Így válhat az ingatlanos történelem részévé az Otthon Start program

Ez itt az on the other hand, a portfolio vélemény rovata.

Ez itt az on the other hand, a portfolio vélemény rovata. A cikkek a szerzők véleményét tükrözik, amelyek nem feltétlenül esnek egybe a Portfolio szerkesztőségének álláspontjával. Ha hozzászólna a témához, küldje el cikkét a velemeny@portfolio.hu címre. A megjelent cikkek itt olvashatók.

„Logikai” sorrendben végig menve a piaci működésen, elsőként azt érzékelhettük, hogy a program ismertsége széles körű, rögtön a közbeszéd része lett, álmodozások, vagy komoly beszélgetések során valós pénzösszegek találták meg a helyüket önerőként, illetve már meglévő ingatlanok eladásáról és más, kedvezőbb paraméterekkel rendelkezők megvásárlásáról született döntés.

A tudatos, gyors reakcióra képes vevők tömegével kezdtek ártárgyalásba, vagy már kötöttek előszerződést, nem kockáztatva, hogy a kiszemelt ingatlant elviszik előlük, vagy az eladó emelje az árat.

A sokéves rekordszintre ugró netes keresések, a tömeges banki és ingatlanközvetítői érdeklődések során kirajzolódtak a – regionálisan és ingatlantípusonként gyakran eltérő, de összességében igen szerteágazó, széles spektrumot felölelő – fő preferenciák és igények.

A mai naptól várható az igazi roham, ami a banki hitelezésben már talán két hónap múlva megjelenik a hivatalos – várhatóan igen impresszív – volumen-statisztikákban. Ehhez képest az ingatlanadásvételek száma egy adott negyedévre vonatkozóan csak bő egy év késéssel lesz végleges, addig az előzetes, időarányos adatokból tájékozódhatunk. Mivel az új konstrukció talán legvonzóbb (de mindenképpen a legismertebb) eleme az alacsony kamat, nem lenne meglepetés, ha a kihelyezett hitelösszegek mellett a hitelből vásárlók részaránya is a mostaninál látványosan magasabb szinteket érne el az előttünk álló időszakban.

Nem kétséges, hogy az Otthon Start hatására kiugró tranzakciós volumenek születnek majd, azonban ezt most még csak a következő 2-3 negyedévre látjuk megalapozottan.

Addig viszont benne lehet az évesített 180-200 ezres darabszám is a piacban.

Egyenletes forgalmat feltételezve ez alsó hangon 45 ezer db körüli negyedéveket jelent. Utoljára 2022 első fél évében láttunk ezt közelítő (39-43 ezres) adatokat, amikor a 2,5%-os, ám csak energiahatékony új ingatlanokra felvehető Zöld Otthon Program pörgette fel a keresletet. Visszafelé haladva 2021 első két negyedéve hozott 44-45 ezres számokat, azt megelőzően a Falusi CSOK 2019 közepi bevezetése stabilizálta a megelőző időszak 41-42 ezres tranzakciószámait úgy is, hogy az ugyanekkor indult MÁP Plusz tömegével csábította el a befektetőket. A CSOK 2015 közepi bevezetésekor még éppen lendületet vett az öt éves válság után a lakáspiac, ugyanakkor a 35-40 ezres háromhavi forgalmak így is éves szinten 10-20% közötti élénkülést jelentettek.

Bár szakmán belül az a megélés, hogy a különféle állami támogatások, az állampapír-hozamok alakulása, és általában a gazdasági környezet hullámai hektikusan mozgatják a lakáspiaci forgalmat, az elmúlt tíz – már lezárt tranzakciós adatú – év negyedéves volumeneinek minimuma és maximuma között éppen (csak) kétszeres különbség van: 23,5 ezer vs. 45,5 ezer. A negyedév/negyedév változások minimuma tíz év távlatában -28%, a maximuma pont ennek kétszerese, +56% volt. Mivel az Otthon Start program hatására tömeges előre hozott vásárlásokra is készülhetünk, annak jövőbeli megszüntetése, vagy a feltételek esetleges drasztikus szigorítása rekordmértékű, akár 50%-os visszaesést is hozhat majd az addigra felpörgött forgalomhoz képest. A 2026-os összesített lakáspiaci tranzakciószám így – abban az egyelőre elméleti esetben, ha a 3%-os hitel feltételei egész évben változatlanok maradnak – hozhat két évtizedes csúcsot, de akár szűk másfél évtized harmadik legkisebb volumenét is. Persze az Otthon Start kondícióinak fenntartása mellett további bizonytalanságok is vannak a képletben.  

A kereslet megugrását leköveti a kínálat bővülése. Bár a lakáspiac már második éve összességében jól teljesít, az Otthon Start feltételeknek megfelelő lakóingatlanok tulajdonosai potenciális eladó szerepükben már rég érezhették biztosabban, hogy most jött el az idő az eladásra. Az akár kihasználatlanul álló, bármi okból nem megfelelő paraméterű, vagy nem a vártnak megfelelő bevételt termelő kiadott lakások nagy számban piacra kerülhetnek.

A kereslet igen széles körű lesz, a 3%-ban maximált hitelkamat még mindig alacsonyabb, mint a már jó ideje csökkenő, jelenleg országosan leginkább nettó 4-7% között szóródó bérleti hozamszint, korai beszállással pedig az évtizedes távlatban nagy biztossággal kalkulálható értéknövekedés is kimaxolható.

Tehát a saját céllal vásárlók mellett várhatóan befektetési céllal is tömegével élnek majd a lehetőséggel, pláne, hogy a megvásárolt ingatlan kiadásának nincs adminisztratív akadálya.

Mivel nálunk már-már történelmi hagyománya van a lakásnak, mint befektetési terméknek, hosszú távon nem várható az ilyen célú vásárlások országosan jelenleg nagyjából egyharmados arányának érdemi csökkenése, még akkor sem, ha logikusan levezethető, hogy az Otthon Start segítségével sok jelenlegi bérlő is inkább saját tulajdont szerez, amivel nem mellesleg a magyar lakástulajdonlás közel 92%-os, EU-s szinten dobogós aktuális aránya tovább nőhet. A bérleti kereslet csökkenése mellett a bérleti kínálat ugyanakkor bővülhet, ami még inkább lassíthatja, vagy akár ideiglenesen negatívba fordíthatja a bérleti díjak manapság is egyre laposabb növekedését, a várható áremelkedéssel együtt tovább erodálva a bérleti hozamokat.

A felpörgő kereslet hatására az árak emelkedése ugyancsak biztosan várható, noha regionálisan a korábbihoz képest másként differenciálva. Az OTP Ingatlanpont tapasztalatai szerint júliusban és augusztusban, egyértelműen az Otthon Start bejelentésének hatására nagyjából megfeleződött az értékesítők általi árcsökkentések száma, azaz az eladók inkább kivártak a nyári értékesítéssel a szeptember utáni magasabb ár reményében. Ugyancsak már nyáron tapasztalható volt, hogy az olcsóbb fővárosi kerületek panelárai lendületesen elindultak felfelé, miközben a legdrágább lakótelepek fajlagosan drágább kislakásainak négyzetméterárai épp törték volna át a 1,5 millió forintos szintet.

Azaz pont az Otthon Start jogosultság árplafonja közelében látszik nivellálódni egy részpiac árszintje, eltüntetve a korábbi regionális különbségeket.

Ugyanez várható területileg magasabb szinteken, vagy akár más szegmensekben is. Az olcsóbb régiók, települések vagy termékek ára az alacsonyabb bázisról nagyobb ütemben nőhet, míg a másfélmilliót kissé meghaladóké csökkenhet, ha az ott eladók gyorsabban szeretnének értékesíteni. Egy másik valós példa: augusztusban 1,5 milliós m2-ár körül értékesíteni kezdett új lakásprojekt a budai oldalon, ahol Otthon Start nélkül az 1,6 millió is reális lenne. Mivel a lakáspiaci forgalom nagy átlagban 95% körüli többsége használt lakás, az összesített árszint mozgását az itt eladóként megjelenő, százezret meghaladó számú magánszemély diktálja, akik közül az Otthon Startra jogosult lakást értékesítő tízezrek logikusan szabnak magasabb árat, ha a kereslet drasztikus élénkülését tapasztalják. (Hasonlóan érzékelhető volt a Falusi CSOK bevezetésekor a két gyermek esetén vissza nem térítendő támogatási összeget jelentő 10 millió forint körüli adásvételek megjelenése és terjedése akár olyan községekben is, ahol a megelőző években gyakorlatilag állt a piac, vagy csak néhány eladás történt, azok is pármilliós összegekért.)

A forgalom mellett (és annak változását követve) a lakásárak is viszonylag hamar reagálnak a megváltozott piaci környezethez akár lefelé, akár felfelé. Az MNB adatai szerint a megelőző negyedévhez viszonyítva 2014 – a legutóbbi hosszabb válságból való kilábalás kezdete – óta átlagosan 3,4% volt a drágulás üteme, nominálisan (egyszerűbb ezt, a lakások képzeletbeli árcéduláján szereplő értéket górcső alá venni). A CSOK bevezetését követően, hektikusan mozogva maradt ez az átlagszint, noha voltak közel 6%-os kiugró negyedévek is. 2019-ben, az akkor már hatodik éve szárnyaló lakáspiacon, a Falusi CSOK bevezetésekor kissé emelkedett az országosnál némileg alacsonyabb átlagos községi árindex, ugyanakkor hatalmas kilengésekkel: egyik negyedévről a másikra az 1%-os csökkenés 16%-os rekordnövekedésbe váltott. Az összforgalmon belül viszonylag szűk szegmenst, az alacsony energiaigényű új otthonok építését és vásárlását célzó Zöld Otthon Program bevezetésekor az országos nominális áremelkedés két egymást követő negyedévben is felugrott közel 8%-ra, ám ezután hullámvölgy következett a hitelkeret kimerülésével és a rezsiköltségek hirtelen megugrása miatti piaci elbizonytalanodással.

Nehéz tehát az összes többi körülményt (gazdasági környezet, piaci ciklus, jövedelmek, infláció, állampapír-hozamok stb.)  figyelmen kívül hagyva, tisztán csak a bevezetett támogatás hatására szűkítve elemezni az árváltozást. Ugyanakkor a fenti példákban említett támogatási elemekhez képest jóval szélesebb kört megszólító (amennyiben jogosultságban gyerekvállaláshoz, szobaszámhoz, település népességszámhoz, energiatanúsítványhoz, lakcímbejelentéshez nem kötődő) Otthon Start program most egy szűk másfél éves hegymenet után 4-5 hónapja kisebb fokozatba kapcsoló, a korábbi ütemes áremelkedést éppen korrekciózó lakáspiacra érkezik, így árdrágító hatása az előbb említett példákhoz képest nagyobb lehet.

Nem lenne meglepő az évtizedes átlag kétszerese ütemű, 7%-ot elérő negyedéves, nominális árindex adatot látni a nagyjából egy év múlva véglegessé váló statisztikában az idei év utolsó három hónapjánál, amit még 2026 első két negyedéve is megközelíthet.

Természetesen egy esetleges szigorítás a program feltételeiben a forgalom és még inkább az árszint hektikus mozgását (noha nem feltétlenül csökkenését, az az elmúlt tíz évben mindössze három negyedévben fordult elő) hozhatják. Jelen állás szerint az MNB által kalkulált, a lakáspiaci fundamentumok által indokolt szinttől 2024 végén pozitív irányban 14,3%-kal eltérő túlértékeltségi mutató további emelkedése várható. Kérdés, hogy az Otthon Start alacsonyabb kamatszintje következtében megfizethetőbbé váló hitelek és a bővülő kínálat mennyire tudják fékezni a mutató lakásárak emelkedése miatti növekedését.                     

Lévén, hogy a piac a következő 2-3 negyedévben valószínűleg magas fokozaton pörögni fog, a forgalommal ellentétesen mozgó, azzal fordítottan arányos alkuszint csökken majd a mostani országos 5,8%-os átlagról. Könnyen rekordot is dönthet ez a mutató, ehhez elegendő lenne az elmúlt négy év eddigi minimuma, 4,1% alá mennie.

Sőt a pozitív licit is gyakoribb lesz, mint ahogy a fővárosi panellakásoknál már a tavaszi hónapokban megfigyelhető volt.

Mindezek hozzájárulnak az árszintek statisztikákban kimutatható további emelkedéséhez. A vevői oldali „csak le ne maradjak róla” hangulat terjedésével az értékesítési idők a növekvő árak ellenére is rövidülni fognak, a legkeresettebb ingatlankategóriákban érdemes lesz már az első megtekintéskor foglalóval készülni.           

A harmadik fő lakáspiaci mutató, a lakásépítések alakulása a forgalom és az árak változásánál – az építkezések hosszabb átfutási ideje miatt – nagyobb tehetetlenséget mutat. Ha eltekintünk az általános 5%-os lakásáfától és a rozsdaövezeti akcióterületeken ennek visszaigénylési lehetőségétől, a kormány otthonteremtési programelemeiben tavaly óta kapott nagyobb hangsúlyt a kínálat bővítése, mint árnövekedést fékező eszköz. Ebbe a sorba illeszkedik az Airbnb szigorítása is, de kifejezetten az új lakások építését ösztönzi az idén tavasszal indult Lakhatási Tőkeprogram, illetve legutóbb a legalább 250 lakásos, minimum 70%-ban az Otthon Start feltételeknek megfelelő projektek nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházássá nyilvánítása. Ez utóbbitól évi 20-25 ezer addicionális lakásfejlesztést vár a Kormány. Emellett természetesen áttételesen az is élénkítheti a piacot, hogy a fix 3%-os hitel lakásépítésre is felvehető.

A 20-25 ezres szám, ha azt a kiadott építési engedélyekre értelmezzük, akkor az elmúlt három év volumeneinek duplázódását jelentené.

40-50 ezer építési engedélyt utoljára 2007-2008-ban adtak ki, bár azóta is volt négy év (2017-2019 között, az emelkedő ciklus optimista időszakában, illetve 2022-ben, a Zöld Otthon Program évében) 35-38 ezer közötti számokkal. Mivel az újlakás-piac az elmúlt másfél évben igen élénk volt, Budapesten például rekordmagas új kínálattal, ráadásul az átadott készlet ütemes felszívása mellett, talán nem reménytelen 2026-ban, 18 év után újra meghaladni a 40 ezres szintet. Ez azonban majd csak 2027-ben „fordulhat termőre”, azaz a megépülő lakásszám akkor ugorhat meg ennek hatására. Az Otthon Start program 1,5 milliós négyzetméterár limitje miatt ugyanakkor Budapesten a budai oldal döntő része (noha lehetnek még a fent említett példához hasonló kezdeményezések), illetve Pest belvárosa, valamint a Balaton vízközeli részei kiesnek ebből a körből. A felpörgő lakásépítések kapcsán jogos lehet a feltevés, hogy az az építési költségek növekedését vonja maga után. Ennek éves indexe a KSH szerint 2024-ben éppen jelentősen csökkent, négy év után ment (bőven) 10% alá, ezen belül az anyagköltség növekménye 1% alá zuhant. Márpedig a kereslet és az ár közötti alap összefüggés itt is működik.

Mozgalmasnak ígérkező hónapok előtt állunk tehát. A támogatott hitel segítségével a többi között tízezres nagyságrendben jelennek meg a lakáspiacon olyanok, akik először találkoznak a lakásvásárlás folyamatával. Az ő tranzakcióik rövidebb-hosszabb ideig kimutatható változásokat, vagy akár referenciaszámokat hozhatnak a különféle statisztikákban, amivel az Otthon Start program óhatatlanul bekerül majd az ingatlanos történelembe.      

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ