Adnak egy vezérelőnyt az állampapíroknak - Nagy lépésre készül az MNB a magyar alapoknál
Befektetés

Adnak egy vezérelőnyt az állampapíroknak - Nagy lépésre készül az MNB a magyar alapoknál

Bombaként robbant a befektetési alapkezelőknél a hír, hogy az MNB T+180 napra emelné az ingatlanalapok visszaválthatósági idejét. Ez azt jelenti, hogy a befektetők a jövőben fél évet is várhatnak arra, hogy pénzükhöz jussanak, cserébe viszont az alapkezelőknek több idejük lesz arra, hogy szükség esetén értékesítsenek egy ingatlant. Az új korlát az MNB szerint nem vonatkozik a már piacon lévő és forgalmazott alapokra, de ezek jövőbeni forgalmazása körül még sok a bizonytalanság. Ráadásul keringenek olyan piaci pletykák is, hogy az MNB a forgalmazói jutalékok környékén is vizsgálódik, az egyelőre csak egyeztetés szintjén álló javaslatok viszont jelentős érvágást jelenthetnek az alapkezelőknek. Minden esetre az biztos, hogy az MNB fenti javaslatai komoly löketet adhatnak a lakossági állampapíroknak.

Mi ez a T+180 napos korlát?

Az MNB jelenleg egy szakmai egyeztetést folytat a nyíltvégű ingatlanalapok visszaváltására vonatkozóan az alapkezelőkkel, aminek a lényege, hogy a jövőben kibocsátott ingatlanalapok esetében T+180 napra növelnék a befektetési jegyek visszaváltásának idejét, ami jelenleg jellemzően T+3 nap a piacon. Az ajánlásnak április 30-tól kellene megfelelni. A T+n napos elszámolás azt jelenti, hogy a befektető a T. napon ad be visszaváltási megbízást, amit a kibocsátó az n. napon ír majd jóvá neki a számláján.

Az MNB kérdésünkre elárulta, hogy a megoldás kizárólag a jövőben kibocsátandó ingatlanbefektetési alapokat, illetve a már működő ingatlanalapok jövőbeni új befektetési jegy sorozataira terjedne ki, ezek esetében ajánlana hosszabb visszaváltási időszakot.

A meglévő, már kibocsátott ingatlanbefektetési jegyeket, az ezekhez kapcsolódó másodpiaci forgalmat, illetve az érintett lakossági vagy egyéb befektetőket e javaslatok semmilyen formában nem érintik. Ezekre - a megkötött szerződések feltételeinek megfelelően - tehát jelenleg és a jövőben is változatlanul rövidebb (jellemzően három napos) visszaváltási határidő vonatkozik - írják.

Miért van szükség hosszabb visszaváltásra?

A szakmai egyeztetésre bocsátott anyagban az MNB arra hivatkozik, hogy a nyilvános, nyíltvégű ingatlanalapok befektetési jegyeinek likviditását közelíteni kellene az alapokban lévő eszközök likvidálhatóságához. A lépés egyébként érthető és logikus, hiszen a jellemzően kereskedelmi ingatlanokkal tömött portfóliók nagyobb összegű visszaváltását sokszor csak a mögöttes ingatlanok értékesítésével tudnak teljesíteni, de ezek eladási ideje bőven meghaladja a 3 napos átlagot.

Az MNB külön a Portfolio-nak küldött válaszában kitér arra is, hogy az ingatlanalapokba az elmúlt időszakban kimagasló volumenű friss tőke áramlott be, miközben a szektort jellemző - sok esetben a nem tudatos befektetői magatartásból eredő - kockázatokra indokolt kiemelt felügyeleti figyelmet fordítani. A gyorsan értékesíthető részvényekkel, kötvényekkel stb. összevetve az ingatlanok likviditása ugyanis sokkal alacsonyabb - írják.

A jövőbeni ingatlanbefektetési jegyek visszaválthatóságának esetleges megnövelése tehát azt a tudatos fogyasztói, befektetői magatartást erősíti, amelyik tisztában van az ingatlanalapok (más instrumentumokhoz képest) eltérő likviditási jellemzőjével, ugyanakkor mégis ki akarja használni az ingatlanfejlesztésekből, ingatlanhasznosításból származó hozamokat, s ezért választja e befektetési formát.

Az ingatlanalapokban lévő vagyon látványosabb felfutása 2016-ban kezdődött el, 2016 végén, 2017 első felében még volt egy látványosabb felfutás az intézményi befektetők bevásárlásaiban, de onnantól kezdve a háztartások ingatlanalapokban kezelt vagyonának növekedése szinte minden negyedévben meghaladta az intézményi vagyonnövekedést.

Ennek köszönhetően tavaly év végére az 1545 milliárd forintos állomány kétharmada lakossági befektetők kezében volt.



Adnak egy vezérelőnyt az állampapíroknak - Nagy lépésre készül az MNB a magyar alapoknál

Milyen pozitív és negatív változásokat hozhat az új rendelkezés az ingatlanalapoknál?

  • Mindenképp pozitív, hogy az MNB igyekszik összhangba hozni az alapok jegyeinek visszaváltási idejét a mögöttes termék értékesítési idejével. A válság óta ehhez a területhez a jogalkotók nem nagyon nyúltak hozzá az ingatlanalapoknál, de tekintve az átlagos T+3 napos visszaváltási időket, logikusnak és hiánypótlónak mondható a lépés, a korlátozás időtartamával persze lehet vitatkozni (kisbefektetőként hosszúnak tűnhet a fél éves várakozási idő, de a piac működését tekintve viszont reális).
  • Pozitív hatása lehet az ingatlanalapok portfólióira és ezzel az elérhető hozamra is a lépés, ugyanis a visszaváltási időkorlát növelésével nagyobb bátorsággal tarthatnak az alapok magasabb ingatlanarányt a portfólión belül. Ebből a közép- és hosszú távon gondolkodó befektetők profitálhatnak. Jelenleg több olyan alap is van a piacon, ahol az ingatlanok aránya 50% alatti, ez most változhat (másik oldalról persze ez kockázat is lehet, nagyobb ingatlankitettség nagyobb likviditási kockázatot jelenthet, de ezen valamelyest tompít a 180 napos új korlát).
  • A visszaváltási idő növelése miatt azonban könnyen előfordulhat, hogy az ingatlanalapok a közeljövőben már nem fogják tudni azokat az értékesítési számokat hozni, mint eddig. Azokat a befektetőket, akik az ingatlanalapokra eddig is, mint közép-hosszú távú befektetésként gondoltak, a változás nem fogja különösebben érinteni, azokat viszont, akik kvázi pénzpiaci alapként kezelték a kategóriát - mert sajnos találkozni ilyennel is, holott a mögöttes ingatlanok miatt az ingatlanalapok likviditási kockázata lényegesen nagyobb, mint egy pénzpiaci alapoké -, már jobban érintheti a változás. A rövid távú befektetést kereső befektetők várhatóan ugyanis más befektetések felé fordulnak majd.
  • A befektetési alapokra vonatkozó jogszabályok szerint előírás a folyamatos forgalmazás, ez alapján a régi/meglévő sorozatok folyamatos forgalmazását is biztosítani kellene, így egyelőre az sem tiszta, hogyan kívánja majd ezt a részét a dolognak megoldani a felügyelet (törvényt lehet akár módosítani, de nem valószínű, hogy ez április 30-ig megvalósul).
  • A másik fontos kérdés az időkorlát hosszabbításával kapcsolatban, az, hogy melyik napi árfolyamon juthat hozzá így a befektető a pénzéhez. A jelenlegi szabályok szerint ugyanis egy például T+4 napos visszaváltási idő alapján a befektető a T-dik napon jelzi visszaváltási igényét, így a pénzét az azt követő negyedik munkanapon, de a T napi árfolyam alapján kapja kézhez. Kérdés, hogy ezt a gyakorlatot a felügyelet a T+180 nap esetében is fenntartja-e.

Az, hogy a rövid távon gondolkodó befektetők más befektetési lehetőségek felé fordulhatnak, nagyon is kapóra jöhet az államadósság-kezelőnek, amely idén jelentős összeggel növelné a lakossági állampapírok volumenét, csakhogy a januári értékesítési számok meglehetősen gyengék lettek. Valószínűleg nem véletlen, hogy az ÁKK több lakossági állampapír kamatát is megemelte a napokban. Emellett nem titkoltan az állománynövelés célját szolgálja az is, hogy hónapokon belül kijöhet az ÁKK az új nyugdíj-előtakarékossági állampapírral, valamint egy rövidebb futamidejű lakossági állampapír kibocsátásán is dolgoznak.

Ráadásul az MNB is kijött a friss Versenyképességi Programmal, amiben bővebben is írnak arról, hogyan lehetne hatékonyan becsatornázni a háztartásoknál lévő készpénzt az államadósság finanszírozásához. Ahogyan arról az Orbán Viktor, Matolcsy György és Varga Mihály által tartott közös sajtótájékoztatón is szó volt, az államadósságot teljes egészében belföldi finanszírozásra állítanák át, így az államnak nyilván versenytársat jelent minden olyan megtakarítási termék a piacon, amely nem magyar állampapírokba fektet.

Mit mondanak a piaci szereplők?

Megkérdeztünk számos érintett piaci szereplőt arról, mit gondol az esetleges új korlátról, de véleményüket névvel csak kevesen vállalták. Többnyire egyetértés van ugyanakkor abban, hogy a jelenlegi visszaváltási korlátot közelíteni kell a mögöttes ingatlanok eladhatósági idejéhez.

Bálint Attila, a Raiffeisen Alapkezelő vezérigazgatója válaszában kiemelte, hogy mindezzel erősödni tud a befektetők kockázat tudatossága, az intézkedéssel pedig közelíteni tud a magyar piac is a nyugat-európai gyakorlathoz. A Raiffeisennél elérhető ingatlanalap egyébként már egy ideje minimum 3 millió forinttal vehető meg, és további korlát, hogy a befektetők vagyonának maximum 10-20%-át engedik ingatlanalapjaikba tenni, hogy ezzel is tudatosabb befektetésre ösztönözzenek. A szakember elárulta azt is, hogy a T+180 napos visszaváltású sorozatokból is indítanak majd a szolgáltatónál, sőt, a tőzsdei bevezetést is mérlegelik.

Egyetért a likviditási összhang megteremtésével a Duna House Magyar Lakásalapot kezelő Impact Alapkezelő vezérigazgatója, Czeiler-Fóris Angelika is. Válaszában kifejtette, hogy a lakásalap jelenlegi, a visszaváltási megbízástól számított 57. munkanappal igazodik a lakóingatlanok visszaváltási idejéhez, a tervezett 180 napos korlát lakóingatlanok esetében így még sok is. Szerinte az MNB lépése inkább azt a befektetői kört érintheti, akik az ingatlanalapokra egyfajta betéti termékként tekintettek, ők várhatóan más termékek irányába fordulnak majd, ha a gyors visszaváltás ígéretével már nem tudnak ingatlanalapot vásárolni.

A piacon lakossági befektetők számára elérhető ingatlanalapok többségénél a befektetési jegyek visszaváltási ideje a visszaváltási megbízás beérkezését követő 3-4 munkanap. Ez alól kivétel, ahogyan korábban is írtuk már, a Duna House Magyar Lakás Ingatlanalap, ahol T+56 nappal számolhatnak a befektetők. Ennek nyilván az is az oka, amellett, hogy az alap igyekszik alkalmazkodni a lakáspiaci értékesítési időhöz, hogy az alap a többi alaphoz képest jellemzően nagyobb ingatlankitettséggel bír a portfólióban, így a gyorsan, pár nap alatt pénzzé tehető eszközök köre szűkösebb (cserébe viszont magasabb a potenciálisan elérhető hozam).

Vannak olyan alapok is, amelyek bár a lakosság számára is elérhetőek, de csak belépési limittel. Ilyen például az Európa Ingatlan A sorozata, amely 25 milliós befektetési korláttól érhető el, vagy az OTP Prime alap, amely minim 10 milliós beszállást kíván meg, a Raiffeisen Ingatlan pedig 3 milliót. Hasonló korlátokat találunk dolláros és eurós sorozatok között, az OTP Dollár Ingatlan minimum 1000 dolláros, az OTP Prime Euró minimum 35 ezer eurós befektetéstől érhető el.

Adnak egy vezérelőnyt az állampapíroknak - Nagy lépésre készül az MNB a magyar alapoknál

Mi lesz a forgalmazói jutalékokkal?

Úgy tudjuk, egyelőre még csak szóbeli egyeztetés folyik arról, át kell-e, és ha igen, milyen formában alakítani a bankoknak és egyéb forgalmazóknak fizetett jutalékok rendszerét, amit a befektetési alapok értékesítése után kapnak a forgalmazók. A MIFID 2 életbe lépése óta központi téma az ösztönzőké, az MNB jelenleg azt vizsgálja, a forgalmazóknak fizetett jutalékok (trailer fee) is az ösztönzők hatálya alá tartoznak-e.

Minden esetre az álláspont eddig az volt, hogy a kibocsátó (tehát az alapkezelő) által a forgalmazónak fizetett forgalmazási díj addig nem minősülhet ösztönzőnek, amíg a forgalmazó igazolni tudja, hogy a forgalmazási díj mögött valós szolgáltatás van. Legújabban úgy tudjuk, arról folyik az egyeztetés, hogyan kell alkalmazni az állományi alapú forgalmazási díj esetében az ösztönzőkre vonatkozó előírásokat. Felmerült ugyanis, hogy a jövőben nem állományi, hanem tranzakció alapon kellene a forgalmazóknak jutalékot fizetni, de ez az elképzelés több szempontból is vérzik és a kibocsátók sem értenek vele egyet (például nem biztos, hogy az ügyfél érdekét szolgálná, ha többet tranzaktálna a befektetési alapokkal).

Erről konkrét döntés a Portfolio tudomása szerint még nem született, de az biztos, hogy ha a forgalmazói díjak esetében is szigorít az MNB, akkor a befektetési alapok értékesítése és ezzel együtt vagyongyűjtése komoly csorbát szenvedhet. Ha pedig az alapok értékesítése visszaszorul a forgalmazói hálózatokban, akkor nem sok versenytársa marad a forgalmazóknál a lakossági állampapíroknak. Nem beszélve arról, hogy a lakossági állampapírok értékesítése után is kapnak némi jutalékot a forgalmazók, kérdés, ebben az esetben felmerül-e az ösztönzők kérdésköre.



Címlapkép: MTI/EPA/Justin Lane
bika
mnb shutter
Kaderják Péter
parlament
Munkanélküli
kinaamerika
Frankfurti tőzsde
Népszerű
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2019. november 6.
Portfolio Private Health Forum 2019
2019. november 7.
Energy Investment Forum 2019
2019. november 14.
Portfolio Banking Technology 2019
2019. november 20.
Office Stage - Út a hatékony irodához
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Infostart.hu

Junior elemző/elemző

Junior elemző/elemző

Szerkesztő-újságíró

Szerkesztő-újságíró
Online előadás
Befektetési termékek a magas hozam reményében.
A tőzsdei tankönyv
Az alapoktól a trendkövető kereskedési stratégiákig kísér a könyv.
Megrohamozták a babavárók a Takarékot is