Még mindig nem pukkan ki az ingatlanpiaci lufi
Bank

Még mindig nem pukkan ki az ingatlanpiaci lufi

Portfolio
Nem valószínű a következő 2-3 évben a kereslet visszaesése, árcsökkenés és hozamemelkedés a magyar ingatlan- és benne az irodapiacon, a magas árszint azonban fékezi az akvizíciós tevékenységet - derült ki a Portfolio Hitelezés 2019 konferenciájának projektfinanszírozási panelbeszélgetéséből, amelyben a SZIT-ek és a kötvénykibocsátás előnyeiről-hátrányairól, az ingatlanalapok új szabályozásáról és a coworking koncepcióról is szó esett.

Mennyire terjed a coworking koncepció az irodapiacon?

Teljes mértékben beépült az iroda-bérbeadásba a coworking koncepció, 20-30%-os mértékig értéknövelő tényező lehet ez, ugyanakkor hosszú távú kockázatokat hordoz, ha túlzott teret nyer - mondta Darida Pál (Futureal). Szabó Krisztián (Raiffeisen) szerint a banki kockázatkezelés hajlamos ferde szemmel tekinteni az ilyen bérlőkre, de kezelhető finanszírozási oldalon is ez, általában többlet biztosítékokat kérnek. Morvai Zsolt (Takarékbank) még nem tudott megvalósult finanszírozási projektről beszámolni ezen a területen, de a koncepció elterjedésére számítanak.

Milyen lehetőség van a SZIT-ekben?

Lehoczky Zoltán (Gránit Pólus) szerint a SZIT-ektől konzervatív befektetői magatartást vár el a jogszabályi környezet, amihez a tőzsdei jelenlét transzparenciát, az adókedvezmény jobb cash flow-t biztosít. Dr. Schweizer Edina (Noerr) szerint a SZIT már egy Nyugat-Európában elterjedt forma, lényege egy trade: az adókedvezményért cserébe kisbefektetőket kell beengednie a tulajdonosai közé. Szabó Krisztián (Raiffeisen) szerint a finanszírozásuk nagyon hasonlít a befektetési alapokéhoz, a tőzsdei célok miatt legjobb eszközöket teszik a cégek a SZIT-be. Morvai Zsolt (Takarékbank) felhívta a figyelmet, hogy csak két SZIT működik jelenleg Magyarországon, ők jelenleg SZIT-előtársaságban rendelkeznek finanszírozással. Darida Pál szerint a SZIT-nek a likviditás az egyik nagy korlátja: el kell költse a pénzét, hiszen alulról korlátos, hogy mennyi ingatlant kell tartania.

Mekkora veszély vagy lehetőség a kötvénykibocsátás?

Finanszírozási szempontból aranyéveket él a fejlesztői szakma, a Futurealra ez hatványozottan igaz, külföldi forrásokat is igyekeznek bevonni, átlépve a magyar bankszektor és a hitelből történő finanszírozás határait. Dr. Schweizer Edina szerint a projektfinanszírozás jórészt a bankokhoz kötődik ma, de bizonyos szereplőknél a kötvény is utat tör magának, amely számos szempontból nagyobb szabadságot biztosít a forrást bevonó cég számára a hitelfelvételnél. Lehoczky Zoltán a konzorciális finanszírozás előnyeire és hátrányaira is felhívta a figyelmet. Morvai Zsolt szerint a szponzort, a lokációt, az önerőt, az előértékesítést és egyre inkább a kivitelezés megvalósíthatóságát is vizsgálják a bankok, kondíciókban és kamatmarzsban is lazulnak manapság a feltételek. Szabó Krisztián elmondta: a kötvénykibocsátások a banki portfóliókra sok esetben negatív hatást gyakorolnak, 60-80 bázispontos árelőnyért akár százmillió eurós nagyságrendű hitelportfóliót is kötvényportfólióra váltanak a hitelezettek a régióban.

Mit hoz az ingatlanalapok T+180 napos szabályozása?

Lehoczky Zoltán szerint még a szabályozás szigorítása mellett is képesek lehetnek tovább eszközök vásárlására az ingatlanalapok, hiszen alacsony külső finanszírozással és magas likviditási aránnyal működtek eddig. A befektetők szempontjából természetesen kevésbé lesznek attraktívak. Szabó Krisztián és Dr. Schweizer Edina szerint külföldön jóval több finanszírozást vesznek igénybe az ingatlanalapok, a likvid arány csökkenésével ez változhat. Morvai Zsolt (Takarékbank) szerint vannak jelenleg bankhitelből való finanszírozások is az ingatlanalapok piacán, döntően zártkörű ingatlanalapoknál.

Történelmi mélypontjuk alatt az irodapiaci hozamok

Borbély Gábor, a CBRE kutatási igazgatója a panelbeszélgetést felvezető előadásában elmondta: az elmúlt 3 év kiegyensúlyozott forgalmat hozott a magyar ingatlanbefektetési piacon 1,5-1,8 milliárd eurós éves volumennel. A legalacsonyabb irodapiaci hozamok már lejjebb vannak Budapesten, mint az előző ciklus mélypontján, 2007 környékén, de például a többi régiós nagyvárosban még nem érték el ezt az alacsony szintet. Idén ugyan még többen vannak, akik növelni tervezik befektetéseik értékét a globális piacon, de már csak kis többségben vannak ők, kevés az agresszív vevő. A retail piac fordulóponthoz érkezett, kifulladni látszanak a növekedési lehetőségek. A magyar irodafejlesztések legnagyobb arányban a Váci út környékére és kisebb részben Dél-Budára koncentrálódnak, a történelmi belvárosban azonban kis volument képviselnek. Az V.kerületi iroda bérleti díjak már a bécsi árszínvonalnak felelnek meg. A kihasználtsági arányok alapján jó dolog ma irodatulajdonosnak lenni, miközben a fejlesztési árszínvonal szempontjából nagyon kifeszített az irodapiac. Az ipari piac ebből a szempontból kevésbé kifeszített, a bérleti díjak növekedése azonban a rendkívül alacsony kihasználtsági rátának köszönhetően rendkívül dinamikus.

A közönség és a panelbeszélgetés résztvevői többségükben egyaránt a hozamok további csökkenésére számítanak, és inkább csökkenhet, mint nőhet a lengyel és a cseh piachoz képesti spread. Az országok közötti politikai kockázat befolyással van a befektetői döntésekre, de elsősorban a stabilitás, ami számít a nemzetközi befektetőknek. Az állampapírok még attraktívabbá válása az ingatlanpiac szereplői számára is kihívás lesz.



Még mindig nem pukkan ki az ingatlanpiaci lufi
Fotó: Stiller Ákos
Frankfurti tőzsde
forintdevizaárfolyam
bigben
factory worker gyári munkás hegesztés
vargamihály
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2020. február 27.
Építőipar 2020
2020. március 3.
Agrárium 2020
2020. március 5.
Biztosítás 2020
2020. március 10.
Investment, Wealth and Savings (IWS) 2020
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu

Szerkesztő - újságíró

Szerkesztő - újságíró

Event Driven Equity Analyst

Event Driven Equity Analyst

Privát banki tanácsadó

Privát banki tanácsadó
Esti webinárium
Közérthető előadás kezdőknek.
A tőzsdei könyv
Az alapoktól a trendkövető kereskedési stratégiákig kísér a könyv.
Tulajdonost vált az MKB Bank, de még véletlenül sem a tőzsdén keresztül