Hétszeresére ugrott a Graphisoft Park profitja - Mutatjuk, mi áll a háttérben

Stabil kihasználtság, egyszeri tételekkel támogatott profitugrás

A Park kihasználtsága a negyedév végén 95% volt, jóval a budapesti irodapiac közel 87%-os átlagán felül.

A szerződéses elköteleződés is erős: a hátralevő, súlyozott átlagos bérleti idő (WAULT) 4,6 év, az első szerződéskötés óta eltelt átlagos idő már meghaladja a 16 évet. A menedzsment szerint a technológiai-K+F fókuszú bérlői mix és a kampusz jellegű zöld környezet továbbra is védőhálót nyújt a piaci bizonytalanságokkal szemben.

A bérleti díjbevétel január–szeptemberben 13,07 millió euróra nőtt (2024: 12,99 millió), míg a negyedévben 4,4 millió eurót ért el a társaság, ami 1,5 százalékos növekedést jelent.

Az EBITDA az első kilenc hónapban 11,78 millió euró volt (-4% év/év), míg a negyedévben 4,1 millió forint, ami 0,8 százalékos növekményt jelent. Az EBITDA marzs ennek köszönhetően visszakorrigált 90 százalék fölé az előző negyedévhez képest, értéke 93,6 százalékot ért el a harmadik negyedévben.

Üzemi szinten 4,4 százalékkal 7,1 millió euróra csökkent a társaság eredménye az első három hónapban, viszont a negyedévben 2,7 százalékos növekedést realizált a cég (2,5 millió euró).

Egyszeri tételek nélkül a pro forma adózott eredmény 6,11 millió euró (–1% év/év) lett, míg a negyedévben 2,2 millió euró, ami 16,6 százalékos növekedés.

Egyszeri tételekkel együtt a negyedéves eredmény a hétszeresére, 13,3 millió euróra ugrott.

A társaság a déli, nagyobb fejlesztési területet – iroda helyett lakó- és szolgáltatásfejlesztési potenciállal – a Synergy Construction Hungary Kft.-nek adta el; a tranzakció 2025 júliusában zárult, 11,1 millió eurós nyereséggel. Ez a tétel a harmadik negyedévben realizálódott és érdemben megemelte a beszámolási időszak profitját.

Portfólióérték

A független értékbecslő az ingatlanállomány valós piaci értékét szeptember végén 214,1 millió euróra tette, ami 16,5 millió eurós csökkenés év elejéhez képest. Ennek oka egyrészt a déli telkek kikerülése, másrészt a piaci hozamelvárás 8% körülire emelkedése. A valós nettó eszközérték 167 millió euró, részvényenként 16,58 euró.

A folyamatos törlesztéseknek köszönhetően a hitelállomány 74 millió euróra apadt. A társaság a 2025 végén lejáró, kedvezményes NHP-hitel (~6,5 millió euró tőke) refinanszírozása helyett a lejáratkori törlesztés mellett döntött, saját készpénzből – szeptember végén a pénzeszközök állománya 20,2 millió euró volt. A kamatcsere-ügyletek valós értéke továbbra is pozitív, ami a tőkében jelenik meg.

ESG és beruházási fókusz

A 2026–2027-es időszakra a Park nagyobb épületekre kiterjedő energetikai korszerűsítési hullámot készít elő (hőszivattyúk, napelemek, nyílászáró- és világításcsere). Cél a növekvő irodahasználat és az elektromosautó-töltés miatti többletfogyasztás ellensúlyozása, az energiahatékonyság és a hosszú távú fenntarthatóság javítása.

Az északi, szennyezett terület kármentesítése körüli közigazgatási eljárások tovább húzódnak; a kármentesítés megkezdésének időpontja továbbra is bizonytalan. A menedzsment ugyanakkor hangsúlyozza: az irodapiaci kockázatok mellett is 90% feletti kihasználtsággal számol, miközben a potenciális üresedést 2026-ra konzervatívan beárazták.

Mit mond a menedzsment?

A menedzsment a vártnál jobb idei működési trendekre és a sikeresen megújított bérleti szerződésekre hivatkozva megemelte az idei „normál” üzletmenetből származó előrejelzését: a pro forma adózott eredmény 700 ezer euróval 7,7 millió euróra nőhet, míg a Déli Fejlesztési Terület értékesítésének 11,1 millió eurós egyszeri hatásával együtt 2025-re 18,8 millió eurós profitra számít a társaság.

A bérleti díjbevétel 2025-ben enyhén az előző év fölé, 17,4 millió euróra kúszhat. 2026-ra óvatosabb képet vázolnak: a bizonytalan gazdasági háttér miatt a bérleti díjak indexálása mellett némi üresedéssel kalkulálnak, így 17,3 millió euró bérleti díjbevétellel és 8,1 millió eurós pro forma eredménnyel terveznek, ami még így is ~5%-os, organikus profitbővülésnek felelhet meg.

A bevételi mixben az „egyéb bevételek” 2025–2026-ban visszatérhetnek a történelmi átlaghoz: a tavalyi kiugró szintet az idő előtti területcsökkentésekhez kapcsolódó egyszeri kompenzációk fűtötték, ilyen tételekre most nem számít a cég, ezért mindkét évre 0,5 millió euróval kalkulál.

A költségoldalon 2025-ben markáns, mintegy 29%-os működési költségemelkedés látszik, amit a szolgáltatási díjak inflációkövető növekedése mellett a déli területértékesítéshez és a vezetőváltáshoz köthető egyszeri tételek hajtanak; 2026-ban ezek kifutásával 21%-os költségcsökkenés jöhet. Az értékcsökkenés idén a régebbi eszközök kifutása miatt mérséklődik, jövőre viszont az energiahatékonysági beruházások aktiválása ellensúlyozhatja ezt, így mindkét évre 6,3 millió euró értékcsökkenéssel számol a társaság.

A finanszírozás várhatóan nem lesz fék: a folyamatos törlesztések miatt apadó tőketartozás és a szabad pénzeszközök kamatoztatása 2025-ben javítja a pénzügyi eredményt. Az év végén lejáró, támogatott NHP-hitelt a cég készpénzből végtörleszti – mivel ennek euróban számolt kamatterhe eddig is elhanyagolható volt, a lépés érdemi kamatcsökkenést nem hoz, viszont elkerüli a drága refinanszírozást; ennek megfelelően 2026-ban a nettó pénzügyi ráfordítás lényegében az idei szinten maradhat.

Összességében a menedzsment üzenete: 2025-ben egyszeri tételekkel felpumpált, de a „core” profitban is javuló év jöhet, 2026-ra pedig kockázatosabb, ám még mindig növekvő organikus eredménypálya körvonalazódik.

Az árfolyam

A Graphisoft Park árfolyama idén 12,3 százalékot emelkedett, ezzel teljesítménye elmarad a BUX-tól, melynek értéke év eleje óta 35,2 százalékkal nőtt.

Címlapkép forrása: Shutterstock

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ