A téli hónapokban – 2022. decembere és 2023. februárja között – tovább javult a vásárlók pozíciója a használt lakások piacán, az alkuval átlagosan az utolsó meghirdetett ár 7,2 százalékát lehetett megtakarítani, míg egy negyedévvel korábban ez az arány csak 6,6 százalék volt. (A növekedési trend még 2021 telén, 4,1 százalékról indult.) Hasonló változást mutatnak az egyes részpiacok is. A lakások szinte együtt mozdultak, míg a téglaépítésűeknél 2022. novemberről 2023. februárra 3,8-ról 4,9 százalékra ugrott az alkuképesség, addig a paneleknél 4,2-ről 5 százalékra. A sokféleségüknél fogva eleve bizonytalanabbul árazható házaknál most is nagyobb az alku lehetősége, de kisebb a változás, ez 8,5-ről 8,6 százalékra nőtt.
Az átlagokat tekintve a települések nagysága egyértelmű és fordított arányosságot mutat az alku lehetőségével: a községekben 8,9%, a kisebb városokban 8,5%, a megyei jogú városokban 5,2%, míg Budapesten csak 3,3%.
Ez az egyöntetű országos kép azonban egy sokkal változatosabb piaci helyzetet takar. A különféle ingatlanok árstabilitása most attól is erősen függ, hogy milyen típusú településen kínálják azokat eladásra. Némely kombinációnál határozottan csökkent az alku lehetősége, például a családi házak esetében a községekben még nőtt (8% → 9%), de a kisebb városokban (9,3% → 9%), a megyeszékhelyeken (7,7% → 4,5%) és a fővárosban (6,2% → 4,5%) csökkent. A téglaépítésű lakások más mintát követnek. Ezeknél az alkuképesség nőtt a kisebb városokban (4,6% → 7,5%) és a fővárosban (2,5% → 3,2%), míg a megyeszékhelyeken csökkent (6,3% → 5%).
Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint ezek az adatok mindenekelőtt azt mutatják, hogy a számtalan bizonytalanság ellenére még a rendszerint lassulást hozó téli szezonban sem omlott össze a piac. Míg az előző periódusban még a kereslet csökkenése dominálhatott, így szinte minden szegmensben egyöntetű volt az alkulehetőségek bővülése, most más hatások is "szóhoz juthattak", és ezek kombinációjaként adódhatott egy színesebb kép. Példaként a családi házak helyzetét idézi, melyek eladóinak pozíciója míg a falvakban határozottan gyengült, addig a nagyobb városokban még erősödni is tudott. A viszonylag enyhe tél, az őszi félelmeket egyelőre nem igazoló energiaszámlák miatti megkönnyebbülés most visszahozhatott valamit a családi házak népszerűségéből. Ez leginkább azokban a nagyvárosokban erősíthette meg az ártartó képességüket, ahol ezekből korlátozott a választék. Hasonló hatása lehetett egy, már a Covid végén megkezdődött változásnak: a költözők érdeklődése akkor fordult az agglomerációk felől ismét a városi belterületek felé. Budapesten a családi házak mellett még a panellakások esetében is csökkent az alkulehetőség (3,4% → 2,7%), ami annak is lehet az ismételt jelzése, hogy a főváros lakáspiaca eléggé válságálló, és a többinél hamarabb teszi túl magát a megpróbáltatásokon.
„Nem feltétlenül lesz meglepő, ha tavasszal majd azt látjuk, hogy összességében már szűkül az alkulehetőség” – jelzi várakozását Valkó Dávid. Azzal érvel, hogy a kereslet tavaszi, szezonális fellendülése találkozhat azokkal az eladókkal, akik a téli hezitálás után immár visszafogottabb árakkal lépnek ki a piacra. „Elképzelhető, hogy visszatekintve majd úgy látjuk, hogy azok köthették a legjobb alkukat, akik ebben a téli időszakban, a kissé pangó piacon találták meg az új otthonukat.”
A Duna House hasonló felmérése nemcsak az áralkut, de a tulajdonosok által az eredeti elképzeléshez képesti árcsökkentést is méri. Eszerint az egyes településkategóriáknál az árcsökkentés és az alku 2023 februárjában az alábbiak szerint alakult.
- Tégla lakás Nyugat-Magyarország: 10% + 8%
- Panellakás Buda: 10% + 6%
- Tégla lakás Kelet-Magyarország: 5% + 7%
- Tégla lakás Buda: 6% + 5%
- Tégla lakás Pest: 5% + 4%
- Panellakás Pest: 2% + 5%
- Panellakás Nyugat-Magyarország: 1% + 5%
- Panellakás Kelet-Magyarország: 1% + 4%
- Tégla lakás Budapest belváros: 0% + 3%
Nyugat-Magyarországon tehát az eladóként piacra lépő tulajdonosok az eredeti elképzelésüknél végül átlagosan 18 százalékkal kevesebbért tudták az adott lakásukat értékesíteni, de Budapesten is sok esetben 10 százalék felett volt ennek aránya. Egyelőre úgy tűnik, hogy a budapesti belváros az, ami a leginkább állja a sarat, feltehetően az alternatív befektetési lehetőségeknek - pl. Airbnb - is köszönhetően ott mindössze 3 százalékos volt a teljes árcsökkentés mértéke.
Rekordok, érdekességek
Az OTP Ingatlanpont statisztikái szerint a 2022. december – 2023. február közötti időszak legeredményesebb alkuja, arányát tekintve, egy Heves megyei község felújítandó családi házának megvétele volt, ahol az utolsó hirdetési ár 57 százalékát sikerült megspórolnia a vevőnek. A következő tíz legnagyobb vevői alku is legalább 31 százalékos árcsökkentéssel járt, ezek között a házak mellett már akadt tégla-, illetve panellakás is, ahogy jó és kiváló állapotú és több városi ingatlan is. A fővárosi rekorder egy pesti külkerületi, átlagos állapotú, nyolcvan éves tégla lakás, amelynek árából 20 százalékot tudott lefaragni a vevő. A számszerűen legnagyobb megtakarítást, mintegy 17 millió forintot, egy alföldi városban érték el, ahol a kiváló állapotú lakást azt megelőzően hónapokig kínálta változatlan áron a tulajdonosa. A skála másik végén a rekordot ugyancsak egy téglalakás érte el: egy a budapesti belvárosi felújítandó otthonért kialakult licit végül a vártnál 11 százalékkal, azaz 12 millió forinttal többet hozott a tulajdonosának.
Címlapkép forrása: Getty Images
