Lakáspiaci (túl)élénkülés: aggódjanak-e a bankok?
Bank

Lakáspiaci (túl)élénkülés: aggódjanak-e a bankok?

Dancsik Bálint
Winkler Sándor, MNB
A kedvező gazdasági környezetben élénkülő ingatlanpiac kedvez a bankoknak, hiszen növekvő hitelezési aktivitást jelent nekik, valamint a múlt örökségein is könnyebben túl tudnak lépni. Túlértékeltség esetén azonban felmerül annak kockázata, hogy a hitelezők olyan lakásvásárlásokat is megfinanszíroznak, melyek esetében kérdéses a piaci érték fennmaradása, és a bank középtávon akár veszteséget is szenvedhet az ügyleten. A lakáspiac és a bankrendszer ilyen összefonódása makroszinten is veszélyes folyamatokhoz vezethet.
Írásunkban - amely a Magyar Nemzeti Bank Pénzügyi stabilitási jelentését szemléző cikksorozat első része - azt vizsgáljuk, hogy jelenleg mekkora veszélyt jelenthet az ingatlanpiaci élénkülés a hazai pénzügyi intézmények számára.

Manapság mindenhonnan a lakáspiacról hallani: megéri-e, mikor kell beszállni, meddig nőhet még, olcsó-e vagy drága, miért ilyen drága, albérlet vagy tulajdon, és még számtalan más kérdés. A makrogazdasági elemző és szabályozó intézmények (mint a Magyar Nemzeti Bank) szintén szoros figyelemmel követik a piacot, hiszen az az inflációs folyamatokat, de legfőképpen a pénzügyi rendszer stabilitását is befolyásolja. Az MNB ennek megfelelően több kiadványában is részletesen elemzi az ingatlanpiacot, melyek közül a fél évente megjelenő Pénzügyi stabilitási jelentés (lásd még: Lakáspiaci jelentés és Kereskedelmiingatlan-piaci jelentés) elsősorban a hazai bankrendszer szempontjából közelíti meg a témát.

Miért fontos a bankoknak a lakáspiac? Egyrészt a lakásvásárlások finanszírozása miatt elsősorban üzleti aktivitást jelent számukra ez a piac, amelynek élénkülése így az eredményükre is jótékony hatást gyakorol. Másrészt a lakások fedezetet is jelentenek számukra. Ha egy lakáshiteladós nem teljesíti az adósságszolgálatát, akkor a lakás jelenti azt a fedezetet, amin a bank követelése megtérülhet. Ha a lakásárak csökkenőben vannak, és az adásvételek száma csökken, akkor a lassabb, alacsonyabb áron történő értékesítés miatt a bank várható veszteségei emelkednek. Ellenben, ha élénkül az ingatlanpiac, akkor könnyebben eladhatóvá válnak az ingatlanok, és a bank megtérülése is növekszik. Mindkét irányú folyamatra láttunk példát az elmúlt évekből: a 2007-2008-as pénzügyi válság kitörését követően a hazai bankok hitelezési veszteségei részben az ingatlanok nehéz értékesíthetősége miatt növekedtek drasztikusan, míg az utóbbi években a lakáspiac élénkülésével párhuzamosan a korábban megképzett tartalékok (értékvesztés) nem elhanyagolható részének visszaírására is lehetőség adódott.

A bankok és a lakáspiac közötti összefonódás akkor válik túl szorossá, ha a lakáspiac élénkülése nem a gazdasági fundamentumoknak (növekvő jövedelmek, alacsony munkanélküliség), hanem a túlzott mértékű hitelezésnek köszönhető. Ha a hitelezés hajtja a lakásárakat, akkor felívelő szakaszon a nagyobb hitel-drágább lakás-még nagyobb hitel spirál alakul ki, amely során a bank túlságosan magas arányban finanszírozza a tranzakciókat (azaz magas hitelfedezeti mutató és alacsony önerő mellett), ami miatt középtávon nem biztosított a megtérülése. Az önerősítő folyamat megakadását követően könnyen az ellenkező irányba csaphat át. Ebben az esetben a lakásárak csökkenése növeli a hitelezési veszteségeket, erodálja a bankok tőkéjét, korlátozva a bankok hitelezési képességét, majd a finanszírozás mérséklődése még tovább mérsékli az árakat.

Hol vagyunk most?

Becslésünk szerint a hazai lakásárak jelenleg országosan még a gazdasági fundamentumok által indokolt szint alatt helyezkednek el. Budapesten azonban az utóbbi időben folyamatosan emelkedett a túlértékeltség kockázata. Modellünk szerint a fővárosi lakásárak 2018 végén nagyjából 15 százalékkal voltak drágábbak annál, mint amit a budapesti lakosok összesített jövedelme és a munkapiaci helyzet indokolt volna (1. ábra).

Lakáspiaci (túl)élénkülés: aggódjanak-e a bankok?

Hogyan mérjük? A becslések során lényegében azt mérjük meg, hogy a különböző makrogazdasági változók általában (hosszú idő átlagában) hogyan hatnak a lakásárakra. E hatások azonosítását követően a gazdasági fundamentumok (pl. jövedelmek, munkanélküliség) aktuális értékének ismeretében meg tudjuk határozni, hogy ezek a változók jelenleg milyen lakásárszintet indokolnak. Ezt a szintet kivonva a tényleges lakásárakból megkapjuk, hogy a modell szerint túl vagy alul vannak értékelve az ingatlanok. A fenti ábrán már ezt a különbözetet láthatjuk. Természetesen e modellek sem tökéletesek, és bizonyos folyamatok, pl. a szálláshelyek átalakulásának (ld. Airbnb) hatását nem képesek megragadni. Az alkalmazott módszertanokról részletesebben az MNB 2019 májusi Lakáspiaci jelentésében lehet olvasni.

A lakáspiac élénkülése azonban nagyon jelentős részben a reálgazdasági fundamentumok erősödésének volt köszönhető az elmúlt években, és nem a túlzott mértékű hitelezés hajtotta azt. A jövedelmek emelkedtek, a munkanélküliség mérséklődött, miközben 2018-ban a lakásvásárlások kevesebb mint fele valósult meg hitel felvétele mellett. És bár látható némi összefüggés aközött, hogy hol drágábbak az ingatlanok, és hol vesznek fel nagyobb arányban hitelt a lakásvásárlók, a túlértékeltséggel leginkább veszélyeztetett fővárosban a lakáshitelfelvételek és a lakástranzakciók aránya enyhén az országos átlag alatt helyezkedik el (2. ábra).

A korábban leírtak alapján akkor kellene valódi katasztrófától félnünk, ha a lakásvásárlások zöme hitelfelvétel mellett, és különösen, ha kockázatos hitelfelvétel mellett valósulna meg (vagyis ha magas lenne a hitelösszeg és a fedezetérték hányadosa), ráadásul olyan településeken, amelyeken felmerül annak kockázata, hogy az ingatlanpiac már túlhevült. Jelenleg a magas hitelfedezeti arány-magas áremelkedés dimenzió-ban vizsgált "kockázatosabb" hitelfelvételek a 2018-as lakáshitel-kibocsátás alig negyedét adták. Ez természetesen nem azt jelenti, hogy nincsenek olyan kockázatok a piacon, amelyek miatt aggódnunk kellene. Azonban egy klasszikus lakáspiaci összeomlás (mint amilyet például 2007-2008-ban az USA-ban láthattunk) kialakulásának valószínűsége jelenleg csekély.

Lakáspiaci (túl)élénkülés: aggódjanak-e a bankok?

A bankok köszönik, jól vannak

Az új hitelfolyósítások esetében tehát mérsékelt kockázatokat látunk, de mi a helyzet a teljes fennálló hitelállománnyal? Nos, a 10 évvel ezelőtti helyzethez képest az ingatlannal fedezett lakossági hitelek aránya a banki eszközállományon belül 18 százalékról 12 százalékra csökkent. Mindeközben a kockázatos jelzáloghitelek (ez alatt azon hiteleket értve, ahol a tartozásösszeg és a lakás értékének aránya meghaladja a 70 százalékot) aránya a banki veszteségek elnyelésére szolgáló szavatoló tőkéhez viszonyítva 140 százalékról 60 százalékra mérséklődött ugyanezen időszak alatt (3. ábra). A bankok tehát fel vannak vértezve egy esetleges lakáspiaci sokk átvészelésére.

Az sem elhanyagolható szempont, hogy az EU-ban a rendelkezésre álló jövedelem arányában Magyarországon az egyik legalacsonyabb a lakossági eladósodás, és bár a hitelezés folyamatosan élénkül, még messze van a 10 évvel ezelőtti szinttől. Mindebből arra következtethetünk, hogy a bankok és a lakáspiac közötti összefonódás jelenleg nem túl szoros, és a lakásárak esetleges csökkenése nem járna együtt a bankok helyzetének drasztikus romlásával. A fentiek egyúttal azt is implikálják, hogy a lakásárak hűtése - amennyiben ilyen szándék merülne fel - jelenleg elsősorban nem a hitelpiacon keresztül ható jegybanki eszközökkel, sokkal inkább fiskális eszközökkel képzelhető el. Ilyen beavatkozásra számos nemzetközi példát találhatunk az elmúlt évekből, amelyeket a Pénzügyi stabilitási jelentés 1. keretes írásában gyűjtöttünk össze.

Lakáspiaci (túl)élénkülés: aggódjanak-e a bankok?
A szerzők a Magyar Nemzeti Bank munkatársai.
Tobias Adrian - IMF
GettyImages-502905714
Pillar_irodaház
GettyImages-500406320
GettyImages-1181803301
D_MTZ20191209005
NYSE, trader, broker, válság
Frankfurti Tőzsde
Népszerű
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Esti szeminárium
A legegyszerűbb módszer, hogy a valószínűségeket saját oldaladra állítsd.
A legjobb karácsonyi ajándék
Az alapoktól a trendkövető kereskedési stratégiákig kísér a könyv.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Eladó új építésű lakások

Válogass több ezer új lakóparki lakás közül Budán, Pesten, az agglomerációban, vagy vidéken.

Infostart.hu

Értékpapír üzletkötő

Értékpapír üzletkötő
2020. február 27.
Építőipar 2020
2020. április 7.
Portfolio-MAGE Járműipar 2020
hajléktalanbuda