Budapest látkép lakás lakáspiac
Ingatlan

Nehéz idők jönnek, a vártnál tovább tart majd az ingatlanpiac visszazárkózása

Portfolio
Megtorpant a hazai ingatlanbefektetési piac; a koronavírus-járvány után megindult látványos bővülési trendet megakasztotta az ukrajnai háború, az energiakrízis, a világszerte megugró infláció, a gazdasági teljesítmények visszaesése, a recessziós félelmek erősödése, továbbá a monetáris szigorítások. Az ingatlanbefektetési volumen a koronavírus-járvány alatti szintre esett vissza, az idei eredmények a 2020-as, 1 milliárd eurós szintet érhetik el. Az ingatlanbefektetési terület így több szempontból is felemás évet zár: az év eleji optimizmust a bizonytalanság váltotta fel, az egyes szegmensek teljesítménye pedig nagyon eltérő, míg néhány területen szinte „megállt az idő”, mások, például a logisztika és az irodapiac kifejezetten jól teljesít. Bár a kilátások nem jók, a szakma bízik benne, hogy ha lassabban is, de folytatódik a felzárkózás a koronavírus-járvány előtti, 2019-es rekordteljesítményhez, idén azonban a tavalyinál és a korábbi várakozásoknál is gyengébb eredménnyel zárhatja az évet a szektor – összegezte Takács Ernő, a legnagyobb magyarországi ingatlanfejlesztőket tömörítő Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke a november 20-ai, X. Ingatlanfejlesztés Napja alkalmából.

A koronavírus-járvány kitörése előtt, 2019-ig 5 éven át töretlenül szárnyalt az ingatlanfejlesztési piac, amely 2019-ben rekordévet zárt, 1,8 milliárd euró körüli befektetési forgalommal, ami a covid alatti 2020-as gyengélkedés után 2021-ben újra erőre kapott, 20 százalékkal bővült - emlékeztetett Takács Ernő.

A kilátások is jók voltak, ezt a lendületet törte meg a mostani krízis. A CBRE adatai alapján az idei eredmények a 2020-as, 1 milliárd eurós szintet érhetik el; az első háromnegyedévben szűk 700 millió euró volt a befektetési forgalom, lényegesen alacsonyabb a vártnál és csaknem 17 százalékkal alacsonyabb az egy évvel korábbinál. Minden eszközosztályban volt aktivitás, intenzívebb lett az ipari és a logisztikai ingatlanok iránti kereslet, de volt retail és volt hotel területen is tranzakció.

A megtorpanás egész Európára jellemző, a magyar piac továbbra is vonzó célpont, csak jelenleg kivárnak a befektetők - mondta el a szakértő, hozzátéve, hogy a befektetési forgalom mindenhol csökkent a régióban, és bár a lengyel és a cseh piac lényegesen nagyobb, mint a magyar, Szlovákiát és Romániát megelőzzük.

A V4 tagországokat összehasonlítva továbbra is a magyar piacon a legerősebb a hazai tőke jelenléte, amely már 80 százalék feletti.

Dr Takács Ernő
WING Zrt., IFK elnök, vezérigazgató-helyettes, szállodák, kiskereskedelmi projektek
Dr. Takács Ernő a budapesti államigazgatási főiskolán végzett igazgatásszervezőként és szakigazgatás-szervezőként, majd a pécsi Janus Pannonius Tudományegyetemen doktorált jogászként. 1998-ban jogi ig
Tovább
Dr. Takács Ernő a budapesti államigazgatási főiskolán végzett igazgatásszervezőként és szakigazgatás-szervezőként, majd a pécsi Janus Pannonius Tudományegyetemen doktorált jogászként. 1998-ban jogi ig Tovább

Takács Ernő a szektor számára az egyik legrosszabb kombinációnak nevezte a magas infláció mellett folyamatosan emelkedő kamatokat és a romló reálgazdasági kilátásokat. Emlékeztetett rá, hogy egy éve még minden jel arra mutatott, hogy újabb rekordév lehet az idei. A finanszírozási hajlandóság átmeneti visszaesés után 2021-ben már újra erős volt, a bankok is szívesen hiteleztek, relatíve olcsón lehetett forráshoz jutni. „A befektetők 2020-ban a gazdasági korlátozások miatt nehezen tudtak tőkét kihelyezni, ezért arra számítottunk, hogy 2022-ben, 23-ban próbálják behozni a 2020-ban elmaradt üzleteket, ami erős keresleti oldalt, 1,5-1,7 milliárd eurós piacot jelenthetett volna” - mondta az IFK elnöke, megjegyezve, hogy minden kedvező kilátás az ellenkezőjére fordult rövid idő alatt, ami sokkolta a piac szereplőit.

Ugyanakkor a szakértő arra is felhívta a figyelmet, hogy a szektor az év első hónapjaiban nagyon erős pozíciót ért el és az ország gazdasági teljesítménye is erős volt, így jó eséllyel nem lesz olyan hosszú és mély visszaesés, mint a 2008-2009-es volt. „Ez a pofon kisebb lesz, mivel más típusú a válság, a bizonytalanság miatt nehéz a helyzet, de likviditásválság nincs. Át kell gondolni, hogy miből tudjuk kigazdálkodni a projekteket, és reméljük, hogy a banki oldalról a megbízható ügyfelek számára nem lesz probléma a finanszírozás” – mondta, megjegyezve, hogy

most leginkább az energiaárak és a nyersanyagárak befolyásolják az ingatlanbefektetői döntéseket.

A jövőre vonatkozó várakozások sokat romlottak az év elejéhez képest, a 2024 „száraz év” lesz a piacon, mivel jelen körülmények között kevés új projekt indul, és 2023-ban a legtöbb területen a már korábban indított fejlesztések kifutnak.

A negatív hatások közé sorolható, hogy a befektetők elfordultak az eurótól a dollár irányába és a geopolitikai kockázatok sem enyhülnek. Az energiaárak tartósnak ígérkező magas szintje miatt a fejlesztők és a befektetők is azt keresik, hogy melyik projekt tartogat gazdaságosan üzemeltethető és tényleg jó üzleti lehetőséget hosszú távon. Ehhez kapcsolódva a válság egyik, ha nem egyetlen pozitív hozadékának nevezhető az energiahatékonyság, a tudatos energiagazdálkodás szerepének felértékelődése, ami a piacon is felgyorsítja az energiahatékonyabb megoldások alkalmazását. Elsősorban az energiahatékonyságba, digitalizációba kell fektetni, új utakon kell elindulni, új megoldásokat kell keresni.

Irodapiac

Takács Ernő ismertette, bár a kereslet visszafogottabb lett a relatív magasabb üzemeltetési költségek miatt, továbbra is az irodapiac „vitte a prímet” a szegmensek között. 2023 azonban már visszaesik az új fejlesztések nagysága, addigra lezárul a már elindított fejlesztések nagy része, és a befektetők kivárnak a további döntéssel. A CBRE harmadik negyedéves jelentése szerint a modern irodaterület 4,176 millió négyzetméterre nőtt szeptember végéig Magyarországon. A növekedésből a harmadik negyedév erőteljesen „vette ki a részét”, hiszen ebben a három hónapban 82 400 négyzetméter új irodaterületet adtak át, ebből a Millennium Gardens 20 100 négyzetmétert, a Major Udvar irodaház 7300 négyzetmétert, a Budapest ONE Irodaház két üteme 38 000 négyzetmétert tett ki, emellett a tulajdonos által használt Bosch Campus II 17 100 négyzetmétere kapott használatba vételi engedélyt.

ATENOR - RoseVille
15503 m220–20
BIF LOFT Irodaház
519 m23770–3900 Ft
Flórián Udvar
1500 m24860–5110 Ft
Green House
KIADVA m213–16
Szépvölgyi Business Park
0 m214.5–15.5
Óbuda Gate
2350 m211–13.5

A bizonytalanság azonban a kiemelkedő eredmények ellenére már tükröződik a számokban.

Októberben mintegy 358 ezer négyzetméternyi iroda állt építés alatt, ebből 96 800 négyzetméter átadását tervezték még idénre, de becslések szerint csak 288,3 ezer négyzetméter készülhet el 2022-ben, miután több fejlesztés is átcsúszik 2023-ra. Az irodapiac idei forgalma elérheti a 260 millió eurót, az összvolumen pedig 10-15 százalékkal a tavalyi fölött lehet. A befektetéstől elvárt hozamok a globális kamatemelésekkel párhuzamosan emelkednek, jelenleg az euróban bevételt termelő irodaházak esetében már 6 százaléknál kezdődnek az éves hozamok – tette hozzá.

A keresletnövekedés visszafogottá vált, a bérlők egyelőre kivárnak, még az sem látható, hogy a magas energiaköltségek gyengítik-e a home office-t, a mostani gyakorlat szerint a nagy cégeknél heti egy-két nap megy otthoni munkavégzés mellett. A budapesti irodaállomány összességében korszerű, de van olyan irodaház, ahol az üzemeltetési költség nagyságrendje megegyezik a bérleti díjjal. Az energiaköltség most messze az üzemeltetési költség legnagyobb részét teszi ki, akár 70 százalék felett is lehet az aránya, nyolcszorosára is nőhet az üzemeltetési költség, ezért a bérlők egyre inkább keresik az energiatakarékos beruházásokat – jegyezte meg.

Ipari, logisztikai piac

A logisztikai szegmens a koronavírus-járvány idején meglódult és szárnyalása azóta is tart, az idei év elképesztő rekord, mind a keresleti, mind a kínálati oldalon– ismertette Takács Ernő. Nagyon komoly kereslet realizálódik a Budapest környéki piacon, többnyire az autóipari beszállítói tevékenységekhez, az akkumulátor gyártáshoz kötődő, nagy helyigényű tevékenységekhez köthető igények kielégítése zajlik.

A CBRE várakozásai szerint az ipari, logisztikai fejlesztések piaca lesz a legerősebben szárnyaló szegmens jövőre is. A keresések és a budapesti piacon tapasztalható 5százalék-os üresedés alapján, komoly vidéki fejlesztési lehetőségek mellett ebben a szegmensben „van még egy pár jó negyedév” – emelte ki.

Portfolio Ingatlan Raktárkereső
HelloParks Páty

HelloParks Páty

2071 Páty, Sasfészek-tó pihenőhely köz 1
Kiadó terület: 58000 m2
Bérleti díj: 4.95 – 4.95 EUR
Átadás:
2023 Q1

Ajánlatot kérek

Az ipari ingatlanok területe a harmadik negyedév végére 4,49 millió négyzetméterre nőtt, Budapesten és környékén meghaladta a 3 millió négyzetmétert; tervben van további 453 ezer négyzetméter létesítése, és több mint 200 ezer négyzetméter építés alatt is van. Éves szinten a növekedés robusztus, 500-600 ezer négyzetméter lehet a fővárosban. Az újonnan bérbeadott terület egy év alatt 15 százalékkal növekedett a fővárosban és az agglomerációban, meghaladva a harmadik negyedév végére a 457 ezer négyzetmétert – sorolta az IFK elnöke.

Lakáspiac

A lakáspiacot jelentősen lehűtik az emelkedő rezsi és egyéb számlák, valamint a monetáris szigorítással kétszámjegyűre emelkedő kamatok. Nincs érdeklődés a hitelpiacon, az alapkamat pedig csak nagyon lassan fog csökkenni.

A jelenleg rendelkezésre álló információk alapján év végén megszűnnek a korábbi szociális vagy család alapú támogatási formák, az újakat pedig még nem jelentette be a kormány, ami további bizonytalanságot jelent.

Ennek ellenére a háromnegyed éves kép még kedvező volt, Az első három negyedévben 13 617 új lakás épült, 7,7 százalékkal több, mint egy évvel korábban. A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 25 984 volt, 15,8 százalékkal több, mint a múlt év azonos időszakában. Az építési engedélyek és bejelentések alapján építendő lakások számának növekedését a fővárosban 99,3 százalékos növekedéssel megduplázódó lakásépítési kedv okozta - a KSH legfrissebb statisztikája szerint. Figyelmeztető jel ugyanakkor, hogy az építési engedélyek és bejelentések alapján építendő lakások száma a fővároson kívül, a többi településkategóriában stagnál vagy enyhén csökken: a megyei jogú városokban 1,0 százalékkal több, az egyéb városokban 7,3, a községekben pedig 2,0 százalékkal kevesebb lakás kapott engedélyt, mint az előző év azonos időszakában. Az árképzésben az energiahatékonysági tényező szerepe felértékelődött, kétfelé billent el az árazás: a kevésbé vagy egyáltalán nem energiahatékony épületek ára zuhan, az A vagy B energetikai tanúsítvánnyal rendelkező ingatlanok ára meg stagnál, legfeljebb enyhén emelkedik.

Az Eurostat legutóbbi lakásforgalmi statisztikája, valamint a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) és a Magyar Nemzeti Bank (MNB) 2022 második negyedévre vonatkozó lakásárindexei alapján is látható, hogy 2022-ben már nem Magyarországon emelkedtek leggyorsabban a lakásárak. Idén a második negyedévben ezen a téren lehagyta Magyarországot Szlovákia, Litvánia, Lettország és Észtország is. A KSH legfrissebb statisztikája alapján idén április és június között még rekordnak számító - éves összevetésben 24 százalékos - áremelkedés történt, ezzel az inflációval korrigált reálértéken nézve vélhetően csúcsra is ért a hazai lakáspiac. A drágulás ütemét tekintve azonban az idei második negyedév már gyengébb volt, mint az első. A használt lakásoknál az árnövekedés a január-márciusi 8,9 százalékról 6,3 százalékra, az újépítésűeknél pedig 6,6 százalékról 3,3 százalékra lassult.

Takács Ernő összegzése szerint az új építésű lakások értékesítési száma csökkent az idei évben, aminek következtében csökken a piacra hozott új lakások száma is. Kiemelte: a következő évben továbbra is alacsony forgalomra számítanak. A parlament döntésére vár az 5 százalékos lakásáfa meghosszabbítása, mely szerint 2024 év végéig megszerzett építési engedély birtokában 2028 év végéig lehet kedvezményes áfával vásárolni az új lakásokat. Ez erős támaszt ad majd kínálati oldalon, ami azt jelenti, hogy az ingatlanfejlesztők folyamatosan készítik majd elő az új projekteket és a kereslet függvényében bármikor képesek a piacra hozni nagy volumenű új terméket. A keresleti oldalon a vevők igénye továbbra is meg van az újépítésű lakások vásárlására, de ami most hiányzik az a kedvező kamatozású lakáshitel. Szorgalmazzuk, hogy az AA közel nulla energiaigényre vonatkozó követelménynél jobb besorolású új lakások vásárláshoz újra legyen kedvezményes lakáshitel konstrukció – mondta.

Új lakás keresőTOVÁBB AZ ADATBÁZISRA
Budai Walzer II. ütem
44–102 m258–136 M Ft
DIVINUS DINGI TÁRSASHÁZ SIÓFOK
54–75 m278–167 M Ft
Elite Park 2-3
28.74–109.44 m242.74–149.89 M Ft
Napfény Resort
41.97–182.31 m258.97–373.83 M Ft
Waterfront City IV. ütem
28–99 m249.9–219.9 M Ft

Ingatlanfejlesztés Napja - X. Hallgatói Ötletpályázat

Takács Ernő emlékeztetett rá, hogy az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) 2013. november 20-án (ezen a napon volt 1849-ben a Lánchíd avatása) először rendezte meg az Ingatlanfejlesztés Napját. A Lánchíd találó szimbólum a szakmának, ugyanis az ingatlanfejlesztő egy beruházás során „híd” szerepet is betölt, hiszen valamennyi érintettet összeköti egymással. Az IFK elnök beszámolt arról is, hogy az Ingatlanfejlesztés Napja alkalmából kihirdetik a X. Hallgatói Ötletpályázat eredményét is. Az IFK Hallgatói Ötletpályázatával arra szeretnék felhívni a figyelmet, hogy mennyire összetett feladat az ingatlanfejlesztés, milyen sok különböző szempont és szakterület összehangolására van szükség akár csak egy megfelelő koncepció összeállításához is. A pályázók három témából választhattak: 1. Tétényi úti üzletközpont és környezete (Bikás Park mellett) – revitalizáció vagy valami új? 2. Budatétény és a Hárosi-Duna part rehabilitációja és beépítése 3. Újpesti Dunapart revitalizációja a vasúti híd lábánál. A győztes csapat tagjai 800 ezer forint pénzjutalomban részesülnek és kiutazhatnak 2023-ban a müncheni Expo Real világkiállításra, a második helyezett 500 ezer forint jutalomban részesül, a harmadik helyezett 300 ezer forint pénzjutalmat kap. A kezdeményezés elmúlt 10 évét értékelve Takács Ernő kiemelte: a pályaművek évről évre emelkedő száma megnyugtató bizonyítéka az ingatlanfejlesztés prosperáló jövőjének. A mai fejlesztőknek egyre több kihívásra kell megoldást találniuk, köztük környezetvédelmi, társadalmi, a digitalizáció és a robotika terjedésével megjelenő új elvárásoknak, a beadott pályaművek pedig jól tükrözik a fejlesztők új generációjának kreativitását.

Az IFK elnöke emlékeztetett arra is, hogy az Ingatlanfejlesztés Napja alkalmából immár tíz éve a szakmai szakirodalmat is erősítik egy-egy kiadvánnyal. A X. Ingatlanfejlesztés Napja alkalmából megjelent az IFK által elindított, Ingatlanfejlesztés Anno című könyvsorozat következő része is Budapesti Tisztviselő Telepek címmel, Körner Zsuzsa tollából.

Címlapkép forrása: Getty Imges

Csanyi Sandor Prima Primissima 2022
kina-karanten-koronavirus-covid-19
forint euró

Ricardo Hazlitt és az infláció

A nagyszerű Henry Hazlitt és az infláció természete címmel ma posztom olvasható a kiváló publicista, Seres László...

2022. november 30.
Agrárszektor Konferencia 2022
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu

Könyvelő munkatárs

Könyvelő munkatárs
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-tal elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
Díjmentes online előadás
December eleji részvénymustra, aktualitások, grafikonok, értékeltségek.
BAYER-CONSTRUCT_BalázsAttila_78B7425