Budapest lakás Andrássy út
Ingatlan

Háború, infláció, kamatemelés - jön a 1,5 milliós négyzetméterár a lakáspiacon

Portfolio
Gyorsan elérhetjük az 1,5 millió forintos négyzetméterárat a budapesti új lakások piacán, ahogy a kínálat csökkenésével eltolódik a piaci egyensúly - véli Vincze Edit, az OC Investment Solutions ügyvezetője. Várakozásaik szerint az új és a használt lakások árai még jobban elválhatnak egymástól, az utóbbiak körében inkább az árak stagnálására lehet számítani. Mire számít a következő időszakban a piacon tevékenykedő szakértő a "10 millió ingatlanos" országában?

Merre mennek idén a lakásárak?

"A témával kapcsolatban számtalan cikk született az elmúlt időszakban. Voltak reálisak, féligazságokat tartalmazók, de a többsége inkább kattintásvadász, gyakran hergelő és valós szakértelmet nélkülöző. A cikkek alatt pedig a 10 millió ingatlanszakértő országához hűen, minden realitást nélkülöző kommentáradat" - kezdte Vincze Edit helyzetértékelését. Véleménye szerint az igazságot nem lehet csupán ingatlanhirdetési portálok statisztikai adataiból és innen-onnan összeollózott forrásokból kinyerni. Sokkal fontosabb lehet a több évtizedes ingatlanpiaci tapasztalat és a tényszerű adás-vételi adatok.

Vincze Edit
OC Investment Solutions, ügyvezető
Több mint két évtizede dolgozik az ingatlanszakmában,  közel 16 éve az Otthon Centrum Holdig egyik meghatározó vezetőségi tagja. Az OC Investment Solutions-t 10 éve irányítja, mely évről-évre ere
Tovább
Több mint két évtizede dolgozik az ingatlanszakmában,  közel 16 éve az Otthon Centrum Holdig egyik meghatározó vezetőségi tagja. Az OC Investment Solutions-t 10 éve irányítja, mely évről-évre ere Tovább

Azzal kapcsolatban, hogy mi is lesz az ingatlanpiaccal elmondta: ahhoz, hogy megértsük, hogy milyen szcenáriók lehetségesek rövid és közép-hosszú távon, átfogóan érdemes nézni az ingatlanpiacot. Mi, mik mozgatják, kik a szereplői, mik a magyar sajátosságok, milyen állapotban vannak a magyar ingatlanok, mi történt a rendszerváltás óta, hol vannak a rések, hogy néz ki a jelenlegi  finanszírozási háttér, milyen szerepet vállal az állam a lakhatási problémák megoldására, hogyan támogatja az ingatlanfejlesztőket, mi történt és történik az építőiparban, mik lehetek az elhúzódó háború és az inflációs hatások következményei? Szociális, gazdasági és a politikai szempontokat együttesen érdemes vizsgálni.

Mindezeket figyelembe véve az idei ingatlanárak alakulásáról elmondható,

ÖSSZEGEZVE AZ ÚJ LAKÁSOK ÁRA - AHOGY MI LÁTJUK MA!- NEM TUD MITŐL CSÖKKENI, SŐT TOVÁBBI EMELKEDÉST VÁRUNK. A HASZNÁLT LAKÁSOK ÁRÁBAN ÖSSZESSÉGÉBEN STAGNÁLÁS, LOKÁCIÓTÓL FÜGGŐEN NÉMI KORREKCIÓ VÁRHATÓ. PERSZE MINDEZT FELÜLÍRHATJA PL. A HÁBORÚS HELYZET ELDURVULÁSA.

Hogyan is jutottunk ide?

Ennek a szétválásnak persze megvan a maga háttere. "A használt lakások árát mindig befolyásolja az új lakások ára. Az elmúlt években egy viszonylag kiszámítható környezetben a két ingatlantípus közötti árolló folyamatosan szűkült, aminek hatása az volt, hogy egy kisebb összegű és vállalható hitellel, vagy CSOK/ZOP/Babaváró támogatással, könnyebben tudtak a használt lakásból, egy nagyobb, szebb, korszerűbb lakásba költözni a vásárlók."

Az elmúlt évek folyamatait vizsgálva megállapítható, hogy 2016 után egyre több új lakás épült (bár még mindig nagyon kevés - ahogy ezt már többször megírtuk), a kereslet nőtt, az árak emelkedtek, ami húzta a használt lakások árát is. 2019 őszén aztán lassulás volt tapasztalható az új lakások piacán, a MÁP+ garantált hozama elvitte a befektetők fókuszát az ingatlanpiacról (akik jelentős részét teszik ki a lakáspiacnak - főleg az újépítésűek körében).

"Aztán jött 2020-ban a koronavírus, és a le- és bezárások újraírták a trendet. Márciusban három hét vészfékezés után, számunkra is meglepő tempóban jött a visszapattanás. A használt lakások - még inkább a kertes házak - piaca berobbant, és újra visszatértek az új lakások iránt érdeklődők is. Mindezt megtámogatta a soha nem látott alacsony hitelkamat és az állami támogatások" - emlékeztetett a pandémia alatt tapasztalt folyamatokra. Mint azt tudjuk, a lezárások ideje alatt sok pénz is maradt a háztartásoknál, amit be akartak fektetni, ami tovább tolta az árakat felfelé.

2022-re fordulva azonban egy tökéletes vihar felhői kezdtek gyülekezni az égen: az új lakások piacán már korábban is látható volt az építőipari alapanyagárak durva emelkedése (2021-ben vált ez igazán slágertémává, amikor a koronavírus okozta ellátási lánc-zavarok akasztották meg az áruszállítást, miközben hatalmas kereslet ömlött a piacra az újranyitó világban), több alaptermékből átmeneti hiány is volt (van), az építési költség emelkedése és az inflációs hatások pedig már az év elején nehéz helyzetbe hozták a fejlesztők és építkezők egy részét.

Ebbe a környezetbe érkezett meg februárban a háború, a 400 forint környéki euró, a forint erőteljes inflálódása, ami csak további magaslatokba lökte az építkezések költségét. Napi áron adják a vasat, fát, alumíniumot (már ha van).

2022-ben nem lehet megjósolni sem, hogy 2024-re mennyibe fog kerülni megépíteni egy négyzetméter lakást

- emelte ki. Ebben a helyzetben joggal merülhet fel a kérdés, hogy akkor mit tehet egy felelős ingatlanfejlesztő?

Két út lehetséges:

  1. a fejlesztő a még építés előtt álló projektjét leállítja, vagy eltolja az értékesítést és kivár (az ilyen döntések egyre gyakoribbak),
  2. vagy megemeli a lakások árát olyan szintre, hogy puffert tudjon képezni az előre nem látható plusz költségekre.

Jön a másfél milliós négyzetméterár

Mindez a gyakorlatban végül azt eredményezte, hogy az 1 millió forint körüli újlakás négyzetméterárak rövid időn belül 1,3 millióra emelkedtek Budapesten. "A kínálat csökkent, sőt a kiadott építési engedélyek száma is csökkent.

Ez a kereslet-kínálat arányainak eltolódását eredményezi és szerintünk gyorsan elérjük az 1,5 millió forintos átlagos négyzetméterárat a fővárosban az új lakások piacán.

- hangsúlyozta Vincze Edit. Ezen állítást egyébiránt más piaci szereplők is osztják: mint az nemrégiben a Portfolio Lakás Klub panelbeszélgetésen elhangzott, már az 1,6 milliós átlag négyzetméterár sem lesz hamarosan felháborító, miközben a lakásépítések is a felére eshetnek vissza. Több budapesti kerületben, illetve balatoni településen már most is jóval 1,5 millió felett tart a négyzetméterek átlagos ára.

"Ezen a ponton az olló elkezdett szétnyílni, a használt lakások ára stagnál, vagy kisebb mértékben emelkedik csak, miközben a kereslet egyelőre nem csökkent. Vége a ZOP-nak és idén a CSOK és az 5%-os lakásépítési ÁFA is elköszön a jelenlegi formájában, a „hogyan tovább”-ról csak a zuhanyhíradóban lehet csak pletykákat hallani. A fejlesztők továbbra is vásárolják a fejlesztési telkeket, - amelyek ára szintén nem csökkent. Folyik a tervezés, engedélyeztetés, hogy elcsípjék még a kedvezményes áfa végső, év végi határidejét, vagy rozsdaövezeti státuszt szerezzenek projektjük színhelyének" - zárta a gondolatait.

Címlapkép: Getty Images

A cikk megjelenését az OC Investment Solutions támogatta

Bear
parlament
vasarnapi boltzar

Holdblog A WYSIATI csapdájában

Csak az létezik, amit látunk? Ha az egyes befektetési eszközök jövőbeli hozamkilátásaira tekintünk, könnyen juthatunk...

Tematikus PR cikk
Díjmentes online előadás
Legális adóelkerülés, TBSZ, NYESZ számlák.
Online előadás
Hol érdemes beszállási pontok után kutatni?
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Infostart.hu
2022. október 18.
Portfolio Future of Finance 2022
2022. szeptember 6.
Sustainable World 2022
2022. szeptember 7.
Private Health Forum 2022
2022. szeptember 15.
Property Investment Forum 2022
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
reptér