Merre mennek idén a lakásárak?
"A témával kapcsolatban számtalan cikk született az elmúlt időszakban. Voltak reálisak, féligazságokat tartalmazók, de a többsége inkább kattintásvadász, gyakran hergelő és valós szakértelmet nélkülöző. A cikkek alatt pedig a 10 millió ingatlanszakértő országához hűen, minden realitást nélkülöző kommentáradat" - kezdte Vincze Edit helyzetértékelését. Véleménye szerint az igazságot nem lehet csupán ingatlanhirdetési portálok statisztikai adataiból és innen-onnan összeollózott forrásokból kinyerni. Sokkal fontosabb lehet a több évtizedes ingatlanpiaci tapasztalat és a tényszerű adás-vételi adatok.
Azzal kapcsolatban, hogy mi is lesz az ingatlanpiaccal elmondta: ahhoz, hogy megértsük, hogy milyen szcenáriók lehetségesek rövid és közép-hosszú távon, átfogóan érdemes nézni az ingatlanpiacot. Mi, mik mozgatják, kik a szereplői, mik a magyar sajátosságok, milyen állapotban vannak a magyar ingatlanok, mi történt a rendszerváltás óta, hol vannak a rések, hogy néz ki a jelenlegi finanszírozási háttér, milyen szerepet vállal az állam a lakhatási problémák megoldására, hogyan támogatja az ingatlanfejlesztőket, mi történt és történik az építőiparban, mik lehetek az elhúzódó háború és az inflációs hatások következményei? Szociális, gazdasági és a politikai szempontokat együttesen érdemes vizsgálni.
Mindezeket figyelembe véve az idei ingatlanárak alakulásáról elmondható,
ÖSSZEGEZVE AZ ÚJ LAKÁSOK ÁRA - AHOGY MI LÁTJUK MA!- NEM TUD MITŐL CSÖKKENI, SŐT TOVÁBBI EMELKEDÉST VÁRUNK. A HASZNÁLT LAKÁSOK ÁRÁBAN ÖSSZESSÉGÉBEN STAGNÁLÁS, LOKÁCIÓTÓL FÜGGŐEN NÉMI KORREKCIÓ VÁRHATÓ. PERSZE MINDEZT FELÜLÍRHATJA PL. A HÁBORÚS HELYZET ELDURVULÁSA.
Hogyan is jutottunk ide?
Ennek a szétválásnak persze megvan a maga háttere. "A használt lakások árát mindig befolyásolja az új lakások ára. Az elmúlt években egy viszonylag kiszámítható környezetben a két ingatlantípus közötti árolló folyamatosan szűkült, aminek hatása az volt, hogy egy kisebb összegű és vállalható hitellel, vagy CSOK/ZOP/Babaváró támogatással, könnyebben tudtak a használt lakásból, egy nagyobb, szebb, korszerűbb lakásba költözni a vásárlók."
Az elmúlt évek folyamatait vizsgálva megállapítható, hogy 2016 után egyre több új lakás épült (bár még mindig nagyon kevés - ahogy ezt már többször megírtuk), a kereslet nőtt, az árak emelkedtek, ami húzta a használt lakások árát is. 2019 őszén aztán lassulás volt tapasztalható az új lakások piacán, a MÁP+ garantált hozama elvitte a befektetők fókuszát az ingatlanpiacról (akik jelentős részét teszik ki a lakáspiacnak - főleg az újépítésűek körében).
"Aztán jött 2020-ban a koronavírus, és a le- és bezárások újraírták a trendet. Márciusban három hét vészfékezés után, számunkra is meglepő tempóban jött a visszapattanás. A használt lakások - még inkább a kertes házak - piaca berobbant, és újra visszatértek az új lakások iránt érdeklődők is. Mindezt megtámogatta a soha nem látott alacsony hitelkamat és az állami támogatások" - emlékeztetett a pandémia alatt tapasztalt folyamatokra. Mint azt tudjuk, a lezárások ideje alatt sok pénz is maradt a háztartásoknál, amit be akartak fektetni, ami tovább tolta az árakat felfelé.
2022-re fordulva azonban egy tökéletes vihar felhői kezdtek gyülekezni az égen: az új lakások piacán már korábban is látható volt az építőipari alapanyagárak durva emelkedése (2021-ben vált ez igazán slágertémává, amikor a koronavírus okozta ellátási lánc-zavarok akasztották meg az áruszállítást, miközben hatalmas kereslet ömlött a piacra az újranyitó világban), több alaptermékből átmeneti hiány is volt (van), az építési költség emelkedése és az inflációs hatások pedig már az év elején nehéz helyzetbe hozták a fejlesztők és építkezők egy részét.
Ebbe a környezetbe érkezett meg februárban a háború, a 400 forint környéki euró, a forint erőteljes inflálódása, ami csak további magaslatokba lökte az építkezések költségét. Napi áron adják a vasat, fát, alumíniumot (már ha van).
2022-ben nem lehet megjósolni sem, hogy 2024-re mennyibe fog kerülni megépíteni egy négyzetméter lakást
- emelte ki. Ebben a helyzetben joggal merülhet fel a kérdés, hogy akkor mit tehet egy felelős ingatlanfejlesztő?
Két út lehetséges:
- a fejlesztő a még építés előtt álló projektjét leállítja, vagy eltolja az értékesítést és kivár (az ilyen döntések egyre gyakoribbak),
- vagy megemeli a lakások árát olyan szintre, hogy puffert tudjon képezni az előre nem látható plusz költségekre.
Jön a másfél milliós négyzetméterár
Mindez a gyakorlatban végül azt eredményezte, hogy az 1 millió forint körüli újlakás négyzetméterárak rövid időn belül 1,3 millióra emelkedtek Budapesten. "A kínálat csökkent, sőt a kiadott építési engedélyek száma is csökkent.
Ez a kereslet-kínálat arányainak eltolódását eredményezi és szerintünk gyorsan elérjük az 1,5 millió forintos átlagos négyzetméterárat a fővárosban az új lakások piacán.
- hangsúlyozta Vincze Edit. Ezen állítást egyébiránt más piaci szereplők is osztják: mint az nemrégiben a Portfolio Lakás Klub panelbeszélgetésen elhangzott, már az 1,6 milliós átlag négyzetméterár sem lesz hamarosan felháborító, miközben a lakásépítések is a felére eshetnek vissza. Több budapesti kerületben, illetve balatoni településen már most is jóval 1,5 millió felett tart a négyzetméterek átlagos ára.
"Ezen a ponton az olló elkezdett szétnyílni, a használt lakások ára stagnál, vagy kisebb mértékben emelkedik csak, miközben a kereslet egyelőre nem csökkent. Vége a ZOP-nak és idén a CSOK és az 5%-os lakásépítési ÁFA is elköszön a jelenlegi formájában, a „hogyan tovább”-ról csak a zuhanyhíradóban lehet csak pletykákat hallani. A fejlesztők továbbra is vásárolják a fejlesztési telkeket, - amelyek ára szintén nem csökkent. Folyik a tervezés, engedélyeztetés, hogy elcsípjék még a kedvezményes áfa végső, év végi határidejét, vagy rozsdaövezeti státuszt szerezzenek projektjük színhelyének" - zárta a gondolatait.
Címlapkép: Getty Images
A cikk megjelenését az OC Investment Solutions támogatta
