újlakás
Ingatlan

Tegyük rendbe! - Tényleg 1 millió felett van már az új lakások négyzetméterára Budapesten?

Az elmúlt hetekben több helyen többféle cikk is napvilágot látott a budapesti új lakások áráról. Noha a kerületek sorrendje többé kevésbé mindegyikben megegyezik, az átlagos négyzetméterárakban már nagyobb különbségek láthatók. Éppen ezért az egyes elemzőházak adatait összefogva megnéztük, hogy ki, milyen átlagárral számol a főváros kerületeiben és mennyibe kerülnek valójában a most értékesítésre kínált új lakások Budapesten.

A felmérésben három szereplő számait vetettük össze: a Budapesti Lakáspiaci Riport, az Otthon Centrum és az Ingatlan.com számításait vizsgáltuk. Noha a KSH is rendszeresen közzéteszi az új lakások árait, ezt mégis kihagytuk a számításból, mivel ott a statisztikában csak az épület használatbavételi engedélye után jelenik meg a vásárláskori ár. A vásárlás azonban rendre az épület tervezési vagy kivitelezésének kezdeti szakaszában történik, így a kettő között akár 2 év is eltelhet, ami alatt jelentősen változhatnak az árak.

Mennyi új lakás talál gazdára?

Az összes épített lakóingatlan mellett érdemes megnézni, hogy egy adott évben az összes tranzakcióból mennyit tettek ki az új lakások. Az alábbi ábrán látszik, hogy a 2008 utáni válságban hogyan omlott össze néhány év alatt kis túlzással a teljes kereslet az új lakások iránt.

Új lakás keresőTOVÁBB AZ ADATBÁZISRA
BudaPart
29–124 m20–0 M Ft
Budai Walzer I. ütem
28–91 m232.7–92 M Ft
Emerald Residence
32–142 m20–0 M Ft
Harsánylejtő Lakópark
59–75 m259.9–92.9 M Ft
Kassák Residence
30–130 m235–110 M Ft
Sasad Liget 5. ütem
40–125 m241.5–148.9 M Ft

Míg az évente eladott használt lakások száma a felére esett vissza, addig új lakásból 2013-ban a 2008-as darabszámok 16-18 százalékát adták csak el,

országosan alig több, mint 2 ezer darabot. 2014-ben aztán jött a fordulat, és nemcsak az eladott új lakások száma, de a teljes keresleten belüli aránya is erősödött, a mélyponthoz képest 2019-re 11 ezer fölé emelkedett az eladott új lakások száma, és a teljes keresleten belüli aránya is 2-3 százalékról 7-8 százalékra nőtt.

Mit jelentett ez az árakban?

Ahogy a használt, úgy az új lakásokat sem kerülte el a drágulás. A családtámogatási intézkedések, a kedvezményes áfa, és a válság alatt elhalasztott kereslet hamar megjelent a piacon, a gazdasági kilátások javultak, a hitelkamatok egyre kedvezőbbé váltak, így egyre többen döntöttek ismét új lakás vásárlása mellett. A fejlesztők is azonnal reagáltak, de az építkezések átfutási ideje miatt – különösen egy munkaerőhiánnyal terhelt környezetben – erősen keresleti piac alakult ki, ami az árak emelkedéséhez vezetett.

Míg országosan 65-70, Budapesten mintegy 80 százalékkal emelkedtek az árak 2015 és 2020 között. 2015-ben a fővárosban 37 millió forint volt a kínálatban szereplő szabad lakások átlagára, 2020-ra ez elérte a 68 millió forintot. A tavalyi év azonban nemcsak a használt, de az új lakások árában is megtorpanást, vagy legalábbis a megelőző évek drasztikus áremelkedésének mérséklődését hozta el. Ebben egyrészt szerepet játszott a befektetési célú vásárlók számának a csökkenése, másrészt a járvány miatt is egyfajta kivárás indult meg.

A Budapesti Lakáspiaci Riport legfrissebb adatai szerint a fővárosban 2017 tavasza és 2019 tavasza között kötötték új lakás vásárlására a legtöbb szerződést, negyedévenként 1500-2000 darabot, 2017/2018 telén pedig közel 2500 új lakást vásároltak meg, jellemzően még tervasztalról a vásárlók. Ezt követően csökkenésnek indult az eladások száma, 2019/2020 telén alig több mint 1000 darab, 2020 tavaszán pedig -a járvány miatti lezárások hatására - kevesebb mint 600 új lakás talált gazdára, ami a nyári és az őszi időszakban ismét 1000 körüli szintre emelkedett. 

Hol állnak az árak az egyes kerületekben?

A következő ábrán a már említett három elemzés, a Budapesti Lakáspiaci Riport, az Otthon Centrum és az Ingatlan.com kínálati árai alapján hasonlítottuk össze a számokat. A kerületek sorrendje mindhárom esetben hasonló, de a merítésben – abban, hogy ki milyen alapossággal mérte fel az adott kerület teljes újlakáskínálatát - már lehetnek eltérések, ami néhány kerületben élesen meglátszik. Emellett minimális különbséget adhat az is, hogy a gyűjtések időpontja között egy-egy hónap eltelt, ami alatt akár újabb nagyprojektek bejelentésére is sor kerülhetett, amit, ha kiugró áron kezdtek hirdetni, az a kerületi átlagot is befolyásolhatta.

Összességében az látszik, hogy az Otthon Centrum mérte a legmagasabb árakat, amit a Budapesti Lakáspiaci Riport követ, míg a harmadik helyre az Ingatlan.com került. A három érték átlagát egyébként a legtöbb helyen tükrözi a második, vagyis a Budapesti Lakáspiaci Riport értékelése. Mindössze két kerület van, ahol az Otthon Centrum kiugróan magas ára elviszi az átlagot, ez a VI. és a XXI. kerület. Itt szinte biztos, hogy a vizsgálatba bekerült projektek között kisebb a szereplők közti átfedés.

Mire számíthatunk a jövőben?

A fenti eltérések nem jelentik azt, hogy bármelyik elemzés hibás lenne, érdemes ugyanakkor átlagolva megnézni a számokat, amit az ábrán a kék pont jelöl. Ez alapján kijelenthető, hogy

a fővárosban az új lakások átlagos négyzetméterára 950 ezer és 1 millió forint közé becsülhető.

A legdrágább biztosan az V. kerület, 1,9 millió forint körüli négyzetméterárakkal, míg a legolcsóbb a XXIII. és a XVIII. kerület, ahol 600-700 ezer forint közötti négyzetméterárak mellett juthatunk új építésű lakáshoz.

Portfolio Ingatlan Újlakás-kereső
Duna Terasz Grande

Duna Terasz Grande

1138 Budapest, Úszódaru
790 db lakás
31 – 117 m2 alapterület
29.9 – 198.2 M Ft
Átadás:
2023. márc

Ajánlatot kérek

Az előrejelzések szerint a bejelentett családtámogatási intézkedéseknek köszönhetően a következő éveknek ismét nagy lendülettel vághat neki az újlakás-piac. A kedvezményes lakásáfa a fejlesztői kedvet erősítheti, azonban a munkaerőhiány ugyancsak felerősödhet, ami gátat szab a jelenlegi árak érdemi csökkenésének. A legnagyobb kínálat továbbra is a XIII. és a XI. kerületben várható, míg a külsőbb városrészekben a kisebb társasházak építésén lehet a hangsúly.

Címlapkép forrása: Getty Images

frankfurt
m2 metró
covid_koronavirus_vakcina_oltas
tizezer forint bankjegy
natanz atomlétesítmény irán
who egészségügyi világszervezet

Kasza Elliott-tal Magyar Telekom

Február 25-én jelentett a Telekom, és kisebb sokkot okozott az osztalékhoz kapcsolódó közleményével, miszterint...

Variance Minden (is) eladó!

Közel két hónapja próbálok nekifogni, hogy kiírjam magamból az NFT (Non Fungible Token) téma kapcsán a gondolataimat...

Kiszámoló A bőség zavara

A mai ember a bőség zavarában él. Elég elmenni egy bevásárlóközpontba, bemenni az éttermi részre vagy ellátogatni...

Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2021-04-14
Investment, Wealth and Savings (IWS) 2021
2021-05-12
Építőipar 2021
2021-05-13
HR Revolution 2021
2021-06-03
Financial and Corporate IT 2021
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu

protokoll és rendezvényszervezési szakértő

protokoll és rendezvényszervezési szakértő

Vezető felügyelő

Vezető felügyelő
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-tal elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
Online előadás
Megmutatjuk, hogyan tudtok akár már holnap kereskedni!
beton építőipari munkások