napfelkelte lakások
Ingatlan

"Ez nem egy újabb túlépített lakótelep lesz." - Indul Dél-Budán az 1300 lakásos gigaprojekt

A lakáspiac, nem kis részben az állami támogatásoknak is köszönhetően, éppen szárnyal, igaz ez a tranzakciókra, az új átadásokra, az árakra, és egy kis kimaradással az újonnan induló építkezésekre is. Az eddig itthon csak az irodaházairól ismert, ám máshol lakásokat is nagy számban fejlesztő belga Atenor, több éves előkészület után, most belépett erre piacra is, és egyből egy 1300 lakásos budai projekttel nyitnak. "Már 5-6 éve szeretnénk megszerezni egy jó lakóprojektet, nagyon sokat dolgoztunk ezen a kollégáimmal." - mondta Borbély Zoltán az Atenor Hungary ügyvezető igazgatója. A projekt bekerülési költségével, a várható kivitelezési díjakkal, a lakások árával, illetve a lakó- és irodapiaci folyamatokkal és nehézségekkel kapcsolatos legfontosabb kérdéseinkre pedig őszinte válaszokat kaptunk.

Bár az Atenor egy konzervatívabb szemléletű "biztonsági játékos" képét sugallja a Budapesten is aktív nagy ingatlanpiaci szereplők között, az irodák után most hirtelen itt egy óriási telek, melyre 1300 lakást tervez építeni. Mik azok a biztosítékok, amik alapján ezt egy jó befektetésnek látjátok?

Az Atenor egy rendkívül prudens és nagyon körültekintően megtervezett lépésenként haladó cég. 2008-ban elindult egy tudatos európai terjeszkedési politika, amit a tulajdonosok sikeresnek minősítettek, és 2020 végén lezártak. Ennek eredményeként jelenleg már 10 országban vagyunk jelen, 32 futó projektünk van, ami a fejlesztési ciklus valamely fázisában tart. Az összvolumen pedig 1,2-1,3 millió négyzetméter közötti.

Miért a Tóváros? Miért ez a lokáció, volumen és koncepció?

Már 5-6 éve szeretnénk megszerezni egy jó lakóprojektet, nagyon sokat dolgoztunk ezen a kollégáimmal. Azért a XI. kerületre esett a választás, mert mindig szerettük volna a luxus kategóriát megközelíteni úgy, hogy azt a nagyon jó minőségű projektet kerestük, ahol megvan a kereslet és a vevőkör, azzal együtt, hogy nem egy olyan alpiacra lépünk be először, ahol a legerősebb versenytársak vannak, mint pl. a pesti oldal nagy fejlesztői.

Mitől lesz ez egy luxusprojekt, mi különbözteti majd meg az itt megépülő lakásokat az „átlagtól”?

Az Atenor filozófiája az, hogy próbáljuk a városokat megérteni, és az összes kapcsolódó tudománnyal együtt feltárni, szolgálni azokat. Ennek nyomán adódik a kérdés, hogy mivel szeretnénk magunkat megkülönböztetni a versenytársaktól. Egész biztos, hogy a lakások méretével, a minőséggel és a beépítési sűrűséggel. Ha megnézed az elmúlt 15-20 évben épült nagy lakóprojekteket, a fejlesztők gyakran estek abba a hibába, hogy ha adott volt egy szabályozás, és annak mennyiségi kritériumai, akkor ezt próbálták az utolsó centiig kihasználni.

Az elmúlt években ezért ugyanarra a kaptafára épültek a lakások, pár négyeztméteres eltéréssel, pedig szerintem az igény ennél sokkal színesebb.

A tőkének persze termelnie kell, de nem szentírás, hogy a beépíthetőséget ki kell maxolni.

Ha a vevők oldaláról nézzük ezt, akkor ez persze egy drágább megoldás, hiszen a bekerülési költség a lakóterület négyzetméterére bontva picit magasabb lesz, mivel adott területre sokkal kevesebb lakás épül. Viszont így például sokkal nagyobb tér marad a zöldfelületeknek, így ez egyben egy teljesen más minőséget is képvisel.

A Tóváros (avagy Lake City) projektnél milyen lesz a finanszírozás? Teljes önerő, projekthitel vagy kötvény?

Kötvény. Nemrég bocsátott ki a központ 75 millió eurónyi kötvényt, és gyakorlatilag egy nap alatt elfogyott.

Fejlesztői, vagy nézzük akár vásárlói oldalról, a projekthitel és a kötvénykibocsátás között számotokra a lényegi különbség talán nem is a finanszírozás ára, hanem sokkal inkább a kötöttsége, hogy a bank esetleg elvár dolgokat, míg a kötvényből származó tőke rugalmasan használható?

Pontosan. Ha ez a pénz nálunk van, és ezt szabadon használhatjuk fel, abban a ritmusban, ahogy a projektek ezt megkívánják, ezzel flexibilitást is nyerünk, mert úgy tudunk reagálni, ahogy a piaci lehetőségek ezt megkívánják. A telek iránt (Tóváros projekt telkei, a szerk.) nagyon nagy volt az érdeklődés. Mi szerencsések voltunk, mert jobban tudtunk reagálni erre a versenyhelyzetre, pont a rugalmasság miatt. Február 15-én írtuk alá a szerződést, és 1-2 héten belül történik a fizetés.

Mi volt az ár?

Jelenleg a beépítési paraméter 1,5 m2/m2. 45 százalékos a terület felszín alatti beépíthetősége. Ez egy 8 hektáros terület, amire bruttó 120 ezer m2-nyi fejlesztés építhető, amiből a végén kb. 75-85 ezer m2 eladható, vagyis nettó lakóterület lesz. Ez egyébként kb. 190-210 eurós négyzetméterárat jelent a telekért a nettó értékesíthető területre vetítve.

Mekkora költséggel lehet ma kalkulálni a kivitelezésre?

A telek, amit most megvettünk, így ebben a formájában még semmire nem jó. Elkezdődik egy kb. egy évig tartó telekalakítási munka, tervezés, hogy pontosan mekkora telkeket alakítsunk ki, ezekre mekkora épületeket építsünk, hogyan tájoljuk, hogyan helyezzük el, és mire ezen végigmegyünk, ennek a teleknek az ára drasztikusan megnő. Ez egy nagyon nagy hozzáadott értékű folyamat, komoly munkával. A telek értéke minimum a duplája lesz, mint amennyiért most megvettük.

Visszatérve a kivitelezési költségekre, mennyi most és hogyan változhat mire odaér a fejlesztés?

A lakóingatlanokat kivitelező kör már most túl van terhelve. Ott valószínűleg el fog kezdődni egy kényszerű áremelkedés, mert nincs elég szakember. Mindenki másképp számol, a mi módszerünk úgy működik, hogy kettévágjuk a házat a föld felszínén, és azt mondjuk, hogy valamennyibe kerül a garázs meg minden más, ami a föld alatt van, és valamennyibe kerül a felszerkezet. A felső résznek jelenleg 1000-1250 euró/m2 között van a költsége négyzetméterenként, ami pedig a talajszint alatt van, az ennek a fele (500-600 euró/m2). De vannak olyan tényezők, amik ezt jelentősen befolyásolhatják, hiszen őrült hullámzás van az alapanyagárakban is, így felelősségteljesen erre a kérdésre ma meglehetősen nehéz válaszolni.

Alig 2 hónapja módosult az a szabályozás, ami lakásonként 1,5-re emeli a kötelezően megépítendő parkolószámot. Ez érinti a projektet?

A parkoló mára már egy marketingeszköz. Ha nincs parkoló, nincs eladás. Amit mi elkezdünk, az alapból egy 1,5-2 autós projekt, mert olyan vevőkre számítunk, akiknek legalább egy autójuk van.

Borbély Zoltán
Atenor Hungary, ügyvezető igazgató
 Tovább

Mennyibe fog kerülni itt egy új lakás?

Most az indulásnál úgy látom, hogy 950 ezer és 1 millió forint körüli négyzetméterárakkal (ez a szám egyébként pontosan megegyezik a jelenlegi átlagárral a teljes budapesti újlakás-piacon, a szerk.) tudunk megjelenni a piacon. Azért a minőségért, amit adunk, ez egy rendkívül kedvező ár. Egy lakóprojektnél, ami több évig tart, ez jellemzően emelkedni fog, de ahogy a piac engedi, úgy árazzuk majd a lakásokat. Az ingatlanfejlesztés mindig is egy kockázatos iparág volt, ezért nagyon észnél kell lenni, előre tervezni, és tele kell rakni az üzleti tervet olyan menekülési útvonalakkal, hogy ha felmennek az alapanyagárak vagy a munkabérek akkor is túl lehessen élni.

Fontos kihangsúlyozni azt is, hogy az elmúlt 13 évben gyakorlatilag egyetlen épület átadásával sem késtünk. Sok ingatlanfejlesztő csúszik heteket, hónapokat, féléveket, és bár ettől még ezek gyönyörű épületek, de ez egy vevőnek vagy bérlőnek nagyon nem mindegy. A bizalmi faktor beárazható.

Sokakban felmerül (minden ilyen gigafejlesztésnél jogosan), hogy lesz-e majd új óvoda, orvosi rendelő, egyéb infrastruktúra stb. ehhez a kb. 3000 beköltözőhöz? Illetve a szokásos alku a helyi vezetéssel, hogy mit kérnek majd az engedélyekért cserébe?

Vannak erre vonatkozó tervek, igen, de az önkormányzattal való közös munka még előttünk van.

Arra vonatkozóan van esetleg egy bejáratott ökölszabály, hogy egy projekt értékének hány százaléka után illik adni az önkormányzatnak valamit az engedélyekért cserébe?

Sajnos nincs. Én nagyon örülnék annak, ha lenne egy kölcsönösen elfogadott képlet. Jelenleg ez egy szerződéses tárgyalás eredménye.

A cég nemzetközi és régiós is. Magyarországon lakóingatlant fejleszteni mennyivel nehezebb szabályozás szempontjából (szigorúbbak a követelmények?), mint pl. Lengyelországban, Romániában vagy nyugaton? Illetve mikor új építésű lakóingatlan-árakat hasonlítunk össze, nem mindegy, hogy mit kapunk érte. A lengyeleknél ugye csak egy szerkezetkész lakást.

Lengyelországban ez egy mozgalom, hogy szerkezetkészen adják el a lakásokat. Romániában is van hasonló, de más megfontolásból. A szabályozottság tekintetében szerintem mi jól állunk. Pl. Brüsszelben vasszigorral meg van szabva, hogy a városon belül egy lakáshoz hány szobát kell építeni, és pontosan mekkora a minimum szobaméret, emiatt pedig Brüsszelben viszonylag nagy lakásokat lehet csak építeni, és ezeket kell értékesíteni, ami nem könnyű, mert ott sincs kolbászból a kerítés. Másik példa az energiahatékonyság, itt 80 kw/m2/év az előírás, míg kint a 100 még elmegy.

Ma már mások a standardok, mint akár öt évvel ezelőtt, és ez is drágítja a lakásokat.

A piacvezető cégeknél, akik irodaházakban nagybérlők, sem látom azt, hogy ismernék azokat a zöld megoldásokat, amikkel telerakjuk ezeket az épületeket. Általában van egy űrlap, és ki kell pipálni egy csomó kritériumot, hogy mi alapján választottak új irodát. Sajnos a bérlői és a vevői oldal is meglehetősen közömbös még az értékteremtő megoldások jó része iránt.

Az iroda és a lakás után jöhet még más is a magyar Atenornál? Esetleg egy kis logisztika?

A logisztika, amit most látunk, még mindig csak a jéghegy csúcsa. Mindenki mindent az interneten vásárol, évről évre a duplájára nő az e-kereskedelem. Ezt nem lehet megállítani. Ehhez szükséges az infrastruktúra és ez a piaci igényekre válaszolva nőni fog. Úgy gondolom, hogy ebbe érdemes belépni az Atenornak is. De a következő néhány évben a lakással és az irodával fogunk foglalkozni.

De van egy másik történet is. Tőlünk nyugatra nem szentírás, hogy az embernek a lakását tulajdonolnia kell. Sőt, egyre inkább a bérlés a tendencia. Egyrészt mert sokkal kedvezőbb, mintha megvenné, másrészt ha tulajdonunk van, az egy flexibilitás vesztés, még akkor is, ha mi egy pici ország vagyunk. Ami régen megvolt, hogy lehetett normális bérházban normális minőségű lakást bérelni, ez most nincs, mert nincsenek intézményi befektetők.

Én szeretném ezeket a befektetőket vissza csalogatni, hogy ez újból működhessen.

Akkor ezek szerint tervezitek, hogy valamelyik tömböt itt a Tóvárosban bérházként hasznosítjátok?

Igen. Én ezt személyes ügyemnek tartom.

Véleményed szerint mi a legnagyobb visszatartó erő, hogy Magyarországon ez képtelen kialakulni? A szabályozási/jogi környezet, vagy a jobb hozammal kecsegtető egyéb termékek elszívják a pénzt, vagy más okok?

Az intézményi befektetők nem szeretnek elsők lenni.

Azok az alapkezelők akik irányítják a pénzeket, nem szeretnek olyan területre tévedni, ami nem egy régen bejáratott, jól működő dolog.

Pedig ezekre a szolgáltatásokra van igény, de senkitől nem tudod megkapni, mert jelenleg nincs olyan befektető, aki ezt keresné, ebbe fektetne.

Lehet, hogy az Atenor nyugati kapcsolati hálójából jön majd az első befektető, aki bérházakat akvirál Magyarországon? Esetleg már a folyamat elején érdemes megtalálni és az igényeire szabva fejleszteni?

Nemcsak a finanszírozás, hanem a termék meghatározása miatt is kell a közös munka. 130 ezer négyzetméteren ezt csináltuk a Váci Greens irodaházban, hogy a vevői elképzelések alapján építettük meg az épületeket. Ez az intézményi befektetőnek nem mindegy, ezért kellene előre gondolkodniuk, aktívan belépni a piacra, és levadászni az ilyen jó lehetőséget.

A jelenleg Magyarországon aktív befektetők körében nem látszik érdemi elmozdulás?

Azt gondolom, hogy egy 1300 lakásos fejlesztésben minimum 10, de inkább 20 százaléknak intézményi kezelésű bérlakásnak kellene lennie. Sőt, az lenne a legjobb, ha valamennyi intézményi befektető által kezelt bérlakás mellett egy bizonyos százalékot oda kellene adni az önkormányzatnak. De ez már egy másik beszélgetés.

nicola sturgeon
izrael repulogepek
amerikaiak afganisztánban
usa kina versenges

Kasza Elliott-tal Tesla

Tegnap élesedett a pár napja berakott eladási megbízásom 780-on, rögtön nyitás után. Majdnem elérte a csatornatetőt...

Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-tal elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
Könyv
Alapmű mindenkinek, akit érdekel a tőzsde világa.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Infostart.hu

Felvigyázó /Junior felvigyázó

Felvigyázó /Junior felvigyázó

Elemző/Junior elemző

Elemző/Junior elemző

Osztályvezető

Osztályvezető
2021-04-29
Lakossági hitelkockázatok & behajtás 2021 Meetup
2021-06-01
HR Revolution 2021
2021-06-03
Financial and Corporate IT 2021
2021-06-08
FM & Hybrid Office 2021
passzív ház zöld ház