telek, közmű, építési telek
Ingatlan

Ennyibe kerülnek ma az építési telkek Budapesten - Mi várható a következő években?

Portfolio
A frissen bejelentett 5 százalékos lakásáfa kapcsán sokat foglalkoztunk annak lakásárakra gyakorolt hatásával, azonban az ingatlanpiacnak van egy másik fontos területe, amire ugyancsak erős hatással lesz a bejelentés, ez pedig az építési telkek piaca. A lakásfejlesztések mellett ráadásul a kereskedelmiingatlan-fejlesztések építési telkek iránti igénye is nagyon erős volt az elmúlt években, így szakértők segítségével arra kerestük a választ, hogy pontosan mi is történt az elmúlt években a budapesti telekpiacon a kereslet, a kínálat és az árak összefüggésében.
Portfolio Signature karácsonyra is!
A legfontosabb elemzések és exkluzív tartalmak a fa alá. Akár az utolsó pillanatban is megajándékozhatsz valakit egy éves Portfolio Signature előfizetéssel. Ha pedig egyszerre több ismerősnek, barátnak, családtagnak vásárolsz éves előfizetést, akkor van lehetőség mennyiségi kedvezményre is. Így azon túl, hogy az ünnepekre hasznos ajándékkal készülsz, még a minőségi gazdasági tartalomgyártást is támogathatod. Tudj meg többet

A telekpiac az elmúlt években a legnagyobb változásokat mutató szegmense volt az ingatlanpiacnak, a 2013-tól kezdődő kilábalás és ingatlanpiaci felfutás hatványozottan jelentkezett a telkek iránti keresletben és árakban. A korábbi zéró közeli kereslet drasztikusan megugrott, az árak mindössze két év alatt visszatértek a válság előtti szintre. Lakófejlesztésre alkalmas telkek esetében 5-8-szoros, irodafejlesztésre ideális telkek esetében kétszeres, logisztikai telkek esetében is 2-3-szoros volt az árnövekedés – mondta el Nagy Tibor, az Otthon Centrum Solutions Kft. üzletfejlesztési vezetője.

Ezt a fellendülést tovább erősítette az 5 százalékos áfa 2016-os bevezetése, és a budapesti hotelboom, ami a lakótelkek árát további 40-50 százalékkal emelte meg.

A pesti belvárosban a hotelfejlesztők által telkekért, vagy üzletileg azonos kategóriába sorolható komplett felújítandó házakért 2019-ben kifizetett összeg akár a 2015-ös árszint duplája is lehetett.

Az 5 százalékos áfa kivezetése viszont befagyasztotta a lakófejlesztésre alkalmas telkek piacát, egyedül a budai lokáció iránt maradt érdeklődés. Nem mellesleg csökkentette a keresletet a MÁP+ bevezetése után csökkenő befektetői lakásvásárlások száma is - tette hozzá a szakember.

A budapesti ingatlanberuházásokkal kiemelten foglalkozunk a november 19-i Property Investment Forum 2020 konferencián. Részletekért kattints!

Az elmúlt 5-6 évben viharosan elfogytak az egyszerűen beépíthető és jó helyen lévő telkek, mindennapi feladattá vált a fejlesztési telek, mint termék előállítása - erősítette meg Dános Pál, a KPMG igazgatója. A fejlesztők keresték a lehetőséget akár beépített telek megvásárlására is. Sokszor szükség volt az övezeti átminősítés kihívásokkal teli folyamatának kezdeményezésére, és a telkek megtisztítására, amely gyakran bontással járt. Kettős hatás érvényesült egyszerre:

  • egyrészt az „egyszerűen” beépíthető telkek csökkenő kínálata megemelte a piaci árakat
  • másrészt a „nyersanyaghoz” kapcsolódó többletköltségek és kockázatok korlátozták a fejlesztők által kifizethető árakat.

Fontos megjegyezni, hogy a korlátozott kínálat miatti telekár-emelkedés szükségszerűen hozta magával a bérleti díjak, illetve eladási árak emelkedését is.

Magyarországon, a COVID előtti időszakban elsősorban az iroda-, lakó-, és szállodafejlesztésekre alkalmas telkek ára emelkedett dinamikusan. A kiskereskedelmi ingatlanfejlesztésre alkalmas telkek ára a "Plázastop-törvény" okozta bizonytalanság miatt kevésbé volt látványos, az ipari és logisztikai telkek iránti keresletet pedig visszafogták az emelkedő építőipari költségek.

A turizmus, a lakáspiaci befektetési hullám és a munkaerőpiaci változások húzták magukkal az említett piaci szegmenseket, bár a - kevésbé kedvező elhelyezkedésű - lakófejlesztéseknek a 2016 januárjában bevezetett 5 százalékos áfa adott igazán nagy lökést. Ezek összességében ahhoz vezettek, hogy erősen megfogyatkoztak a beépíthető üres telkek a Hungária körút gyűrűjén belül - tette hozzá.

Lakásfejlesztések

2018 novemberében jött a döntés, hogy a korábban építési engedélyt kapott telkeken még lehetett 2023-ig építeni 5 százalékkal, így kezdett elválni egymástól az 5 és 27 százalékos áfás lakások piaca.  Ez a telekpiacon is megjelent ("5 százalékos telkek"). Több példa is volt rá, hogy azokat a jó elhelyezkedésű telkeket felvásárolták, ahol már megvoltak a tervek, de a fejlesztő valamiért nem tudta elindítani a projektet. Ugyanakkor voltak olyan telkek is, amelyek hiába voltak 5 százalékosak, sokáig, vagy egyáltalán nem sikerült őket értékesíteni, mert túl drágán akarta eladni a tulajdonosa az 5 százalékos építési engedély miatt vagy mert az engedély olyan terveket tartalmazott, amelyeket nem lehetett volna nyereségesen megvalósítani – emelte ki Sápi Zoltán, a Budapesti Lakáspiaci Riport projektvezetője.

Portfolio Ingatlan Újlakás-kereső
Park West

Park West

1134 Budapest, Szabolcs utca 15-25.
229 db lakás
32 – 79 m2 alapterület
25.8 – 112 M Ft
Átadás:
2021 H1

Ajánlatot kérek

A később építési engedélyt kapott ("27 százalékos telkek") közül több is piacra került idén. Itt valószínűleg a telektulajdonosok rájöttek arra, hogy a magas áfatartalommal nem tudják elindítani a projektet, mert nem fogják tudni eladni a lakásokat. Voltak olyanok is, akik ugyan elkezdték az értékesítést, de mellette a telket (és a projektcéget) is hirdették, tehát nem voltak elkötelezettek. Most, hogy újra visszajön az 5 százalékos áfa, várhatóan ezeket a telkeket/projekteket gyorsan értékesíteni tudják, vagy folytatódhat a tervezett lakások értékesítése az eredeti tulajdonossal – tette hozzá a szakértő.

A kormány intézkedései közül az 5 százalékos lakásáfa visszahozatala és az új otthonteremtési támogatások gyakorolnak döntő hatást a piacra, azon belül is lakásfejlesztésre alkalmas telkek piacára. Már a rozsdaövezeti szabályozás bejelentése is megmozgatta a fejlesztőket, az áfakulcs körüli bizonytalanság miatt viszont nem születtek tranzakciók. Az új, általánosan visszavezetett 5 százalékos áfa végre véget vethet a bizonytalanságnak, ha végre ismert lesz a pontos rendeletszöveg. Feltételezve, hogy a 2022 végéig megkezdett építkezések lakásáfája 5 százalék lesz,

mindenképpen a telekpiaci tranzakciók felfutására számítok, ugyanakkor több okból sem tartom valószínűnek, hogy a 2019-es nominális árszintet meghaladja a piac.

– hangsúlyozta Nagy Tibor.

  • Egyrészt a keresletbővítő intézkedések véleményem szerint maximum ellensúlyozni tudják a járvány okozta bizonytalanságot és gazdasági visszaesést.
  • Másrészt a pesti belvárosban domináló hotelfejlesztők kiesnek a potenciális vásárlók sorából, márpedig ők átlagosan 30-50 százalékkal magasabb árat fizettek fejleszthető négyzetméterenként, mint a lakófejlesztők. Tehát a belső pesti kerületek árai csökkenni fognak.
  • Harmadrészt nem tudjuk, hogy az építőipari kapacitások hogyan aránylanak a várhatóan növekvő igényekhez. Az utóbbi egy évben mindenki építőipari árcsökkenést várt, volt is csökkenés főleg a szerkezetépítésben, de ha ez a visszájára fordul, akkor a telekre fordítható költségeken kell spórolni a fejlesztőknek.
Portfolio Ingatlan Újlakás-kereső
BudaPart

BudaPart

1117 Budapest, Buda-part tér
817 db lakás
29 – 124 m2 alapterület
Átadás:
2019 Q3-tól

Ajánlatot kérek

Az OTP Jelzálogbank NAV tranzakciós adatait feldolgozó összesítése szerint 2019-ben átlagosan 50 ezer forint volt a budapesti lakásépítési telkek négyzetméterára, míg 4 évvel korábban még csak 32 ezer. A magas beépíthetőségi mutatók és a központi elhelyezkedés miatt legdrágábbak a belvárosi foghíjtelkek, ezekből azonban éves szinten is kevés cserél gazdát. Általánosságban a budai oldal drágább, mint a pesti: a III. kerületben például 80 ezer forint körül van a belterületi telkek átlagos négyzetméterára, ezzel szemben a XVI. kerületre 50 ezer, a XVIII. kerületre pedig 35 ezer forint a jellemző.

A fenti ábrán is látható, hogyan drágultak az elmúlt öt évben a fővárosi lakásépítési telkek. A 2018-as visszaesés feltételezhetően a kereslet átalakulása miatt következhetett be: több vásárlás történhetett az olcsóbb kerületekben és kevesebb a drágábbakban. Mivel a telkek kereslete és kínálata sokkal kisebb, mint a lakásoké – az OTP Jelzálogbank budapesti adatbázisában évente néhány száz adásvétel szerepel - így akár néhány tucat tranzakció is érdemben befolyásolhatja az átlagot.

Kereskedelmi fejlesztések

A COVID járvány és a gazdasági hatásai jelentősen átformálták a piacot. Nemcsak az újlakás-vásárlás iránti érdeklődés csökkent, de az irodapiac 2013 óta tartó lineáris növekedése is megtört, és a hotelpiac is komoly gondokkal küzd, miközben egy 20 százalékos volumenbővülést jelentő szobaszám van kivitelezés alatt, sokszor nyitás előtti állapotban. A logisztikai piac ezzel szemben továbbra is szárnyal - világított rá Nagy Tibor.

Az irodafejlesztők érezhetően óvatosabbá váltak. Már évek óta keresik a Váci út méltó utódját, viszont úgy gondoljuk, hogy a vállalkozó kedvük ezen a téren csökkeni fog.

Egyelőre a Kelenföldi pályaudvar környéke és Észak-Kelenföld tűnik konszenzusos új irodapiaci lokációnak,

ahol akár kisebb, további árnövekedés is elképzelhető, de az árak legalább 30-40 százalékkal a Váci úti irodafolyosón már reális 140 ezer forint/építhető bruttó négyzetméteres árszint alatt maradnak - tette hozzá.

Portfolio Ingatlan Irodakereső
Atenor - Aréna Business Campus

Atenor - Aréna Business Campus

1087 Budapest, Hungária körút 30.
Kiadó terület: 69072 m2
Bérleti díj: 15 – 16 EUR
Átadás:
2020 Q2

Ajánlatot kérek

A logisztikában a kereslet lineárisan nő. A keresett city logisztikában nagyon nehéz nagy fejlesztésre alkalmas területet találni, véleményem szerint akár a 35 ezer forint/négyzetméteres árszinttel is meg kell barátkoznia annak, aki igazi city logisztikát akar fejleszteni, értve ez alatt, hogy nem 1 kilométerre az M0-n belül van a telek. Az M0 térségében az M1 és M5 közötti szakasz mellé felzárkózott az M4-ig tartó szakasz is. Úgy tűnik, hogy ezen a területen nem lehet annyi raktárat fejleszteni, hogy ne jönne rá bérlő már tervlapon. A nyers, közművesítetlen területek ára az infrastruktúra költség függvénye, azonban kiépített infrastruktúrával rendelkező 1-10 ha közötti területek ára meghaladhatja a 20 ezer forintot négyzetméterenként. Ennél kisebb, pár ezer négyzetméteres telkek esetében már láttunk 40 ezer forint feletti fajlagos áron kötött tranzakciót, ha pedig városon belüli, Gksz (kereskedelmi, szolgáltató terület) vagy Gip (Ipari-gazdasági építési övezet) besorolású kisebb telkekről beszélünk, az árak a 25 ezer és 70 ezer forintos négyzetméterár között szórnak.

A legfontosabb a jelenlegi, leginkább a bizonytalansággal jellemezhető helyzetben, hogy a szabályozó, a kormány vagy az önkormányzat minden tőle telhetőt tegyen meg a bizonytalanság csökkentése érdekében. Egy kiszámítható, jól működő, a GDP-re pozitív és nem negatív hatást gyakorló ingatlanpiachoz, azon belül telekpiachoz a hosszú távú kiszámíthatóság a legfontosabb. Mielőbb egyértelművé tenni az 5 százalékos áfa szabályait, azt a lehető leghosszabb időre garantálni, a rozsdaövezeti besorolást és annak konzekvenciáit meghatározni, átlátható, egyszerű és ésszerű építési szabályokat alkotni - összegezte a szakértő.

A cikk megjelenését az Otthon Centrum Solutions Kft. támogatta.

Címlapkép forrása: MTI / Czeglédi Zsolt

bika spx csucs
covid kórház koronavírus járvány
europai parlament cimlap getty tobbszor 2000
párizs
amerikai elnökválasztás usa biden trump 2020
koronavírus maszk getty stock
foldgaz_futes
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Online előadás
Miként győzik le az indexkövető alapok az alapkezelőket?
Online előadás
Külföldi szolgáltató, TBSZ számla, euró alapú megtakarítás
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu
2020-12-03 Online
Agrárszektor Konferencia 2020

Az ország egyik legnagyobb és legmeghatározóbb agrárrendezvényének számít az Agrárszektor Konferencia, amelyet 2020-ban nyolcadik alkalommal szervez meg a Portfolio Csoport. Idén december 3-án, egész napos, közel 10 órányi szakmai programmal, két párhuzamos szekcióval, több mint 50 előadóval, és rengeteg izgalmas témával várjuk a résztvevőket online módon. Az esemény egyedülálló módon veszi napirendre a legfontosabb agrárgazdasági témákat, illetve nyújt prognózisokat az ágazat szereplőinek. A konferencia az agrárium minden résztvevőjének – így valamennyi méretű gazdálkodónak, élelmiszeripari cégnek, inputgyártónak, gépforgalmazónak, termékkereskedőnek, illetve államigazgatási és érdekképviseleti szakértőnek – hasznos és naprakész információkat nyújt. A résztvevők online, élőben követhetik az egész napos konferenciát, élhetnek az online rendszerünk által nyújtott, különböző kapcsolatépítési lehetőségekkel is. Ne hagyja ki az év egyik legfontosabb agráreseményét, a Portfolio Agrárszektor Konferenciát!

 

SZAKTANÁCSADÓK FIGYELEM! - NEMZETI AGRÁRGAZDASÁGI KAMARA ÁLTAL AJÁNLOTT RENDEZVÉNY! 4 pont kapható az online eseményen való résztvételért.

kerékpár bicikli bicikliút kerékpárút