Kettéválhat az ingatlanpiac: nem mindegy a finanszírozónak, hogy zöld vagy nem zöld az épület

Az utóbbi években robbanásszerűen nőtt az ESG szempontok jelentősége az üzleti, befektetési és szabályozási környezetben. Nem meglepő, hogy fókuszba került az építésgazdasági szektor „zöldítése” is. Az új szabályozások – mint például az EU Taxonómia rendelet vagy a közeljövőben érkező zéró emissziós épület követelmények segítenek eligazodni a fenntarthatóságra törekvő ingatlanberuházások világában, de a követelmények gyakorlati megvalósításában azért még támogatásra van szüksége a szereplőknek.

A hazai kereskedelmi ingatlanpiac már reagált is a fenntarthatósági kihívásokra. Miközben az új építőipari beruházások volumene visszaesett az elmúlt években, egyre több fejlesztő dönt a meglévő épületek zöldítése mellett.

A zöld minősítéssel rendelkező épületek aránya folyamatosan növekszik, a BREEAM, LEED vagy éppen a WELL minősítések egyre gyakoribbá válnak, a BREEAM esetében például,

2023 és 2024 között 54 %-os növekedés volt tapasztalható a minősítések számában Magyarországon.

A minősítések terén jó példa lehet a budapesti RoseVille irodaház, amely Magyarországon elsőként kapott független szervezet által hitelesített EU Taxonómia minősítést, megfelelve az „éghajlatváltozás mérséklése” EU Taxonómia követelményeknek. A szükséges beruházások, és a minősítés eredményeként a 15 000 m2-es irodaház új tulajdonosa, a HERMES Befektetési Alapkezelő által kezelt - RV Ingatlan Befektetési Alap, zöld hitelt kapott az ingatlan megvásárlásához.

A minősítését a Magyar Környezettudatos Építés Egyesület hitelesítette. Szarvas Gábor, a szervezet elnöke szerint a Magyar Nemzeti Bank (MNB) zöld programjai, mint például a kedvező ingatlan jelzálog hitelkamat feltételeket lehetővé tevő ún. zöld tőkekövetelmény kedvezmény program komoly hajtóerőt jelentenek a kereskedelmi célú ingatlanpiac beruházói számára. Bár még mindig sokan gondolják a zöld minősítések megszerzését egy bonyolult és költséges folyamatnak, aminek bizonytalan az eredményessége, a gyakorlat ennek épp az ellenkezőjét bizonyítja. „Az MNB és a szervezet szoros együttműködésének köszönhetően az EU taxonómia előírások alkalmazására kialakult egy jól használható követelményrendszer." – fogalmazta meg Szarvas.

„Az Erste célkitűzése, hogy 2026-ra a teljes vállalati hitelállomány 25 százalékát a Taxonómia környezeti céljaihoz jelentősen hozzájáruló beruházások adják. A vállalás teljesítése jól halad, a bank vállalati portfóliójában ezen hitelek részesedése 2024 végén 20,7 százalékon állt. Ezt az is segítette, hogy az Erste már csak olyan ingatlanprojekteket finanszíroz, amelyek jelentősen hozzájárulnak a klímaváltozás mérsékléséhez” – emelte ki Salamon György, az Erste ingatlanfinanszírozási osztályvezetője. A szabályozói környezet állandó változása azt is jelenti, hogy a banknak segítenie kell az ügyfeleket az átállásban, és velük együtt megtalálni azokat a megoldásokat, amelyek az új szabályozási környezetben is megfelelő finanszírozási lehetőségeket és megtérülést jelentenek a számukra.

Több mint költség: megtérülés üzleti szemmel

„Egy kereskedelmi ingatlan esetében a fenntarthatósági ráfordítás alig néhány százalékos többletköltséget jelenthet, miközben – támasztja alá Barta Zsombor, a fenntartható ingatlanpiaci tanácsadással foglalkozó Greenbors Consulting alapító partnere - az energiahatékonyság, a csökkenő üzemeltetési költségeknek köszönhető bérlői elégedettség, az így elérhető hosszabb bérleti időszakok és a kedvezőbb finanszírozási feltételek révén ez a költség már középtávon megtérül. Nemzetközi benchmark alapján a zöld épületek átlagosan 2–10%-kal magasabb beruházási költséggel épülnek, de a zöld befektetés akár 3–5 éven belül megtérül, köszönhetően a 25–50%-kal alacsonyabb energia- és üzemeltetési költségeknek.” Barta az előnyök között említette, hogy a fenntartható épületek kevésbé értéktelenednek el, így hosszú távon is stabilabb hozamot biztosítanak.

Mi kell a zöld átállás lendületének fenntartásához?

A beszélgetés során a szakértők egyetértettek abban, hogy a lendület fenntartásához szükség lesz a szabályozói környezet további finomhangolására pl. az MNB programjainak meghosszabbítására (ami jelenleg 2026 végéig folytatódna) új zöld taxonómiai szempontok beemelésére, egyszerűbb adminisztrációra.

A szakértők szerint a jövő ingatlanpiaca lassú folyamat eredményeként ketté fog válni: fenntartható (jövőálló) és értéküket vesztő, ún. „stranded asset” irányba sodródó ingatlanokra. A meglévő portfóliók zöldítése elkerülhetetlenné válik, különösen intézményi tulajdonosok esetében. Azok az ingatlanpiaci szereplők, akik időben felismerik a trendeket és alkalmazkodnak, versenyelőnybe kerülnek – a többiek viszont a szűkülő kereslet miatt könnyen a peremre sodródhatnak.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images