property awards 2021
Ingatlan

Hamarosan mécsesekkel fogunk fűteni? - Nem valószínű, de hatalmas változások előtt állunk

Portfolio
Az idei évben a pandémia világgazdasági folyamatokra gyakorolt hatásának következtében számos új kockázat és kihívás jelent meg mind a nemzetközi, mind a hazai ingatlanpiacon. Hogy melyek a legnagyobb kihívások az ingatlanpiac előtt, mit várhatunk 2022 után a gazdaságpolitikától és hogy a 2020-as sosem látott gazdasági visszaesés utáni extrém felpattanás következtében elszabadult nyersanyag- és energiahordozóárakkal mit lehet kezdeni, arról a Portfolio Property Awards 2021 konferencián beszéltek a szakértők.

A legnagyobb kihívások az ingatlanpiac előtt!

Melyek azok a legfontosabb kockázatok és az iparág alapjait újraíró és felforgató területek, amik strukturális átalakulást hoznak? Mit jelent a valóságban az ingatlanpiac számára a fenntarthatóság? Mit okoz a megváltozó munkakultúra és az utóbbi időben megjelent energiaválság? – tette fel a kérdéseket a konferencia első panelbeszélgetésén Ditróy Gergely, ingatlandivízió-vezető, Portfolio, hozzátéve, hogy az egyik legnagyobb szektora a piacnak az irodapiac, ami most komoly kihívásokkal néz szembe, ugyanakkor sorakoznak a milliárdok, amiket megfelelő oldalon be kell fektetni. Hogyan lehet ezt a kettősséget feloldani?

"Elemzőként és tanácsadóként még mindig nagyon nehéz helyzetben vagyunk, a járvány miatt még most is nagy a bizonytalanság. A cégek még mindig kivárnak, nehéz a tervezés, noha idén már 20 százalékos bérbeadás-növekedést látunk 2020-hoz képest. A kihasználatlanság valamennyit emelkedett, de ez még nem jelent problémát. Természetesen most van egyfajta bizonytalanság, de a magasabb hozam mindig nagyobb kockázatot jelentett, tíz éve voltak ennél sokkal magasabb üresedések is és azt is felszívta a piac, de látható, hogy a hibrid rendszer egyre inkább elterjed. A korábbi évekhez képest sokkal részletesebben, mikorszinten kell nézni a piacot. Van egy óriási befektetői nyomás, mind külföldről, mind belföldről.

A jó termékek iránt még mindig nagy az érdeklődés, a jelenlegi 5-7 százalékos hozamszint Európa-szerte még mindig jónak számít,

ami mögött természetes, hogy vannak kockázatok. A bérlői kereslet viszont megfeleződött, és leginkább a nagy bérlők tűntek el, így az átlagos bérleti méretek is csökkentek. Az irodapiacon a hibrid-fizikai arány még nem kristályosodott ki, ezért a magas költségek miatt még nem kezdték el az irodaházak átalakítását. Az üzemeltetési költség a bérlők számára egyre fontosabb szempont, noha ez korábban is fontos volt. A mostaninál sokkal hosszabb távú szemlélet kell az ingatlanfejlesztések során, de a kihívások ellenére az irodának és az ingatlannak abszolút van jövője." – hívta fel a figyelmet Borbély Gábor MRICS, kutatási igazgató, CBRE.

property awards

"Az ESG egy befektetői oldali fogalom, ami már 2007-ben elkészült. Akkor egy erős bikapiacot éltünk, amit követett egy globális pénzügyi válság, ami hosszabb időre konzerválta az ilyen irányú folyamatokat. Banki oldalon a hozam és a kockázat a fontos, és azt látjuk, hogy az utóbbi időben

az ESG szemléletű befektetések akár jobb hozamot is eredményezhetnek, mint a hagyományos társaik.

Az ESG egyik része a környezetvédelmi és társadalmi hatások összessége, másrészt a governance, vagyis az irányítás, ami azt mutatja meg, hogy mindez a vállaltirányításban hogyan jelenik meg. Az ESG nem egyenlő a fenntarthatósággal, hanem a vállalat a pénzügyi jelentéseit kiegészíti nem pénzügyi elemekkel." – mondta el Bozsik Balázs, vezérigazgatói tanácsadó, Budapesti Értéktőzsde, aki hozzátette, hogy a tőkepiac még mindig szereti az ingatlant. Ez összekapcsolódva a fenntartható célokkal életre hívta a zöldkötvényeket. A zöldkötvényben az ingatlanos kibocsátások teszik ki a legnagyobb részt, mintegy 50 százalékot, míg az alapok részesedése 30 százalék körül van.

"Az FM-igények nagyvállalatonként eltérők, vannak szinte teljesen üres, több tízezer négyzetméteres irodaházak, de vannak, ahol részben vagy teljesen bejárnak. A cégek közül sokan gondolkodnak, hogy kisebb vagy nagyobb legyen az iroda, az egy főre jutó irodaterület sok esetben növekedett, de még sok a bizonytalanság ebben.

Olyan a mostani helyzet a járvány kapcsán, mintha egy 70 körös Forma-1-es verseny 18. körében próbálnánk kitalálni, hogy mi lesz a befutó.

Egy ingatlan életciklusának nagy része az üzemetetés, így ahhoz, hogy az épület zöld legyen, nagyon sok múlik a megfelelő üzemeltetésen." – emelte ki Vágó László, vezérigazgató, NEO Property Services Zrt. A szakértő hozzátette, hogy eddig az üzemeltetési költségek növekedése az energiaárak által kompenzálható volt, de most ez energiaárak és a minimálbér is erősen emelkedik, így ez a bérlők számára is egyre drágább lesz, egyre fontosabb kérdéssé válik. Az épületek működésének méréséből származó adatok egyre inkább felértékelődnek.

Mit várunk 2022 után a gazdaságpolitikától?

Mindenki érezheti, hogy gazdaságpolitikai változás jön mind Magyarországon, mind a világban. A 2008-2009 előtti világot a magas kamatok és a magas államadósság jellemezte, a válság után azonban ömlött a pénz a világba és boldog költekezésbe kezdtek a kormányok, a jegybankok pedig ezt segítik. Aztán jött azonban a covid és az államadósság és az infláció is megugrott és a döntéshozók rájöttek, hogy mégis lehet még következménye a hatalmas pénzbőségnek. Lesz-e, várható-e ezek után valami nagy paradigmaváltás, kell-e pénzügyi válságtól vagy stagflációtól tartanunk és jöhet-e Magyarországon 2022-ben egy nagyobb lassulás? Ezekkel a kérdésekkel fordult Madár István, a Portfolio vezető elemzője a beszélgetőpartnerei felé.

Property Awards díjátadó panel

"A 2008 előtt magas kamatszintek valójában már a ’90-es évek óta csökkennek, így ebben nem volt újdonság a 2010-es évek alacsony kamatkörnyezete. A pandémiának köszönhetően viszont úgy tűnik, hogy nagy változás közepébe estünk – kezdte válaszát Surányi Györy, egyetemi tanár, a Magyar Nemzeti Bank volt elnöke. "Az infláció kapcsán a fontos kérdés az, hogy vajon mennyire lesz tartós.

Véleményem szerint tartósan magas kamat- és magas inflációs környezetre kell számítanunk – főleg az USA-ban.

A magyar helyzet egyedi, mert a nagyon expanzív költségvetési és monetáris politikáról, a növekvő reálkamatról és az 5 éve kétszámjegyű bérnövekedésről azt hitték, hogy nem fog mindez inflációhoz vezetni. Csodák azonban nincsenek a világban, a törvényszerűségek működnek.

Magyarországon az elmúlt évek dinamikus bérnövekedése mellett nem fog tudni visszamenni az infláció.

A volt jegybankelnök szerint 2022-ben, bárki is lesz kormányon szigorú költségvetési kiigazításra kell készülnie, ennek viszont nem lesz komolyabb hatása a reálgazdaságra és nem kell recessziótól tartani. Egy 4-5%-os gazdasági növekedés például teret adhat egy nagyobb hiánycsökkentésnek" - zárta mondandóját a korábbi jegybankelnök.

A 2008-as válság után a fiskális és a monetáris politika kötött egy üzletet, miszerint, ha a kormány hatékony költségvetési politikát folytat, azt a jegybankok hajlandóak azt kamatmentesen finanszírozni – kezdte Szabó László, a HOLD Alapkezelő felügyelő bizottságának elnöke. "Ennek a megegyezésnek az eredményei aztán kezdtek elhalványulni. A 0%-os és negatív kamatpolitika az egyre nagyobb pénzbeáramlás mellett már egyre kevésbé pörgette a gazdaságot. Sok pénz bent maradt a monetáris, pénzügyi szektorban és nem került ki a reálgazdaságban. Előbb-utóbb mindenképp véget ért volna ez a duális struktúra, a covid-válság csak szétfeszítette és csak felnagyította a különbségeket. A döntéshozók ráadásul elkövették azt az örök hibát, hogy az elmúlt évek trendjeit új paradigmának hitték és úgy gondolták, hogy a túlköltekezés már nem is vezethet inflációhoz. Az infláció halott – mondták, most viszont kiderült, hogy a zombik félrelökték a beton-sírhelyeket és előmásztak.

Ha a költségvetési politika vissza is tér a rendes kerékvágásba, a fegyelmezettségbe, az szükséges, de még nem elégséges. Az inflációs várakozások kijöttek a palackból és ezek is hajtják az áremelkedést.

Ezek után nem lesz más lehetősége a kormánynak, bárki is lesz az jövőre, de be kell húzni a fékeket. Erdőtüzet benzinnel, inflációt negatív reálkamattal nem lehet legyőzni. Ennek tükrében nem kell félni attól, hogy a közeljövőben visszamegy az infláció - vélekedett Szabó László. 

Nyersanyagpiaci szuperciklus

2021, az elszabadulás éve. A 2020-as sosem látott gazdasági visszaesés után olyan felpattanás indult el, ami lebénította a fél világot. Vissza lehet térni még a korábbi pályára? Létezik fenntartható átmenet? Mik és milyen irányba befolyásolják a létezésünk, a működésünk és a növekedésünk alapjait jelentő nyersanyagokat és energiahordozókat? Ezekről a kérdésekről beszélgettek a szakértők Bán Zoltán, vezérigazgató, Net Média Zrt. (Portfolio) moderálásában.

property awards

„A nyersanyagpiacon az alacsony árak gyógyítják az alacsony árakat, a magas árak pedig a magas árakat, ugyanis egyik esetben kiesnek, míg másik esetben bejönnek új források: a probléma, hogy most a zöld program által ezek a kínálati elemek nem jönnek be a rendszerbe, ezért a mostani szuperciklus sokkal hosszabb lehet, mint általában, ráadásul ennek még csak az elején vagyunk. Az árampiac a szélsőséges helyzetekre nem volt felkészülve. Az áramár és a gázár 3-4 szeresére nőtt, az élelmiszerárak is nőttek, a pamut termékek 60 százalékkal lettek drágábbak. A probléma, ha ezek a „tőkepiaci zombik” elterjednek. Most van egy nagyon feszes munkaerőpiac, így ezek a problémák elszaporodhatnak. Idén Texasban például volt egy nagyon komoly áramszünet, de az elmúlt években Európában is voltak gondok. Ez egy kicsi valószínűségű esemény, de

egy nagyon hideg szélcsendes januári napon – a magas szélenergiahányad miatt - akár Németországban is lehetnek problémák.

Mivel nem tudjuk az áramot tárolni, könnyen lehet, hogy jövőre negatív energiaárak lesznek. Ráadásul a németek jövőre az utolsó atomerőművet is lezárják, miközben a szomszédos Franciaországban a német határ közelében 56 atomerőmű működik. Az áram ára a jövőben sokkal volatilisebb lesz, mint a gáz ára és extrém időjárási szituációkban Európában is lehetnek áramkimaradások.” – hívta fel a figyelmet Gyurcsik Attila, vezérigazgató, Accorde Alapkezelő.

„Az ázsiai piacok hatalmas keresletrobbanása és a szén-dioxid kvóták emelkedése is beépül az árakba, de az orosz infrastruktúrafejlesztések is hatnak az energiaárakra. A covid válság elején sok fontos dolgot történt: az újraberuházási igények elmaradtak, így nyár közepén már megduplázódtak az árak. Távolról nézve az idei év jól megmutatja a következő évtizedek volatilitását akkor, aha elmaradnak a beruházások és a pénzek az egyes iparágakban. Vagyis, ha Európa egy sokfrontos háborút indít az energiamixszel szemben, akkor nem szabad meglepődni a volatilitáson. A nukleáris energiahordozókhoz való kapcsolatot is világszinten kezdik újragondolni, anélkül nem tartható fenn az energiabiztonság. A gázpiac és az árampiac nagyon összefügg egymással, ugyanis a gázalapú erőművek termelése nagyon meghatározó, így az áram árára is hatással van mindez. Amikor válság van, kiderülnek a struktúrák gyenge pontjai. Idén a legtöbb kereskedőcégnek a kockázatmérése használhatatlanná vált, és akiknél ez a legrosszabbul működött ők vannak most a legnehezebb helyzetben. A megemelkedett számlákat sokan csak most fogják megkapni, és az akkor hozott rossz döntések akár évekig piactorzító hatásokat okozhatnak.

Hogy mécsesekkel fogunk-e fűteni? Magyarországon gázellátási probléma nincs, nagyon komoly gáztárolói kapacitásokkal rendelkezünk,

de például Spanyolország LNG-ből kapja a gázellátását, ami hasonló Japánhoz. Így ott, ha a világpiaci árak még jobban felpattannak, már többen meggondolhatják, hogy ki mennyit fogyasszon, akár le is kapcsolhatnak különböző iparágakat, hogy védjék a többit, de Magyarországon ez nem valós veszély – emelte ki Szabó Gergely, Regional Chairman, MET Central Europe.

„A covid válság csak a GDP-t vágta vissza, sem az ingatlanpiac, sem a hitelpiac nem ingott meg. A jövő évi előrejelzések alapján az infláció továbbra is magas lehet, ami egyre több termék esetén jelenik meg. A mostaninál hosszabb távon kisebb növekedést és nagyobb inflációt várok. Kínában a GDP 20 százalékát, míg Németországban 5, nálunk 3-4 százalékát költik most el lakásra. Ez alapján nem meglepő, hogy a kínai alapanyagfelhasználás például az acél esetében most a világpiaci kereslet legnagyobb részét lefedi, a jövőben ez csökkenhet. A 80-as években 3-4 százalékos GDP változást okozott az energiaárak alakulása. Most ez fordul vissza,

a hazai költségvetési egyensúlyt 2,5-3 százalékkal rontja a mostani helyzet, a covid előtt már eltűnt a külső többlet, jövőre 5-6 százalékos folyófizetési mérleghiány is lehet.

Ez ugyan még nem tragédia, de oda kell rá figyelni, a nyersanyagimportőr országok mind hasonló cipőben járnak, ami a nemzetközi befektetők döntéseire is hatással lesz. Az idei magas költségvetési hiány 2023-ra akár magától is lemehet 7-8 százalékról 4-5 százalékra, de a kép nem olyan kedvező, mint pár évvel ezelőtt. Miközben van egy erősen pozitív GDP-előrejelzésünk, a vállalati szektort most rendkívül sok költségsokk éri, és aki ezt nem tudja áthárítani, akár a hatósági árak, akár a kontinensen kívüli versenytársak alacsonyabb árai miatt, azok a szereplők és ágazatok bajban lesznek. Az ágazati hitelkockázat emiatt nagyon át tud rendeződni – mondta el Tardos Gergely, igazgató, OTP Bank, Elemzési Központ.

Képek és címlapkép forrása: Stiller Ákos

Amerika Kína sakk stockfotó
karácsony utca boltok tömeg
koronavirus vakcina
egyiptom tengerpart nyralas

Kiszámoló Újabb kamatemelés

Ma a jegybank szerencsére újra kamatot emelt, az elmúlt másfél hétben most harmadjára. Ennek oka a borzasztóan gyenge...

2021. december 9.
Agrárszektor Konferencia 2021
2021. december 2.
Waberer's - Első kézből a jövő stratégiája
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó modern irodaházak

Az iroda ma már több, mint egy munkahely. Találják meg most cégük új otthonát.

Infostart.hu

Back-office munkatárs

Back-office munkatárs
Online előadás
Telepítés, testreszabás, megbízások, beállítások.
Ingyenes online előadás
Kérdések és válaszok azzal kapcsolatban, hogy mire figyelj, ha kezdő befektető vagy!
pozsony