óbuda budapest panal lakás ingatlan
Ingatlan

Elővásárlási jog: akár évek múlva is megtámadható az adásvételi szerződés

Portfolio
Az elővásárlási jog a gyakorlatban az ingatlantulajdonosok és a vevők számára egyaránt számos bonyodalom és feszültség forrása lehet. Az elővásárlásra jogosult ugyanis egyoldalúan eldöntheti, hogy engedi-e az ingatlan eladását a vevőnek, vagy – azonos feltételekkel – ő maga veszi azt meg. Speciális eset, ha az elővásárlásra jogosultak nagyon sokan vannak, ilyenkor ugyanis az eladó nem köteles értesíteni a jogosultakat az eladási szándékról. Probléma azonban itt is adódhat: akár évek múlva is megtámadhatják az adásvételi szerződést - áll a PwC közleményében.

"A Kúria egy nemrégiben megjelent határozatában alaposan felülírta a korábbi jogértelmezést, ugyanis kimondta: sok jogosult esetén az eladónak valóban nem kötelessége az értesítés, azonban a jogosultak akár három év múlva is megtámadhatják az adásvételi szerződést” - magyarázza dr. Faragó János, a Réti, Várszegi és Társai Ügyvédi Iroda PwC Legal szakértő jogásza.

dr. Kovács Benedek
dr. Kovács Benedek

Hegymegi-Barakonyi és Társa Baker & McKenzie Ügyvédi IrodaIngatlan tranzakciók, Projekt fejlesztés, Ingatlan- és építkezési jog, Kereskedelmi jog

Benedek Magyarország legnívósabb ingatlanjogi tranzakcióinak egyik kulcs szereplője. Magyar és nemzetközi vállalatoknak, ingatlanalapoknak, valamint ingatlanfejlesztő és befektető cégeknek nyújt jogi.... Tovább

Sok száz lakás, sok száz elővásárlásra jogosult

Nagy számú elővásárlásra jogosulttal általában társasházak esetében lehet találkozni. Léteznek több száz lakásos építmények is, ahol elővásárlási joggal rendelkezik az összes tulajdonos. A másik gyakori esetkör az, amikor egy ingatlan sok társtulajdonos osztatlan közös tulajdonába tartozik. Ez a jelenség sem teljesen független a társasházaktól, mivel gyakran előfordul, hogy a társasház alatt található mélygarázs egy nagy albetétet képez, amely a garázstulajdonosok osztatlan közös tulajdonába tartozik.

Honnan tudjuk, hogy a többi tulajdonost elővásárlási jog illeti meg?

A szakértő jogász hangsúlyozza: az osztatlan közös tulajdon esetén az elővásárlási jog minden esetben megilleti a tulajdonosokat. Ezzel szemben a társasházak esetén az alapító okirat biztosíthatja a tulajdonosok részére ezt a jogot, amelyet elvileg a társasházi törzslapon, azaz a társasház tulajdoni lapján kell bejegyezni. Azonban az a tapasztalat, hogy ez sok esetben elmarad, ezért a jóhiszemű érdeklődő számára gyakran nem derül ki, hogy elővásárlási jog áll fenn a tulajdonosok irányába. A bejegyzésnek, illetve a bejegyzés elmaradásának azért van jelentősége, mert a Polgári törvénykönyv (Ptk.) szerint az elővásárlási jog akkor lesz hatályos, ha azt bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba. Ezért a jóhiszemű érdeklődőben joggal merül fel a kérdés: ha a tulajdoni lapon nem látok elővásárlási jogot, tekinthetem-e úgy, hogy nincs is?

„A Ptk. világosnak tűnő rendelkezése ellenére ez egy bonyolult kérdés, amelyre a bírói gyakorlat egyelőre nem adott teljesen megnyugtató választ. Az esetleges jogviták elkerülése érdekében az óvatosság alapvetően arra intene bennünket, hogy járjunk el körültekintően, és egy társasházi lakás megvétele előtt – még ha a tulajdoni lapon nem is látunk elővásárlási jogot – lehetőleg szerezzük be a társasház alapító okiratát, és ellenőrizzük, hogy fennáll-e elővásárlási jog. Az alapító okirat beszerzése emellett azért is indokolt lehet, hogy ellenőrizhessük, hogy az tartalmaz-e bármely olyan előírást, amely az ingatlan használatát befolyásolja” - mondja Faragó János.

Ezzel szemben ismert olyan bírósági határozat is, amelyből az vezethető le, hogy ha az elővásárlási jog nincs bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba, az elővásárlásra jogosult e jogát nem gyakorolhatja az alapító okiratot nem ismerő vevővel szemben.

Dr. Bihari Levente
Dr. Bihari Levente

Jalsovszky Ügyvédi IrodaÖsszeolvadások, Ingatlan pénzügyek, Ingatlan bérlet, Ingatlan tranzakciók, Projekt fejlesztés

Mit lehet tenni sok jogosult esetén?

Ha fennáll az elővásárlási jog és sokan vannak a jogosultak, kell-e velük közülnünk azt a vételi ajánlatot, amelyet tulajdonosként el szeretnénk fogadni?

A Ptk. szerint az eladó nem köteles értesíteni a többi tulajdonost a vételi ajánlatról, ha az értesítés „rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna".

A földhivatali és a bírói gyakorlat alapján az elővásárlásra jogosultak nagy száma rendkívüli nehézségnek, illetve késedelemnek tekinthető, ezért sok tulajdonos esetén a tulajdonos nem köteles a tulajdonosokat egyesével értesíteni az eladási szándékról. Az, hogy mi tekinthető nagy számnak, a bírói gyakorlat alapján mindig egyedileg mérlegelendő.

Faragó János szerint felmerülhet a kérdés, hogy eladható-e az ingatlan „titokban” arra hivatkozva, hogy úgyis sokan vannak a jogosultak. Vagy szükséges legalább a lehetőséget biztosítani, hogy az elővásárlásra jogosultak, ha szeretnék, megismerjék a vételi ajánlat tartalmát? A válasz ebben az esetben sem egyértelmű. Az óvatosság miatt mindenesetre sok társasházban az a gyakorlat, hogy a tulajdonosok jól látható helyre, például a földszinti faliújságra meghatározott időtartamra kifüggesztik a vételi ajánlat tartalmát. A tulajdonosok így értesülhetnek az eladási szándékról, a főbb eladási feltételekről, és lehetőségük van arra, hogy további tájékoztatásért a tulajdonoshoz forduljanak.

Az óvatosság amiatt is indokolt, mert egy ítélőtáblai határozat szerint önmagában a jogosultak nagy száma sem feltétlenül mentesít teljes egészében a közlési kötelezettség alól. Az említett esetben például 50 elővásárlásra jogosult esetén (akik osztatlan közös tulajdon miatt rendelkeztek elővásárlási joggal) az Ítélőtábla indokoltnak látta, hogy az eladó legalább a belföldi ismert lakóhellyel rendelkező jogosultakat értesítse a vételi ajánlatról.

A precedens értékű garázs esete

A bevezetőben említett, nemrég hozott határozat egy olyan teremgarázs tárgyában született, amely 126 személy osztatlan közös tulajdonában állt, tehát a tulajdonostársakat elővásárlási jog illette meg. Az eladó az elővásárlásra jogosultak nagy számára tekintettel úgy ítélte meg, hogy a tulajdonostársakat nem szükséges értesíteni a vételi ajánlatról, így az adásvételi szerződést a felek megkötötték.

Az ügy felperese az egyik tulajdonostárs volt, aki az illetékes földhivatalnál szerzett tudomást a tulajdoni hányad eladásáról. A tulajdonostárs levélben fordult az eladóhoz, amelyben jelezte, hogy gyakorolni kívánja elővásárlási jogát. A felek azonban nem vonták vissza a földhivatali kérelmet, és a földhivatal az eredeti vevő tulajdonjogát bejegyezte. Ezért az elővásárlási jogával élni kívánó tulajdonostárs a bírósághoz fordult.

A keresetet az első és a másodfokú bíróság egyaránt elutasította arra hivatkozva, hogy a jogosultak nagy számára tekintettel az eladó valóban nem volt köteles közölni a jogosultakkal a vételi ajánlatot, ezért a felek az adásvételi szerződés megkötésével nem sértették meg az elővásárlási jogot. A Kúria azonban az elővásárlásra jogosultnak adott igazat. A Kúria is elismerte, hogy a tulajdonosok nagy számára tekintettel az elővásárlásra jogosultakat az eladó nem volt köteles tájékoztatni. Azonban arra az álláspontra helyezkedett, hogy ha egy elővásárlásra jogosult más forrásból értesül az eladási szándékról, megfelelő időn belül gyakorolhatja az elővásárlási jogát. A Kúria határozata tehát világossá tette, hogy nem lehetünk elég óvatosak, ha elővásárlási jogról van szó.

„Könnyű belátni, hogy mire vezethet az, ha egy soklakásos társasházban a mai napon valaki elkezdi felülvizsgálni, hogy például 2019. elején milyen lakáseladások történtek, és aztán az illető az érintett szerződéseket – a Kúria határozatára hivatkozva – megtámadja, és a két és fél évvel ezelőtti vételáron a lakásokat megszerzi. Mivel az ingatlanárak az elmúlt évtizedben folyamatosan és meredeken emelkedtek, erre akár egy igen jövedelmező üzletágat is lehetne alapítani. Az azonban kétséges, hogy ez mennyiben valósítana meg a Kúria indoklásában szereplő közjónak megfelelő, erkölcsös és gazdaságos célt” - világít rá a jogász a Kúria döntésének ellentmondására.

Ilyen például az óbudai „Faluház” is, amely ismereteink szerint Magyarország legnagyobb lakóépülete. A tizenöt lépcsőházból álló tízemeletes épületegyüttes - mintegy 900 lakásával, garázsokkal és üzlethelyiségekkel - ugyanis jogi szempontból egy társasház. Tekintélyt parancsoló mérete mellett az épület tehát arról is nevezetes, hogy az összes lakástulajdonost elővásárlási jog illeti meg valamennyi lakásra vonatkozóan. A „Faluház” nem egyedi eset Magyarországon.

Új lakás keresőTOVÁBB AZ ADATBÁZISRA
BLU
39–92 m244.3–126.6 M Ft
BudaPart
29–124 m20–0 M Ft
Budai Walzer I. ütem
30–91 m235–89 M Ft
Harmony Terrace
32–116 m230–104 M Ft
Metrodom Madarász38
30.3–116.7 m228.6–104.8 M Ft
Westfalia
42–90 m244–89.7 M Ft

Címlapkép: Getty Images

GettyImages-1213571549 (13)
fehér ház donald trump joe biden amerikai elnökválasztás 2020 usa
pag sziget horvatorszag
indiai mutáns koronavírus mutáció variáns
európai bizottság brüsszel eu európai unió
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Online előadás
Melyek a leginkább izgalmas és ígéretes részvények?
Könyv
Alapmű mindenkinek, akit érdekel a tőzsde világa.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Infostart.hu
2021.09.07
Sustainable World 2021
2021.09.21
Hiventures - Portfolio Vállalati Tőkefinanszírozás 2021
2021.09.08
Business and Finance Summit 2021 - CFO of the year
2021.09.15
Property Investment Forum 2021
irodaház