MNB: nagyot csökkent a budapesti irodák értéke, de elérhettük a gödör alját
A hazai gazdaság 2023-as visszaesése és annak szerkezete nem támogatta a kereskedelmiingatlan-piac folyamatait, amelyet így továbbra is ciklikus és strukturális kockázatok öveznek, de a jövőbe tekintve már pozitívabbak a kilátások - emelte ki Banai Ádám.
Szálloda-, logisztikai és irodapiac
A kereskedelmiingatlan-szegmensek közül a szállodaszektor teljesítménymutatói javultak – a külföldi vendégforgalomnak köszönhetően – 2023-ban, a többi szegmensben pedig az egyedi beruházói és kormányzati döntések, illetve a gazdasági növekedés idei visszatérése hozhatnak némi javulást - hangsúlyozta Winkler Sándor. Hozzátette, hogy
2000 új szállodai szoba átadása várható idén, amivel 3 százalékkal bővülhet az állomány.
Előretekintve, 2024-ben az infláció mérséklődésével, a reálbérek emelkedésével és a fogyasztói bizalom erősödésével a belső keresleti tételek támogatják a GDP bővülését, amelyek pozitívan hathatnak a kiskereskedelmi és szálloda alszegmensekre - emelte ki a szakember.
Az exportteljesítményt a gyenge európai konjunktúra visszafogja, ugyanakkor a folyamatban lévő és az újonnan bejelentett jelentős kapacitásbővítő külföldi közvetlentőke-beruházások megvalósulása hosszú távon segíti az export bővülését, pozitív hatást gyakorolva az ipari-logisztikai keresletre és fejlesztésekre.
2023-ban az ipari-logisztikai szegmensben az elinduló új fejlesztések volumene közel negyedére csökkent, az előző évihez képest. A 2024-ben átadni tervezett új területek előbérleti aránya az iroda- és ipari-logisztikai fejlesztéseknél is 55 százalék körüli, amely magasabb a megelőző két év adatánál, enyhítve a kihasználatlansági ráták emelkedésének irányába ható nyomást.
A tavalyi év rekordmennyiségű új átadást hozott a Budapest és környéki ipar-logisztikai piacon, így 8,6 százalékra nőtt a kihasználatlanság, ami régiós összevetésben a legmagasabb.
Idén a Budapest és környéki állomány további 9 százalékkal nőhet, de itt is csökken a fejlesztési aktivitás.
A budapesti irodapiacon 2023-ban 2 százalékponttal 13,3 százalékra, az ipari-logisztikai piacon pedig jelentős mértékben, 4,8 százalékponttal 8,6 százalékra emelkedett a kihasználatlansági ráta. A 2023-as keresleti szintek és az újonnan átadni tervezett területek volumene mellett a mutató további emelkedése várható. Az épülő irodaterületek volumenének csökkenő trendje 2023. negyedik negyedévben megtört, a közintézmények irodaigényei miatt több új épület kivitelezése is elindult.
Befektetési forgalom és hozamok
Winkler Sándor kiemelte, hogy 2023-ban a hazai kereskedelmiingatlan-piac befektetési forgalma 0,6 milliárd eurót tett ki, ami 38 százalékkal elmarad a 2022. évi forgalomtól. Ezen volumen 82 százaléka hazai befektetőkhöz kötődött. Az emelkedő hozamok, magas finanszírozási költség és mérsékelt bérleti kereslet továbbra is kivárásra ösztönzik a befektetőket, ami 2024-re is alacsony befektetési forgalmat vetít előre.
A KKE régió valamennyi országában emelkedett az elsődleges (legjobb elhelyezkedésű és minőségű ingatlanokra vonatkozó) irodahozam, és országonként 24–68 százalék közötti mértékben csökkent a befektetési forgalom. Az elsődleges irodahozamok és bérleti díjak alapján számított tőkeértékek a KKE régióban átlagosan 8 százalékkal, Budapesten 9 százalékkal csökkentek 2023. év végére az egy évvel korábbihoz képest.
Az elmúlt másfél évben kumuláltan a KKE régióban 13, Budapesten 21 százalékos értékcsökkenés látszik a legjobb minősítésű irodaházaknál.
Visszaesett hitelezés
2023-ban a bankok 42 százalékkal kisebb volumenben folyósítottak kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthiteleket, a szállodák kivételével valamennyi ingatlantípus esetén csökkent az új kibocsátások volumene - mondta el Winkler Sándor.
Az MNB Hitelezési felmérése alapján, 2023 negyedik negyedévében a bankok valamennyi üzletiingatlan-szegmensben szigorítottak a hitelezési feltételeken, és 2024 első félévére is további szigorítást helyeztek kilátásba a megváltozott kockázati tolerancia miatt. Összességében a hazai hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-kitettsége mérlegfőösszeg és szavatolótőke arányosan is kevesebb, mint fele a 2008-as válság utáni szintnek, és a portfólióminőség tekintetében sem mutatkozott romlás.
a szakértő Végül hangsúlyozta, hogy a kereskedelmiingatlan-piac mostanra a ciklus alján lehet, így további csökkenések nem várhatók.
Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ