményeit a város különböző pontjain, ami tranzakciós menedzsment szempontból is új kihívásokat hozhat a bérleti tárgyalásokban.

Portfolio Ingatlan Irodakereső
Gizella Loft

Gizella Loft

1143 Budapest, Gizella út 51-57.
Kiadó terület: 8200 m2
Bérleti díj: 11 – 13 EUR
Átadás:

Ajánlatot kérek
feher haz washington donald trump koronavirus
usa capitolium koronavirus
bullbear
koronavírus maszk ruha
ciprus
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Online előadás
Legfontosabb aktualitások, elemzés, ötletelés.
Online előadás
Hogyan tudsz profitálni a száguldó nemesfémpiaci árakból?
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Infostart.hu
2020. szeptember 2.
Járműipar: Új időszámítás, sokasodó kihívások
2020. szeptember 3.
Financial and Corporate IT 2020
2020. szeptember 9.
Sustainable World 2020
2020. szeptember 10.
Property Market RELOADED 2020
getty, kamion, raktár, logisztika, ipari ingatlan, csarnok