Kovács András 421 PS_pr
Ingatlan

A cégek egyik legnagyobb versenytársa a munkavállalók nappalija - Annál mindenképpen jobbat kell nyújtani

Közel másfél évet töltött a Diófa Ingatlan Alapkezelő ingatlanportfóliója az Indotek Group-nál, de ezalatt az idő alatt több hosszabbítást és új bérleti tranzakciót is lezártak. A minőségi és jó lokációban lévő házakban van a jövő – véli Kovács András, az Indotek Group értékesítési igazgatója, akitől azt is megtudtuk, hogy az üzemeltetési költségekben és a bérlők által fizetett rezsiben is nagy emelkedésre kell felkészülni.

Érdekes fordulata volt az elmúlt időszaknak, hogy két év után a Diófa Alapkezelő és a portfóliójába tartozó ingatlanok többször tulajdonost váltottak. Az Indotek megvette és rendbe rakta a portfólióba tartozó ingatlanokat. Mik voltak a legfontosabb tapasztalatok a "projekt" kapcsán?

Nagy gyakorlatunk van abban, hogy úgy vegyünk át ingatlanokat, egész portfóliókat, hogy azok működésében ne legyen fennakadás, illetve a bérlőknek se tűnjön fel. Ebben az esetben is abszolút olajozottan és hibátlanul ment az átvétel. Összetett vagyonkezelői munkát végeztünk, ami a bérbeadást és az értékesítést is magába foglalta. Értékesítettünk ingatlanrészeket, de többségében bérbeadást menedzseltünk. Volt olyan többezer négyzetméteres negatív irányba tartó ügylet, amit meg tudtunk fordítani, és végül kölcsönösen ideális feltételek mellett maradt a házban a bérlő. Ez a tranzakció méret alapján bekerült a top 3 irodapiaci hosszabbításba Budapesten. Az új szerződéskötéseink a piaci átlagnál lényegesen magasabb bérleti díjakkal és jobb kondíciókkal születtek meg. Magára a portfólióra nézve, illetve a befektetői kör számára is munkánk abszolút pozitív változást hozott. Különösen büszke vagyok arra, hogy például hosszú idő után az Alkotás Point irodaházat sikerült száz százalékos kiadottságra felhoznunk.

Kovács András
Indotek Group, Sales Director
Kovács András az Indotek Group értékesítési igazgatója. 2002-óta dolgozik az ingatlan szakmában, elismert nemzetközi és multinacionális nagyvállalatoknál, illetve irányította saját vállalkozásait. Kar
Tovább
Kovács András az Indotek Group értékesítési igazgatója. 2002-óta dolgozik az ingatlan szakmában, elismert nemzetközi és multinacionális nagyvállalatoknál, illetve irányította saját vállalkozásait. Kar Tovább

Az elmúlt két évben sok bérlőnél jöhetett el a bérleti fordulópont ideje. Kinek, milyen típusú nehézsége vagy új igénye merült fel?

A nagy cégeknek kiemelten fontos a dolgozók irodai jólléte, „wellbeing-je” és ezáltal a munkavállalók hosszútávú megtartása. Ez magával hozza azt, hogy bérlőink több odafigyelést és intenzívebb együttműködést igényelnek. Jelenleg is van több újratárgyalásunk, amelyeknél az egyik fókuszpontban a jövőbeni kialakítás szerepel, hogy hogyan alakul át az iroda, mit mutatnak a dolgozói felmérések során megfogalmazott igények.

Mert szeretnék elérni, hogy az irodába visszatérve dolgozzanak?

Igen, ez egy kiemelt szempont.

Jelenleg a cégek egyik legnagyobb versenytársa a munkavállalók nappalija, annál kell mindenképpen jobbat nyújtani.

Hogyan lehet jobbat adni?

Minőségi, komfortos és trendi irodát kell kialakítani. Nagyon fontos a vizualitás. A fit-out munkák nem csupán az iroda kifestéséről, vagy egy új szőnyegről szólnak, hanem belsőépítészetileg átgondolt, komplett koncepció megvalósításáról. Egyik bérlőnknél például a munkavállalók igényfelmérésekor nemcsak a belső kialakításra voltak kíváncsiak, hanem megkérdezték azt is, hogy mit sportolnak, mi az érdeklődési körük, hogy minél komplexebben kapcsolódjanak a dolgozók életéhez és kívánságaihoz. Ennek megfelelően az Indotek-portfólióban másfél éve egy átfogó felújítási programot indítottunk el. A kiválasztott irodaházak közös területeit felfrissítjük, modernizáljuk, új dizájnt adunk. Ennek már megvannak az első eredményei. Hamarosan befejeződnek a Focus Point és Déli Point facelift munkái.

Érdekel, hogy mire készülnek a legnagyobb hazai ingatlanszereplők a következő időszakban? Kovács András is ott lesz a Property X szakmai programjában. Legyél ott te is!

A bérleti díjak évek óta nem emelkedtek érdemben. Hogyan látja ezt a versenyt?

A bérleti díjak az utóbbi időben stagnáltak, ez várhatóan a közeljövőben változni fog, tekintettel a háború okozta építésianyag-áremelkedésre illetve alapanyaghiányra.

A folyamatban lévő fejlesztések tovább drágulnak, melyet törvényszerűen követ a bérleti díjak drasztikus emelkedése.

Ezzel versenyelőnybe kerülnek a ’B’ kategóriás irodaházaink is, melyeket így érdemes felújítanunk, a meglévő bérlőink megtartása és új bérlők bevonzása érdekében.

A lokáció fontossága és „szentsége” csökkenhet esetleg attól, hogy sokan vagy sokat dolgoznak home office-ban a munkavállalók?

A home office, illetve a hibrid munkavégzés a fundamentumokat nem változtatta meg. A jó lokáció, az jó lokáció. Említettem korábban az Alkotás Point irodaházat, amelynél központi kérdés volt az ingatlan elhelyezkedése, még akkor is, ha a dolgozók jó része otthonról végzi munkáját. Minden cégnél az a vágy, hogy visszatérjenek az irodába a munkavállalók, ha nem is mindennap, de legalább a találkozókra, csapategyeztetésekre.

Nem látom, hogy a bérlők a home office miatt másodlagos lokációkba költöznének.

Ha már fontos a jóllét és a minőségi szolgáltatás, akkor hogyan lehet most jó szerződést kötni egy kávézóval, étteremmel az épületen belül?

Most az marad meg, aki tényleg jó. Van olyan éttermes bérlőnk, aki nyitva tudott maradni, miközben a környező épületben a vendéglátóhelyek többsége bezárt. Nem könnyű nekik, mert egy teljesen bérbe adott házban is előfordul, hogy csak 100-120-an mennek le egy nap ebédelni, miközben 800-1000 embernek kellene. A hibrid munkavégzés kiszámíthatatlanná teszi nekik is a tervezést, mivel sokszor a dolgozók határozzák meg, hogy melyik nap mennek be dolgozni. Az étteremnek pedig úgy kell stabilan működnie, hogy egyik nap 400, a másik nap pedig csak 40 vendéget kell kiszolgálnia.

Hogyan tudnak reagálni a begyűrűző energiaárak és munkaerőköltségek emelkedésére?

Ez egy egyre súlyosbodó kérdés, már tavaly láttuk, hogy mindenkit érinteni fog. Az üzemeltetési költségekben és rezsiben nagy emelkedésre számítunk, amit többféleképpen próbálunk mérsékelni. Egyrészt előrébb hoztuk az energetikai beruházásainkat, ezek sokkal hangsúlyosabban szerepelnek a tervekben. Korszerűsítjük például a világítástechnikát és a nagy energiaigényű épületgépészetet. Energiahatékonysági beruházásokkal, napelemek telepítésével mérsékeljük a költségeket és javítjuk az épületeink fenntarthatósági szintjét. Ahol pedig arra számítunk, hogy a jövő évi elszámolásokat követően az üzemeltetési költségek túlságosan megnőnének, ott

olyan szerződésen kívüli fizetési programot kínálunk bérlőknek, amivel jobban elosztható havi szinten az üzemeltetési díj növekménye.

A COVID első hulláma alatt gyorsan felütötte a fejét az albérletbe adás (sublease) lehetősége, hogy ez terjedni fog. Önöknél mennyire jelent meg?

Elsőre az albérleti konstrukcióra egy optimista megoldásként tekintett a piac, ami majd meg fog oldani sok mindent. Mégis a mai napig nem hallani egy olyan nagyobb ügyletet sem, ahol létrejött ilyen típusú tranzakció.

Mit várnak az idei évtől?

2022 az ingatlanpiacon egyrészt a vírus lecsengését, a visszajövetelek évét jelenti, másrészt a háború okozta bizonytalanság és várható gazdasági nehézségek kezelését. Ebben az évben nálunk a korszerűsítés, a minőségi fejlesztés, és az energiahatékonyság van fókuszban, bérlőink folyamatos, megbízható kiszolgálása érdekében.

A cikk megjelenését az Indotek Group támogatta.

Címlapkép forrása: Indotek Group

Liszicsanszk
Orosz útlevél
Puskák
Karikó Katalin
Maszk eldobva
2022. október 18.
Portfolio Future of Finance 2022
2022. szeptember 6.
Sustainable World 2022
2022. szeptember 7.
Private Health Forum 2022
2022. szeptember 15.
Property Investment Forum 2022
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó modern irodaházak

Az iroda ma már több, mint egy munkahely. Találják meg most cégük új otthonát.

Infostart.hu
Díjmentes online előadás
Érdemes most beszállni?
Könyvajánló
Alapmű mindenkinek, akit érdekel a tőzsde világa.
Budapest lakás Andrássy út