Ahogy nyár közepén, a legutóbbi BRF-jelentés kapcsán írtuk, az idei második negyedévben is tovább emelkedett az irodapiaci üresedési ráta Budapesten, elérve a 12,6%-ot. Ez az érték az előző negyedévhez képest 0,4 százalékponttal, az előző év azonos időszakához képest pedig 2,8 százalékponttal magasabb. Mindez azt jelenti, hogy kisebb megszakításokkal már három és fél éve tart az üresen álló irodaterületek növekedése, ami mostanra meghaladta a félmillió négyzetmétert.
Mindez azt jelenti, hogy egyre jobban élesedik a bérlőkért folyó verseny és a folyamat a bérleti díjakon is meglátszik. Vajon van még tere annak, hogy tovább emelkedjenek a bérleti díjak? Egyáltalán tudják követni az inflációt?
Angel Gábor, a Wing Zrt. irodaprojektekért felelős vezérigazgató-helyettese elmondta, hogy láthatóan elfogytak a paicról az új fejlesztések, ezért az új irodaházak esetében emelkedő bérleti díjakra lehet számítani, azonban mint mindig, ez nem arányosan követi az inflációt, mérsékeltebb áremelkedés kezdődött. Az inflációs hatás ellen hat viszont a Covidból adódó mérsékelt területigény, így a meglévő irodaházaknál egyelőre nem mutatható ki érdemi emelkedés.
Kalaus Valter MRICS, a Newmark VLK Hungary Managing Partnere arra hívta fel a figyelmet, hogy a budapesti irodapiacon először vagyunk szenvedő alanyai jelentős mértékű euróalapú inflációnak. Az erre vonatkozó szinte rutinszerűen kezelt klauzulák jelentősége felértékelődik a bérleti szerződésekben. A bérleti díjak is természetesen követik az inflációt, de ami legalább ilyen fontos, hogy az üzemeltetési költség inflációkövetése is jelentős.
Erősödik a bérlőkért folyó verseny
Angel Gábor szerint nagy versenyt kell vívni a bérlőkért, főként a maradás vs. költözés témakörben. Kevésbé az új lehetséges bérlemények között zajlik tehát a kiélezett verseny, mintsem a meglévő bérbeadó és egy-egy új bérbeadó között. Rugalmas felételekkel (bővülési és összeszűkülési igények) lehet eredményesen bérbe adni.
Kalaus Valter úgy látja, hogy óriási a verseny egy-egy jó és nagyobb bérlőért.
Az új fejlesztésekben ádáz küzdelem folyik az üres területek megtöltéséért és a bérbeadók mindent megtesznek a meglévő bérlők megtartásáért.
Ennek a versenynek a bérlők a nyertesei, kiemelkedően jó „deal”-eket lehet most kötni a piacon. Bár a pár évvel ezelőtti árakhoz képest megnövekedtek a kialakítási költségek, a bérbeadói hozzájárulások is jelentősen magasabbak. A bérletidíjmentes időszakok is jelentősen hosszabbak egy-egy nagyobb bérlő költözési tranzakciójában.
Az aktuális irodapiaci folyamatok kiemelt szerepet kapnak a szeptember 28-i Property Investment Forum 2023 konferencián, ahol Kalaus Valter MRICS, Managing Partner, Newmark VLK Hungary moderálásában az alábbi szakértők fognak beszélgetni:
Angel Gábor, irodaprojektekért felelős vezérigazgató-helyettes, Wing Zrt.
Ecsődi Miklós, Occupier Services üzletági igazgató, Colliers Magyarország
Gyertyánfy Miklós MRICS, működési vezérigazgató-helyettes, Gránit Pólus
Simonyi Balázs MRICS, irodabérbeadási divízió vezető, Eston
Mennyire számít az energiahatékonyság?
A bérlők egyre szofisztikáltabbak és már rég nemcsak bérleti díjakat, hanem összköltséget néznek, hasonlítanak össze. Ebben pedig egyre nagyobb szerepet játszik az üzemeltetési költségtétel, illetve a közüzemi díjak. Azon épületek amelyek energiahatékonyabbak és gazdaságosabban üzemeltethetők jelentős versenyelőnyre tehetnek szert és kedvezőbb elbírálás alá esnek a bérlők által - mondta el Kalaus Valter. Angel Gábor szerint pedig
az energiahatékonyság a döntéshozásában mostanra minden bérlőnél elsőrendű szemponttá vált.
Címlapkép forrása: Getty Images
