Fiatalokon segítene az MNB
Az elmúlt évek lakásár-emelkedésének legnagyobb kárvallottjai egyértelműen a fiatal, első lakást vásárlók voltak. A rendelkezésre álló állami támogatások a hitelből történő lakásvásárláshoz szükséges jövedelem mértékét ugyan csökkentették, de az emelkedő lakásárak emelkedő kötelező önerőt is hoztak magukkal, amit a fiatalok (a 40 év alatti korosztályról beszélünk) alacsonyabb jövedelmük miatt sokkal nehezebben tudnak összespórolni. A hitelfedezeti mutató (HFM) felső korlátja jelenleg az adósságfékszabályok értelmében 80%, vagyis az ingatlan forgalmi értékének négyötödéig lehet hitelt felvenni - a maradékot nekünk kell adnunk.
A fiatalabb korosztályok megsegítése érdekében az MNB a csütörtöki makroprudenciális jelentésében belengette, hogy megemelnék a hitelfedezeti mutatót az első lakást vásárlók körében.
Egyelőre még csak vizsgálják a hitelfedezeti mutató alóli kivételek nemzetközi példáit és hatásait, mindenesetre számításaik szerint a HFM 5-10 százalékponttal való, hitelezési és lakáspiaci folyamatoktól függő emelése évente akár 20 ezer ügyfél lakáshoz jutását könnyíthetné meg. A jelentésben azt is kiemelik, hogy ezen potenciális adósok alacsonyabb hitelkockázatot jelenthetnek a bankok számára, mivel főként lakhatási célra vásárolnak ingatlant, jövedelmük pedig várhatóan növekszik majd a hitel futamideje alatt. Hogy a HFM 80%-ról 85-90%-ra való emelése a gyakorlatban mekkora segítséget is jelentene, azt alább számoljuk ki.
Milliókkal könnyebb
A budapesti új lakások átlagosan jelenleg 70 millió forintba kerülnek (70 négyzetméterért). A jelenlegi HFM mellett egy ilyen lakás hitelből való megvásárlásához minimum 14 millió forint önerőre lenne szükségünk, a megemelt (85-90%-os) HFM mellett viszont már 10,5 vagy akár 7 millió forint önrész is elég lenne. Amennyiben beérjük egy használt lakással is, úgy Budapesten azért átlagosan 35,6 millió forintot kell fizetnünk (ebből az átlagos négyzetméterárak szerint egy 56 négyzetméteres lakást tudunk venni). Amennyiben ezt hitelből fizetnénk ki, úgy ahhoz a jelenlegi szabályok értelmében 7,12 millió forintnyi önrésszel kellene rendelkeznünk, a magasabb HFM mellett viszont már csak 5,36 milliót, jobb esetben mindössze 3,56 millió forintot kellene összekuporgatnunk.
A HFM 5-10 százalékpontos emelésével tehát Budapesten
az átlagos új lakások esetében 3,5-7 millió forinttal kevesebb önerőre lenne szükségünk, a használtak esetén pedig 1,76 vagy 3,56 millió forinttal csökken az érték.
Vidéken az új lakások átlagára a legutóbbi Vidéki Lakáspiaci Riport szerint közel 52 millió forint (ami a négyzetméterárak alapján közel 72 négyzetmétert ér). Egy átlagos vidéki új lakás hitelből történő megvásárlásához tehát - a jelenlegi szabályok mellett - minimum 10,4 millió forint önrészre lenne szükségünk. A magasabb HFM meleltt viszont már 7,8-5,2 millió forint is elegendő lenne egy ilyen beruházáshoz. A használt lakások esetén a jelenlegi átlagár körülbelül 16 millió forint, ami minimum 3,2 millió forint önerőt von maga után. A kedvezőbb szabályozás mellett viszont 2,4 vagy 1,6 millió forint megtakarítás is elegendő lenne.
Vidéken tehát a HFM emelésével
egy átlagos új lakás hitelből való megvásárlása esetén 2,6-5,2 millió forinttal kevesebb megtakarításra lenne szükségünk, ha használtat vennénk, akkor pedig 0,8-1,6 millió forinttal kevesebbre.
Félreértés ne essék, mindez nem megspórolt összeg. A különbözetet ugyebár a hitel pótolja ki, ami magasabb törlesztőrészletet, esetleg hosszabb futamidőt is jelent az adósoknak. A magasabb törlesztőrészlet az érvényben lévő adósságfék szabályok értelmében elsőre problémának is tűnhet (nettó 500 000 forint havi jövedelemig maximum annak felét lehet hiteltörlesztésre fordítani), hiszen a fiatalabb korosztályoknak alacsonyabb is a keresete. A helyzeten segíthet, ha a hitelt adóstárssal együtt vesszük fel (így az összeadott jövedelmekre érvényes az adósságfék szabály), aki lehet házastárs, vagy akár szülői segítség is. További könnyítésként szolgálhat a jövő évtől bevezetésre kerülő 25 éves kor alattiakra érvényes SZJA-mentesség is, ami növelni fogja a fiatalok nettó keresetét.
Az MNB hovatovább arra is rávilágít, hogy a célcsoport jövedelme az évek előrehaladtával előreláthatólag egyébként is emelkedő pályát fog befutni. Ennek értelmében sokkal könnyebb hosszú távon egy magasabb törlesztőt kigazdálkodni (még ha jelenértéken többet is fizetünk), mint egy magasabb önerőre korábban összespórolni.
Címlapkép: Getty Images
