Pánik a lakásáfa körül: nem segít a nagy bűvészmutatvány?
Bank

Pánik a lakásáfa körül: nem segít a nagy bűvészmutatvány?

Megúszhatják-e az új lakások vásárlói a 2020-as áfaemelkedés miatti lakásdrágulást, ha addig nem készül el a lakásuk? Legálisnak ítéli-e meg az adóhatóság, ha akár már az alapozásnál kifizetik a vevők csaknem a teljes vételárat, hogy még az 5%-os áfakulcs alá essenek? Adnak-e hitelt a bankok jóval a használatba vétel előtt, hogy besegítsenek a 27%-os áfakulcs legális elkerülésébe? Ez a három fő kérdés foglalkoztatja manapság az új lakások piacának szinte összes szereplőjét. Ma reggel beérkezett hozzánk a Pénzügyminisztérium állásfoglalása, és az általunk megkérdezett szakértők fejében is tisztult a kép az elmúlt hetekben. Bőven maradtak azonban még gyakorlati kérdőjelek, főleg a hitelből lakást vásárlók esetében.

1 2

Oszlik a köd.

Megúszható-e a lakásdrágulás?

Ma már szinte készpénznek veszi mindenki az új lakások piacán, hogy 2020. január 1-jétől a mostani 5%-ról 27%-ra emelkedik vissza a lakások áfája. Az áfaszabályok alapján arról is kevés vita van, hogy a 2019 végéig kifizetett vételárrészt 5%-os, a 2020 eleje után kifizetettet pedig 27%-os áfa terheli. Könnyű kiszámolni azt is, hogy ha valaki a teljes vételárat 2020-ban vagy még később fizeti ki, és a nettó árra kötött szerződést a fejlesztőjével, akkor 21%-kal kell többet fizetnie a lakásáért, mintha teljes egészében idén vagy 2019-ben fizetne érte. Fix nettó vételár esetén a vevő, fix bruttó vételár mellett pedig a fejlesztő viseli az áfaemelkedés közvetlen kockázatát, közvetett módon azonban mindenkinek érdeke, hogy a vételár minél magasabb arányban 2019 vége előtt ki legyen fizetve még az addig el nem készülő lakások esetében is.

Hogy megúszható-e ily módon a lakásdrágulás, azt olyan kérdésekre adott válaszok dönthetik el, mint:
  • mennyire lesznek hajlandók vállalni a vevők ilyenkor annak a pénzügyi és jogi kockázatait, hogy a fejlesztő lelép a pénzzel, és nem fejezi be a beruházást, illetve nagyon rossz minőségben adja át a lakást?
  • elfogadja-e az 5%-os áfát tartalmazó előlegszámlákat a NAV akár olyan szélsőséges esetekben is, amikor a számla kiállítása vagy kifizetése időpontjában még csak a telek és a tervrajz áll rendelkezésre, vagy a ház alapozása fejeződött csak be?
  • adócsalásnak számít-e, ha 5%-os áfát fizet valaki egy olyan "előlegre", amit a kockázatok elkerülése érdekében zárolt számlára utalnak vagy ügyvédi letétbe helyeznek, és nem kerül tényleges átadásra 2019 végéig a fejlesztő részére?
  • hajlandók-e a vevők számára lakáshitelt adni a bankok ezeknek az előlegszámláknak a kiegyenlítésére még a használatba vétel vagy az albetétesítés előtt, és ha igen, milyen biztosíték vagy díj fejében?
Az első kérdésre nincs objektív válasz, mindenkinek magának kell mérlegelnie ezt a kockázatot, ami nem csekély. Kulcskérdés, megbízható fejlesztőről van-e szó, és stabilan áll-e mögötte egy bank, amely a teljes beruházás hitelezőjeként projektfinanszírozói elvárásokkal lép fel a fejlesztővel szemben.

A többi témáról megkérdeztük a Pénzügyminisztériumot, néhány banki és adójogi szakértőt is.

Kifizethető-e 5%-os lakásáfával jó előre a teljes vételár?

Erre a kérdésre megnyugtató a válasz az érdekeltek számára: igen. A Pénzügyminisztériumtól kapott állásfoglalás lényege szerint ugyanis:

a felek a szerződéskötési szabadságból következően meghatározhatják, hogy a szerződés megvalósulását előleggel biztosítják-e. Nincs, és nem is lehet olyan adójogszabály, amely előírná, hogy az előleg összege maximum az ellenérték mekkora hányada lehet (adómérték-változás esetén sem). Ebben az esetben a termék értékesítőjének a termék teljes ellenértékét előlegként kell számláznia. A fizetendő adót előleg esetében annak jóváírásakor, kézhezvételekor kell megállapítani. Előleg fizetése esetén az adómérték szempontjából nincs jelentősége, hogy a beruházás milyen fázisban tart. Ha a később kiállított végszámla áfatartalma 27% is lesz, az áfafizetési kötelezettség ettől még az előlegszámláknak megfelelően 5% marad. Mindez azonban inkább jogelméleti megközelítés, a minisztérium nem tartja túl életszerűnek, hogy a gyakorlatban a teljes vételárat előlegként kifizesse a vevő úgy, hogy pl. még csak a beépítésre váró telek van meg.

Kérdésünkre Fehér Tamás, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda vezető ügyvédje is hasonlóan vélekedett: ha a vevő által adott előleg tényleges gazdasági tartalmában is megfelel az áfatörvény fenti feltételeinek, akkor ez a megoldás szerintük akkor is jogszerű, ha annak egyik fő célja a kedvezőbb adómérték alkalmazása. Felhívták a figyelmet: az Európai Unió Bírósága már több döntésében kimondta, hogy önmagában nem kifogásolható az, ha az adózók a hozzáadottértékadó-rendszer adta lehetőségeken belül gazdasági tevékenységüket ténylegesen úgy alakítják, hogy az nekik a lehető legkisebb adóteherrel járjon. Önmagában az előleg összege tehát nem meghatározó, ugyanakkor a kirívó esetek csak az adott szerződés és minden egyéb körülmény ismeretében ítélhető meg. Mindenesetre senkit nem buzdít ilyen eljárásra az ügyvédi iroda, több okból sem. Egyrészt teljesen ellentmond szerintük mind a szokásos eljárásnak, mind a gazdasági észszerűségnek, ha valaki "csak úgy" előre kifizeti egy olyan ingatlan teljes vételárát, amely esetleg csak 1,5-2 év múlva készül el. Ilyenkor vagy tényleges előlegfizetésről van szó, és akkor ez vállalhatatlan kockázatot jelent a vevőnek; vagy - és talán ez a valószínűbb - ilyen esetben olyan egyéb háttér-megállapodásokat kötnek a felek, amely miatt az előleg tényleges megfizetettsége, az eladónak történő tényleges "juttatása" nem teljesül. Márpedig ilyenkor nem, vagy legfeljebb formálisan beszélhetünk előlegfizetésről, így az adóhatóság joggal kifogásolná az 5%-os áfa alkalmazását.

Mehet-e az 5%-os áfájú előlegfizetés zárolt számlára (vagy ügyvédi letétbe) is?

Erre a kérdésre viszont egyértelműen nemmel válaszolt a Pénzügyminisztérium. Mint írják:

az áfatörvény szabályai szerint ahhoz, hogy egy összeg előlegnek minősülhessen, többek között szükséges, hogy azt a termék értékesítője kézhez vegye, vagy a részére jóváírják, azaz az értékesítő rendelkezésére álljon. Zárolt számla esetében ez a feltétel nem áll fenn, így az ilyen módon megfizetett összeg nem tekinthető előlegnek.

Ahogy Fehér Tamás felhívta a figyelmünket, az előlegfizetés jogszerűsége nem azon múlik, hogy azt milyen készültségi fokban juttatják, sokkal inkább annak ténylegességén: azon, hogy az tartalmában is minden szempontból előlegnek és pl. ne csak egy letétnek, óvadéknak vagy más, feltételesen átadott összegnek minősüljön. A vevőknek azt kell elsősorban végiggondolniuk, hogy mi történik, ha a kivitelezés közben a fejlesztő fizetésképtelenné válik, az előlegük elvész és "cserébe" csak egy papíron létező lakásra tudnak mutogatni.

Hajlandók-e lakáshitelt adni a bankok el nem készült lakásokra?

Banki forrásaink megnyugtatónak nevezték, hogy a Pénzügyminisztérium nekünk küldött állásfoglalása legális lehetőségnek tartja az előlegszámlák kiterjedt használatát a jelenlegi 5%-os áfakulcs kihasználására. Nagy kérdés azonban, hogy a nem készpénzes, vagyis hitelből finanszírozott lakásvásárlások esetében milyen lehetőségeket találnak ki a bankok a már létező, készültségi fokkal arányos szakaszos finanszírozás mellett arra az esetre, ha az előlegszámlák kifizetésére jóval a nekik megfelelő készültségi fok elérése előtt kerül sor. Ez esetben többletbiztosítékokat (pl. másik lakásfedezet) vagy magasabb kamatot, díjat is felszámíthatnak a bankok a többletkockázatok mérséklésére, de egyelőre az ügyfél számára legkedvezőbb megoldást keresik. Bár léteznek már a piacon a probléma kezelésére dedikált termékek, a részletekről nekünk beszélni is hajlandó banki szakértők egyelőre nem találtak végleges megoldást. A zárolt számla fejlesztők számára is hozzáférhető alternatíváját keresik - egyik forrásunk szerint "lesz ilyen, csak kérdés, ezért mit hajlandó a beruházó vállalni".

Annyi féle lehetséges konstrukció létezik, hogy nem lehet "általános" receptet adni arra, hogy mi jogszerű és mi nem, hanem minden megoldást egyedileg, ügyvéd vagy adótanácsadó bevonásával érdemes vizsgálni. Mivel pedig a kedvezményes lakásáfa kivezetéséig bőven van idő, egy-egy bonyolultabb esetben az adóhatóság is megkereshető állásfoglalás iránti kérelemmel - hívta fel figyelmünket Fehér Tamás. Hozzátette: ha végül kiderül, hogy nem jogszerű előlegfizetési konstrukciót alkalmaztak a felek, az előleg átvétele címén nem a vevő, hanem a fejlesztő köteles az adó állammal szembeni megfizetésére, és ugyanez vonatkozik a "végszámlára" is. Ennyiben tehát a fejlesztő a saját bőrét viszi a vásárra, legalábbis ami a szankciókat, büntetéseket illeti.

Várható adójogi tájékoztató

Úgy tapasztalatuk, hogy a Pénzügyminisztériumban érzékelik a lakásáfa növekedésével kapcsolatos piaci bizonytalanságot (bár az adószabályokat a témában egyértelműnek ítélik meg), ezért az átmeneti helyzetre való tekintettel további tájékoztatásra számíthatnak az újlakáspiac szereplői. Ezt erősíti meg hivatalos válaszuk is:

Az előleg adójogi megítélésével, a teljesítés idejével és módjával kapcsolatosan számos tájékoztató áll rendelkezésre, így ezek megítélése az adószakmában egyértelmű. A Pénzügyminisztérium, illetve a Nemzeti Adó- és Vámhivatal az egyes termékekre, szolgáltatásokra vonatkozó adómérték változással kapcsolatban tájékoztató anyagokat jelentet meg, amelyek a nav.gov.hu oldalon érhetőek el. Az eddigi gyakorlatot folytatva, tekintve, hogy a lakóingatlan értékesítésére vonatkozó adómérték változás az ingatlanpiac egy közérdeklődésre számot tartó szegmensét érinti, természetesen lesz - az átmeneti szabályok részleteit tartalmazó - adójogi tájékoztató.

Mit tegyünk vevőként?

Új lakás vásárlójaként, főleg, ha hitelből vásárolunk, mindenképpen érdemes személyre szabott és részletes tájékozatást kérni a bankunktól és a fejlesztőnktől. Mivel a helyzet megítélése akár hétről hétre változhat még, a folyamatos kapcsolattartás is erősen javallott a témában.
Ez a cikk folytatódik
1 2
wall street_shutterstock
wall street_getty
walmart_getty
facebook_getty
Sundar Pichai, CEO of Google, getty
Népszerű
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Tőzsdetanfolyam
Légy tudatos a pénzügyeidben, vedd a saját kezedbe az irányítást.
Egészségügy másképpen
Amerikai, nyugat-európai kórházi ellátás, havi 7875 Ft-tól.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó modern irodaházak

Az iroda ma már több, mint egy munkahely. Találják meg most cégük új otthonát.

Infostart.hu

Pénzügyi modellező

Pénzügyi modellező

Szerkesztő-újságíró

Szerkesztő-újságíró
2019. szeptember 25.
Követeléskezelési trendek 2019
2019. október 1.
Öngondoskodás 2019
2019. október 16.
Budapest Economic Forum 2019
2019. október 17.
Portfolio-MAGE Ipar 4.0 konferencia 2019
Commerzbank