Mit hozhat a lakáspiacon az első vásárlók 3%-os lakáshitele?

Újabb részletek hangzottak el a kormányinfón a 3%-os Otthon Start lakáshitelről

A szerdai első bejelentések arról szóltak, hogy az első lakásukat vagy házukat vásárlók az ország bármely pontján, személyi megkötések nélkül juthatnak majd hozzá a 3%-os lakáshitelhez.

A hitelről a Kormányinfón csütörtökön elhangzottak fényében eddig az alábbiakat lehet tudni:

• a hitel kamata fix 3%,
• a hitelösszeg nem lehet több 50 millió forintnál,
• a futamidő nem lehet hosszabb 25 évnél,
• a szükséges önerő mértéke 10%,
• az ingatlan nem lehet drágább 100 millió forintnál,
• a négyzetméterár nem lehet magasabb 1,5 millió forintnál,
• a támogatott hitel más kedvezményekkel is összevonható, a CSOK Plusz és az első vásárlók 3%-os hitele egyszerre is felvehető lesz.
• Az első vásárlók támogatott hitele nem jár együtt illetékmentességgel.
• A hitelfelvevőnek 2 éves TB-jogviszonyt kell igazolnia.
• Az ingatlan energetikai állapotára való megkötés nincs, ahogyan házasnak sem kell lennie a vevőnek, gyermeket sem kell vállalni, és életkori megkötést sem ír elő a szabályozás.

A bejelentés szerint a hitel szeptembertől lesz elérhető, a kormány a Bankszövetséggel megtárgyalta a részleteket, a részletszabályok rövidesen megjelennek, és szeptembertől tömegesen megjelenhetnek a piacon a hitelfelvevők. (Kérdésre válaszolva Gulyás Gergely elmondta, hogy a hitel esetleges nemfizetése következtében alkalmazandó retorziókról – pl. az adóst terhelő büntetőkamat – még nincs kész a pontos szabályozás.)

Az új bejelentések némileg árnyalják az első kommunikációban megjelenő "bárkinek, bárhol" kitételt, valójában a mai információk alapján a további megkötések szűkítik a jogosultak körét. Ezzel együtt is az új támogatott hitel jóval szélesebb kört érinthet, mint az eddigi programok.

Sokat spórolhat a hitelén, aki jogosult lesz a 3%-os hitelre

A lakáshitelek piacán ma alapesetben 6,5%-os, prémium jövedelmi szint esetén egyedi ajánlattal 6% alatti kamatokat érhetnek el a hitelfelvevők, eltekintve a támogatott hitelektől (pl. CSOK Plusz). A piacihoz képest a 3%-os hitelkamat 10 millió forintonként 20 ezer forinttal csökkentheti a havi törlesztőt, amennyiben valaki a maximális, 25 éves futamidőre veszi fel a hitelt.

Fontos, hogy a hiteltörlesztőt jövedelemmel is bírni kell, hiszen a JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) szabályok csak az adós igazolt nettó jövedelmének egy bizonyos részét engedik hiteltörlesztésre fordítani.

Főként a kisebb, olcsóbb lakásokat keresik az első lakásukat vásárlók, itt jöhet áremelkedés

A tapasztalat szerint az első lakásukat vásárlók anyagi lehetőségei a teljes piachoz képest korlátozottabbak, éppen ezért a kisebb alapterületű, maximum 45 négyzetméteres, használt lakásokra fókuszálnak – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Véleménye szerint emiatt az új támogatott hitel megjelenése koncentráltan érintheti a piacot, főként Budapesten és a nagyvárosokban jelenhetnek meg új vásárlók, országosan akár 10 ezres nagyságrendben.

Ugyanakkor ezt a támogatási formát véleménye szerint nehezebben tudják majd teljes egészében beárazni az eladók,

hiszen a vevők azon része, aki nem az első lakását vásárolja, ő nem fog hozzáférni a 3%-os hitelhez. Emiatt másmilyen lehet az árakra gyakorolt hatás, mint korábban a CSOK bevezetésekor, de az általános többletkereslet a panelek és a garzonlakások közvetlen áremelkedésén túlmenően máshol is áremelkedést hozhat.

A 2025. júniusi átlagárakból kiindulva Budapesten 55 millió forintért kapható egy legfeljebb 45 négyzetméter alapterületű használt lakás. A 10%-os önerőnek köszönhetően az első lakásvásárlóknak 5,5 millió forint önerőt kellene letenniük a vételhez, a fennmaradó 49,5 millió forintot a 3%-os hitelből finanszírozhatják. Ennek havi törlesztőrészlete kb. 235 ezer forint lenne 25 éves futamidőre, amihez az 50%-os JTM-szabály értelmében legalább 470 ezer forint nettó havi jövedelmet kell igazolniuk.

A négyzetméterárak ismeretében úgy tűnik, általánosságban a 1,5 millió forintos korlátba a használt lakások esetén nem fér bele az V., az I., a II., a XII., illetve a XIII. kerület. Természetesen ez csak az átlagárakból indul ki, így bizonyára lehet találni olyan ingatlanokat ezeken a területeken is, amelyek a megadott maximális négyzetméterár alatt vannak.

A befektetési céllal vásárlók által is hajtott, 2024. ősztől 2025. tavaszig tartó nagy ingatlanár-robbanás után most már konszolidáció jelei mutatkoztak az ingatlanpiacon,

ebben a környezetben jön az új keresletélénkítés, ami még tovább emelheti az árakat

– mondta Sándorfi Balázs, a Bankmonitor alapítója és ügyvezetője. Kiemelte, hogy korábban minden masszív pénzügyi előnyt nyújtó hiteltermék és támogatás erős árdinamikához vezetett. A lakáshitel-kínálatban átlagosnak mondható 6,5%-os kamatszinthez, de még a prémium ügyfelek akár 6% alatti kamatszintjéhez képest is pénzügyi szemszögből óriási előnyt jelent a 3%-os hitel – szögezte le a hitelpiaci szakértő.

Gulyás Gergely miniszterelnökséget vezető miniszter a csütörtöki kormányinfón az ingatlanok várható áremelkedéséről is beszélt: elmondása szerint nehéz felmérni hogy az intézkedésnek milyen hatása lesz az ingatlanpiacra, az árak csökkenni nem fognak tőle, de mivel egyébként is nőnek, a kérdés az, hogy a növekedés ettől dinamikusabb lesz-e, vagy nem. De a kondíciókban van korlátozás, ez a négyzetméterárak és ingatlanárak tekintetében visszafoghatja az emelkedést – vélekedett a miniszter.

Orbán Viktor szerint is sokat drágultak a lakások

„Az elmúlt években nagyot ugrott az ingatlanok ára Magyarországon” – mondta a miniszterelnök a 3%-os lakáshitel részleteit ismertető Facebook-videóban. Ezzel nehéz is lenne vitatkozni, a hivatalos adatok alapján Magyarország az egész Európai Unió legnagyobb lakásárrobbanását produkálta az elmúlt 14 évben. Az Eurostat számai szerint hazánkban 2010-től 2024. év végéig több mint megtriplázódtak az ingatlanárak (+234%), hasonlóan nagy áremelkedésre Észtországban volt még példa (+228%), a harmadik helyen álló Litvániában már kevesebb mint háromszoros árak mutatkoztak (+187%) a múlt évtized elejéhez képest.

Az uniós átlagos áremelkedés egyébként ebben az időszakban mindössze 55% volt (évente átlagosan 3,2%), míg Magyarországon évi 9,1%-os ingatlandrágulás mutatkozott 2010-től 2024-ig.

A jövedelmekhez viszonyítva egészen más a kép

Az ingatlanárak dinamikáját azonban nem csupán önmagában érdemes vizsgálni, fontos, hogy ismerjük az adott ország jövedelmi helyzetének változását is. Az erre a célra szolgáló „standardizált lakásár/jövedelem mutató” a lakásárindexet az egy főre jutó elkölthető jövedelemhez viszonyítja, így gyakorlatilag egy lakás-megfizethetőségi mutatót ad eredményül. Ha a mutató növekszik, akkor nehezebbé vált a lakásvásárlás, ha csökken, akkor pedig könnyebb lett.

Ebben a tekintetben Magyarországon 2010-hez képest nem történt érdemi változás az Eurostat kimutatása szerint: 2024-ben pontosan ugyanott állt a mutató, mint 2010-ben. Vagyis hiába emelkedtek rekordsebességgel a lakásárak, a jövedelmek elvileg lépést tudtak tartani ezzel, így a statisztika szerint egy hajszálnyit sem rosszabbodott a vevők helyzete.

A legkedvezőbb helyzet Magyarországon 2014-ben volt, akkor 0,8-as érték mutatkozott, míg a vevők 2022-ben voltak a legnehezebb helyzetben, abban az évben 1,08-ra emelkedett a megfizethetőségi ráta.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ