Indul az új magyar ingatlansztori: erre figyelj, ha beszállnál
Befektetés

Indul az új magyar ingatlansztori: erre figyelj, ha beszállnál

November végén jelent meg egy kormányrendelet-módosítás, amelynek értelmében az ingatlanalapok szabályozott ingatlanbefektetési társaságok (SZIT) részvényeit is megvásárolhatják. A Portfolio által megkérdezett szakemberek többnyire pozitívan értékelték a változást, miután a SZIT-ek működését jelentősen megkönnyítheti és az ingatlanalapok is új befektetéssel bővíthetik a portfóliót. A jellemzően kisebb likviditás és ezzel párhuzamosan a kockázatok növekedése ugyanakkor bizonytalansági tényező marad, emiatt könnyen lehet, hogy a SZIT-részvényekre fókuszáló új ingatlanalapok jönnek létre Magyarországon.

Hogyan értékelik a változást a piaci szereplők?

Temmel András, a magyar alapkezelőket tömörítő társaság, a BAMOSZ főtitkára a Portfolio-nak elmondta, hogy a nyilvános ingatlanalapok egyéb, ingatlanokban befektető kollektív befektetési formákba történő befektetésének lehetővé tétele még a 2000-es évek közepén a BAMOSZ kezdeményezésére került be a szabályozásba. Ennek elsődleges indoka az volt, hogy az alapok olyan ingatlanpiaci befektetéseket is eszközölhessenek, amelyek közvetlenül nem, vagy csak túlzott költségekkel érhetőek el számukra. A SZIT-ek esetében a problémát az okozta, hogy a hazai szabályozás alapján a SZIT-ek nem minősülnek kollektív befektetési formának, de mivel céljukat, működésüket tekintve nincs érdemi különbség, ezért a BAMOSZ támogatta azt a javaslatot, hogy a nyilvános ingatlanalapok befektetési lehetőségei ezen társaságok részvényeivel bővülhessenek.

Fontosnak tartotta megjegyezni azt is, hogy a módosítás értelmében a nyilvános értékpapíralapokra vonatkozó általános szabályok az irányadóak, azaz egy adott SZIT-részvény aránya maximum 10, illetve 15% lehet a portfólióban (függően az adott részvény likviditásától). Az elfogadott módosítás sajátossága ugyanakkor, hogy a SZIT befektetések összesített arányára nincs felső limit, ellentétben az egyéb ingatlanokba fektető kollektív befektetési formákkal, utóbbiaknál 20%-os a felső korlát.

Egy ingatlanalap tehát SZIT-enként maximum 10-15%-ot tarthat a portfólióban, de az összesített arányra nincs megkötés, egy alap tehát megteheti akár azt is, hogy a kötelező likvid hányadon felül minden pénzt SZIT-részvényekben tart (meglévő alapok esetében ez a kockázati besorolás módosulásával is járhat, erről bővebben lentebb írunk).

Mi az a SZIT? Az Észak-Amerikában és Európa több országában REIT-ként ismert vállalkozási forma magyar megfelelője a szabályozott ingatlanbefektetési társaság vagy rövidítve SZIT, amelynek olyan tőzsdén jegyzett ingatlanvállalatokat jelöl, amelyek komoly adóelőnyöket élveznek, cserébe viszont megfelelő mértékű közkézhányaddal kell rendelkezniük, eredményük nagy részét pedig osztalékként fizethetik ki. A SZIT-ekkel szemben fontosabb kritériumok a következők:

  • Nyilvános tőzsdei működés
  • Legalább 25 százalékos közkézhányad (ezen belül 5 százalékos tulajdoni hányadnál nagyobbal egy tulajdonos sem bírhat)
  • Legalább 5 milliárd forint induló tőke
  • Meghatározott tevékenységi kör
  • Az eredmény legalább 90 százalékának kifizetése osztalékként (hacsak a részvényesek le nem mondanak erről)
És hogy a kritériumok teljesítése után mit kap cserébe egy SZIT?
  • Komoly adóelőnyt, hiszen a vállalat mentesül a társasági adó és a helyi iparűzési adó fizetése alól,
  • ráadásul ingatlanszerzéseit kedvezményes, csupán 2 százalékos illeték terheli.

Sajgál Gábor, a Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési (BIF) Nyrt. üzletfejlesztési vezetője a Portfolio-nak elmondta: a döntés elősegítheti, hogy a tőzsdén minél több és diverzifikáltabb befektetési termék legyen jelen. Ezzel a döntéssel az ingatlanalapok likvid eszközei közé bekerülhetnek a tőzsdén jegyzett SZIT státusú társaságok részvényei is, akik eszközeiket akár teljes egészében ingatlanokba fektethetik, hiszen likviditásukat a tőzsdei jelenlét biztosítja.

Sajgál kitért arra is, hogy a BIF már teljesítette a SZIT-té válás feltételeit, aminek hivatalos időpontja 2018.december 31.

Az esetleges SZIT-té válni kívánó társaságok esetében mindenképpen könnyebbséget hozhat a módosítás, főként a tőzsdére még be nem vezetett társaságok esetében, a közkézhányad megteremtése során. A következő években a BIF terveiben szereplő, minél nagyobb arányú közkézhányad kialakításában is komoly segítséget jelenthet - teszi hozzá.

Lencsés Gyula, a Raiffeisen Alapkezelő portfóliómenedzsere úgy véli, hogy a SZIT-ek más jogi és operatív formában ugyan, de ugyanarra a piacra való kitettséget biztosítanak végbefektetőik számára, mint az ingatlanalapok. Emiatt a vagyonkezelő szerint egy SZIT részvény vásárlása egyáltalán nem profiltól eltérő egy ingatlanalap számára, hanem egy jó lehetőség a befektetési univerzum bővítésére.

Milyen könnyebbséget kapnak ezzel a SZIT-ek?

Sajgál Gábor elárulta: két társaságról konkrétan tudnak, akik nem csak vizsgálják a SZIT-té válás lehetőségeit, de konkrét lépéseket is tettek ennek érdekében és informális beszélgetéseken jó pár, jelentős ingatlanportfolióval rendelkező társaság érdeklődött az eddigi tapasztalataikról.

Temmel András ugyanakkor fontosnak tartotta kiemelni, hogy a nyilvános ingatlanalapok csak a már működő SZIT-ekbe fektethetnek be, így inkább csak közvetett szerepük lehet a tőzsdére lépés elősegítésében, mint potenciális későbbi befektetőknek.

Lencsés Gyula kiemelte, hogy az ingatlanalapok az egyik legnépszerűbb befektetési alap kategóriát jelentik ma Magyarországon, ezermilliárd forint feletti kezelt vagyonnal. Amennyiben ezek az alapok megjelennek vevőként a SZIT-ek körében, az igen erős keresletet teremthet ezen részvények számára.

Kitért arra is, hogy bár jelenleg a kezelési szabályzat még nem teszi lehetővé a SZIT-ek vásárlását a Raiffeisen Ingatlan Alap számára, azonban az alapkezelő vizsgálja annak lehetőséget, hogy a jövőben az ilyen befektetési lehetőség is elérhetővé váljon az alap számára.

Menetelnek az ingatlanalapok A BAMOSZ adatai szerint az ingatlanalapok idén októberrel bezárólag eddig több mint 300 milliárd forintnyi nettó tőkét gyűjtöttek, ezzel messze lekörözik a többi alapkategóriát. Ezzel az ingatlanalapokban kezelt vagyon már meghaladta az 1400 milliárd forintot.

Indul az új magyar ingatlansztori: erre figyelj, ha beszállnál
Ezzel már az ingatlanalapok kezelik a legtöbb pénzt a befektetési alapok piacán, a teljes szektor kezelt vagyonának több mint 22%-át. Csak jóval lemaradva jönnek mögöttük az abszolút hozamú és vegyes alapok.

Indul az új magyar ingatlansztori: erre figyelj, ha beszállnál

Az alapkezelők oldaláról jövő érdeklődést a BIF is megerősítette, elmondásuk szerint náluk is tájékozódtak és folytatnak is tárgyalásokat.

Erre figyeljenek a kisbefektetők, ha SZIT-részvényt vennének

A SZIT-ek jellemzően még kis kapitalizációjú, alacsony forgalmú cégek, így joggal merülhet fel a kérdés, hogy elsősorban likviditási oldalról milyen kockázatokkal kell-e vagy lehet számolni, legyen szó ingatlanalapokon keresztüli közvetett vagy közvetlen SZIT-részvény vásárlásról.

Sajgál Gábor szerint, amennyiben a SZIT-részvényeket a kisbefektetők az ingatlanalapokon keresztül veszik, akkor egészen alacsony kockázatú befektetésről beszélünk. A SZIT-ek, tőzsdei státusukból adódóan transzparensen működnek, a befektetők számára minden releváns információt közzétesznek, negyedéves gyakorisággal független szakértő cégek készítenek a működéséről elemzéseket, mely bárki számára hozzáférhető. A piaci kapitalizációra utalva pedig kiemelte, hogy az USA-ban vagy Nyugat-Európában működő SZIT-ek (angol nevükön REIT-ek) kimondottan jelentős, jellemzően több milliárd eurós tőzsdei kapitalizációval rendelkeznek, továbbá a BIF 58 milliárd forintos kapitalizációja sem tekinthető alacsonynak a BÉT-en.

Hozzátette azt is, hogy az ingatlanalapoknak likviditásuk biztosítása érdekében jelentős mennyiségű likvid, de alacsony hozamú eszközt kell tartaniuk a portfoliójukban. Ennek köszönhetően az alapok hozama 3% körül mozog és elméletileg sem tudnák ezt jelentősen meghaladni. A SZIT-ekre viszont az jellemző, hogy vagyonuk 80-90-%-a jövedelemtermelő ingatlanokban vagy saját ingatlanjaik fejlesztési projektjeiben van. Így a hozamszintjeik 5%-tól kezdődhetnek.

Sajgál kitér arra is, hogy az ingatlanok hosszú életciklusa miatt A SZIT-részvények nem tekinthetőek spekulatív befektetési formáknak, jellemzően azoknak ajánlják tehát, akik hosszú távú kiszámítható hozamelvárás miatt érdeklődnek ezen befektetési forma iránt.

Hasonló meglátáson van Lencsés Gyula is, de érdemes lehet majd figyelemmel kísérni a szakember szerint, hogy az adott ingatlanalapon belül mekkora részt tesznek majd ki a SZIT-részvények. Ha ez nagy arányt jelent kevésbé likvid papírokból, az odafigyelést igényelhet.

Jelenleg ugyanakkor kevéssé tartja valószínűnek, hogy a ma aktív ingatlanalapok igazán nagy kitettséget szerezzenek SZIT papírokból, de a jövőben indulhat akár olyan alap, aminél ez másként lesz majd.

Mint elmondta, a likviditási kockázat kérdése kiemelten fontos egy ingatlanalapnál, tekintve, hogy az alapvető mögöttes eszköz, azaz az ingatlanok likviditási helyzete elég speciális. A SZIT-ek, mint tőzsdei értékpapírok likviditása első körben lehetne akár jobb is, azonban a várható kis tőzsdei forgalomra tekintettel, ez nem feltétlenül lesz így. A SZIT költségeit a belé fektető ingatlanalap is viseli, nyilván egy alap akkor fog SZIT-papírt vásárolni, ha azt ezekkel a költségekkel együtt is versenyképesnek tartja például a direkt ingatlanpiaci befektetésekhez mérten.

Egy ingatlantranzakció ugyanakkor jellemzően drága, így ha az alap SZIT-részvény vásárlásával bővíti a befektetéseit, akkor ezen problémák nem merülnek fel. Nem beszélve arról, hogy egy tranzakcióval rögtön az egész portfólióból részesül a befektető, nem csak egy adott ingatlanból - teszi hozzá.

Temmel András szerint függetlenül a szabályozás adta keretektől, az ingatlanalapok működési logikájából kiindulva várhatóan nem a nyilvános ingatlanalapok lesznek a legkézenfekvőbb módja annak, ha egy kisbefektető SZIT részvénybe akarna fektetni. Másik oldalról nézve: az ingatlanalapok vonzerejének egyik jelentős eleme az árfolyamuk jellemzően alacsony volatilitása, ennek megfelelően valószínűleg az alapkezelők sem fogják olyan mértékben feltölteni az ingatlanalapjuk portfólióját SZIT részvényekkel, ami számottevően befolyásolná az alapok kockázati karakterisztikáját.

Címlapkép: MTI/Váli Miklós
Találd meg a neked való befektetési alapot!
DSZZS20200216016
zöld park shutter
orbán viktor évértékelő
koronavirus
BullvsBear
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2020. február 27.
Építőipar 2020
2020. március 3.
Agrárium 2020
2020. március 5.
Biztosítás 2020
2020. március 10.
Investment, Wealth and Savings (IWS) 2020
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu

Junior portfóliókezelő

Junior portfóliókezelő

Adótanácsadó

Adótanácsadó

Rendezvényszervező

Rendezvényszervező
Tőzsdetanfolyam
Alapoktól a kereskedési, befektetési stratégiákig.
Egészségügy másképpen
Amerikai, nyugat-európai kórházi ellátás, havi 7875 Ft-tól
forint zuhanás euró árfolyam