MNB: túl lehet a mélyponton a hazai ingatlanpiac

A kereslet hiánya és a magas inflációs időszak elhúzódása akadályozza leginkább a vállalatok teljesítményét és ez az építőipar teljesítményére is érvényes - mondta el Nagy Tamás.

2024 első felében megállt a kereskedelmi ingatlanok értékének csökkenése, és a piac ciklikus helyzetének megítélésében pozitív elmozdulás mutatkozott.

A várakozásoktól elmaradó GDP-növekedés azonban nem tudott jelentős lökést adni a bérbeadási és befektetési tevékenység élénkülésének az év második felében. Előretekintve a hazai GDP gyorsuló, szélesebb körű – 2025-ben várhatóan 1,9–2,9 százalékos – növekedése és az európai piacokon kibontakozó fordulat mérsékelheti a ciklikus kockázatokat, ugyanakkor a változó bérlői és befektetői igények továbbra is kihívást jelentenek, leginkább az irodapiacon.

Lassult az irodapiaci üresedési ráta emelkedése

A szakember kiemelte, hogy a budapesti irodapiacon 2024-ben 0,8 százalékponttal 14,1 százalékra emelkedett az üresedési ráta. Voltak funkcióváltások is, amelyek csökkentették az üres területek volumenét. A bruttó kereslet 8 százalékkal emelkedett, de ennek 60 százaléka szerződésmegújítás volt.

Régiós összehasonlításban viszont jelentős a fejlesztési aktivitás, a következő 2 évben 10 százalékkal bővülhet a teljes irodaállomány.

A jelenleg épülő irodaterületek volumenén belül magas a tulajdonosi, elsősorban állami használatra épülő irodaházak aránya, aminek köszönhetően kedvező a fejlesztések átlagos előbérleti szintje, azonban a költözésekkel jelenleg használatban lévő területek szabadulnak fel, ami a kihasználatlansági ráta emelkedését eredményezi. Emiatt a túlkínálat kialakulásának kockázata ezen előbérleti szintek mellett is fennáll, ahonnan az állami intézmények kiköltöznek, ott emelkedni fog a kihasználatlanság - tette hozzá a szakértő.

Jelentős ipari fejlesztések várhatók

2025-ben mintegy 14 százalékkal bővülhet az országos ipari-logisztikai állomány.

Az ipari-logisztikai piacon 0,7 százalékponttal 7,9 százalékra csökkent a kihasználatlansági ráta. A Budapest és környéki ipari-logisztikai piac bérleti kereslete 2024. negyedik negyedévben kedvezően alakult, ugyanakkor az elmúlt negyedévekben látott keresleti szintek és az újonnan átadni tervezett területek volumene mellett az iroda- és az ipari-logisztikai piac esetében is a kihasználatlansági ráta mérsékelt emelkedése várható - hangsúlyozta Nagy Tamás.

Erősödő szállodapiac

A kereskedelmiingatlan-szegmensek teljesítményét meghatározó makrogazdasági folyamatokat tekintve kiemelte, hogy a turizmus bővülésével a szállodaszektor teljesítménymutatói javultak,

2024-ben már nemcsak a külföldi, de a belföldi vendégéjszakák száma is emelkedett.

2025-re mintegy 1900 új szállodai szoba átadása várható, két évre előretekintve már 3600 szoba készülhet el, ennek valamivel több mint fele Budapesten kívül.

Bővülő kiskereskedelem

A kiskereskedelmi forgalom is emelkedett, és a szegmens kihasználatlansági mutatói javultak mind vidéken, mind pedig a fővárosi bevásárlóközpontokban. 2025-ben a tovább bővülő fogyasztás lehet a növekedés motorja, amit az emelkedő reálbérek mellett kormányzati intézkedések is támogatnak.

2024-ben a tovább csökkent az ingatlanbefektetési forgalom

2024-ben a hazai kereskedelmiingatlan-piac befektetési forgalma mintegy 400 millió eurót tett ki, ami 28 százalékkal elmarad a 2023-as – már akkor is alacsony szinten tartózkodó – forgalomtól.

A hazai folyamatoktól eltérően a KKE régió átlagában már 69 százalékkal emelkedett a befektetési forgalom, stagnáló elsődleges (legjobb elhelyezkedésű és minőségű ingatlanokra vonatkozó) irodahozam szintek mellett. A továbbra is koncentrált, 73 százalékban belföldi befektetőkhöz köthető, alacsony hazai befektetési forgalom kockázatot jelenthet a hazai piac megítélésére. 2024-ben az elsődleges irodahozamok és bérleti díjak alapján számított tőkeértékek a KKE régióban még átlagosan fél százalékkal, Budapesten 3,6 százalékkal csökkentek, ugyanakkor a hozamok 2024 második félévi stagnálása és a bérleti díjak emelkedése mentén a régió több országában is fordulat történt, ezzel pedig emelkedett az irodák értékeltsége - világított rá Nagy Tamás.

A piac megítélése vegyes, a szakértők fele már látja a kezdeti fellendülést, de a másik fele még a ciklus alját vizionálja.

Bő harmadával nőtt a projekthitelezés

2024-ben a bankok az egy évvel korábbi alacsony bázishoz képest 36 százalékkal több kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitelt folyósítottak, és ezek kétharmada építési célú hitelhez kapcsolódott.

A szállodák és az irodaházak kivételével, valamennyi ingatlantípus esetében tetten érhető volt az új kibocsátási volumen emelkedése. Az MNB Hitelezési felmérése alapján 2024 negyedik negyedévében a bankok az irodaházak és logisztikai központok esetében még szigorítottak a hitelezési feltételeken, 2025 első félévére ugyanakkor már nem helyeztek kilátásba további szigorítást.

Összességében a hazai hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-kitettsége mérlegfőösszeg- és szavatolótőke arányosan is kevesebb mint fele a 2008-as válság utáni legmagasabb szintnek, és a nemteljesítő hitelek aránya is alacsony, 3,7 százalékos szinten tartózkodott 2024. év végén. A potenciálisan emelkedő kereskedelmiingatlan-piaci kockázatok miatt, az MNB Pénzügyi Stabilitási Tanácsa a koronavírus-járvány kitörésekor határozatlan időre felfüggesztett rendszerkockázati tőkepuffert (SyRB) 2024 júliusától preventív céllal és felülvizsgált formában újraaktiválta - tette hozzá a szakértő.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images