Hogyan alakította át a CSOK a hazai lakás- és hitelpiacot?

Banai Ádám - Danila Pankov - Fábián Gergely - Nagy Tamás (MNB)
2019. március 13. 11:08    
nyomtatás
 
A Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) 2016-os kibővítése még az erős piaci növekedés alatt is jelentős hatást tudott gyakorolni a hazai ingatlanpiacra. Az új lakások kedvezményes áfakulcsának bevezetése elhozta az újlakás kínálat fellendülését, míg a CSOK szabályainak hatására az ingatlanok iránti érdeklődés megnövekedése mellett eltolódott a lakáskínálat a nagyobb ingatlanok felé. A CSOK kedvezményes hitelkonstrukcióknak az új lakáshitelezésben 16 százalékos az arányuk, érdemben javítva ezzel a családosok egy részének a finanszírozási költségeit. Mindemellett mivel a CSOK keretében kapható támogatás maximális értéke rögzített, azaz nem követi le a lakásárak elmozdulását, ezért megfontolandó a támogatás értékének indexálása.

Ezzel is foglalkozunk a Portfolio Hitelezés 2019 konferenciáján, érdemes regisztrálni!



A CSOK móodsítása miatt bővült ilyen mértékben az újlakás kínálat?


2014 elejétől kezdődően - köszönhetően főleg kereslet oldali tényezőknek - a hazai lakáspiac erőteljes fellendülésbe kezdett, ami a lakásárak emelkedésében és az adásvételek számának növekedésében is testet öltött. Az újlakás kínálat érdemi növekedéséhez azonban egészen 2016 elejéig várni kellett, amikor is a CSOK szabályozás februári módosításával szinte egy időben, 2016 elejétől életbe lépett az új lakásokra vonatkozó kedvezményes, 5 százalékos áfakulcs. Az alacsonyabb áfa és az erős kereslet a minőségi lakások iránt (amit a kibővített CSOK szabályok csak tovább erősítettek) együttesen meghozták a lakásfejlesztők beruházási kedvét: 2016-tól megindult a lakásépítési erőteljes fellendülése, ez év során 2,5-szer több lakásépítési engedély került kiadásra 2015 egészéhez viszonyítva.

A CSOK 2016-os kibővítése egyértelműen jelentős hatást gyakorolt a hazai lakáspiacra, amely hatások azonban egyben szerteágazók is. Az MNB korábbi piackutatása (Lásd: Magyar Nemzeti Bank: Lakáspiaci jelentés (pdf), 2018. május, 3. keretes írás.) is rámutatott, hogy a lakáspiacon tevékenykedő szereplők milyen eltérő hatásokat tulajdonítottak a programnak. Nem volt kétség, hogy a bejelentéseknek óriási hírértéke lett, és jelentősen megnőtt a lakások iránti érdeklődés, ebből azonban egyes piaci szereplők szerint nem feltétlenül lett több megvalósult lakástranzakció. Mások szerint a CSOK hatása a telekárak növekedésében jelent meg leginkább.

A CSOK kibővítésének hatására arányaiban több nagyobb alapterületű új lakás épült. A CSOK és az kedvezményes áfakulcs együttes bejelentését követően Budapesten egy év alatt megduplázódott a lakásprojektek száma (119-ről 392-re nőtt). Ezen belül a 60 négyzetmétert meghaladó épülő lakások száma egy év alatt megnégyszereződött. A CSOK szabályok kialakításával új lakás építése vagy vásárlása esetén a három gyermekes családok kiemelkedő mértékű támogatásban (10+10 millió Ft) részesülnek az egy vagy két gyermekesekhez képest, amelyhez azonban egy fontos feltétel is párosul: az új lakásnak 60 négyzetméternél nagyobb hasznos alapterületűnek kell lennie. Ehhez a lakásfejlesztők is gyorsan alkalmazkodtak a termékpalettájuk kialakításakor: a CSOK szabályok hatására a korábbi időszakokhoz képest több 60 négyzetméternél nagyobb új lakás fejlesztésébe fogtak bele a piacon.

Az épülő új lakások alapterület szerinti eloszlását 2016 első és 2018 első negyedéveiben összehasonlítva jól látszik az újlakás kínálat megváltozása. Míg 2016 első negyedévében nem figyelhető meg semmilyen kiugrás 60 négyzetméternél az alapterület szerinti eloszlásban, addig 2018 első negyedévében látszik egy kiemelkedés, ami elég nagy ahhoz, hogy egy második móduszt generáljon az eloszlásban. Az összehasonlítás során azzal a feltételezéssel élünk, hogy 2016 első negyedéve egy jó kontrollcsoport, mivel ekkor a lakásfejlesztőknek még nem volt elegendő idejük, hogy alkalmazkodjanak az általuk épített lakások méreteit tekintve.

Hogyan alakította át a CSOK a hazai lakás- és hitelpiacot?


Összegezve azt láthatjuk, hogy az újlakás kínálat drasztikus megnövekedése inkább a kedvezményes áfakulcsnak tulajdonítható, míg a CSOK a szabályozáshoz alkalmazkodó keresletet, majd ezen keresztül a kínálatot is eltolta a 60 négyzetméteresnél nagyobb lakásfejlesztések irányába.

A CSOK-hoz kapcsolódó hitelfelvétel a piac érdemi szeletét adja


A CSOK támogatási szerződések mellett a program lényeges eleme a kamattámogatott hitelfelvétel lehetősége. Új lakás építése vagy vásárlása céljából három vagy több gyermek után a felvehető 10 millió forint összegű támogatás mellé további 10 millió (2018 decemberétől 15 millió) forint értékben érhető el a családok számára ez a konstrukció. A kormány tájékoztatása szerint ennek a hiteltípusnak a jövőben tovább emelkedik a szerepe a hitelezési folyamatokban, mivel előreláthatólag 2019 közepétől az 5000 fő alatti kistelepüléseken, ahol a népesség csökkenő tendenciát mutat, használt lakás vásárlásakor is igénybe lesz vehető.

2016 és 2018 között összesen 147 milliárd forint értékben több mint 20 ezer kamattámogatott CSOK-hitelszerződést kötött a lakosság. Ezen túlmenően további 159 milliárd forint értékben közel 18 ezer piaci hitelszerződés kapcsolódott a CSOK támogatási szerződéseihez, amelyet a használt lakást vásárlók és a 10+10 milliós konstrukcióban további forrást igénylők tettek ki. Így összességében több mint 300 milliárd forint értékű lakáshitel-kibocsátás kötődött piaci vagy támogatott hitelként a programhoz a három év alatt, ami a hitelintézetek teljes új kibocsátási volumenének 16 százalékát jelenti. A CSOK-hitelek mintegy fele új lakás vásárlása vagy építése céljából került folyósításra, ami az ugyanebben az időszakban új lakás céljára felvett hitelintézeti hitelek összegének 57 százaléka.

Hogyan alakította át a CSOK a hazai lakás- és hitelpiacot?


A lakástámogatási rendszer alakulása a költségvetési kiadások fényében


A lakástámogatási rendszer számos átalakuláson ment keresztül a bevezetése óta. Az egyes állami támogatási formák éves költségvetési terhe az elmúlt közel két évtizedben évente egészen eltérő mértékeket öltött, aktuális adatok alapján azonban az látszik, hogy Magyarország költi a GDP arányában az egyik legtöbbet az OECD országok közül lakástámogatásra.

A lakáscélú takarékpénztári megtakarításokhoz nyújtott állami támogatás 1997-es bevezetés óta folyamatosan és enyhén gyorsuló ütemben emelkedő kiadást jelentett (2003-ban megduplázták a támogatás maximális összegét), és 2018 végére elérte a 71 milliárd forintot. A 2000-ben elindított kiegészítő kamattámogatáshoz (amelyet új lakás építése vagy vásárlása esetén lehetett igénybe venni), illetve a jelzáloglevelek kamattámogatáshoz (amely a használt lakás vásárlását segítette) kapcsolódó költségvetési kiadás 2005-ben érte el 150 milliárd forint feletti maximumát. Bár azóta ezt folyamatos csökkenés jellemzi, még az előző év végén is 25 milliárd forint körül alakult.

A gyermekes családok vagy gyermeket vállaló házaspárok lakáshoz jutásának megkönnyítésére az állam lakásépítési kedvezményt biztosított. Az ún. szocpol támogatás mellett 2005-től a fiatalok otthonteremtésének támogatására elindult a fészekrakó program is. Az ilyen típusú kedvezmények 40 milliárd forint körüli kiadást jelentettek a költségvetésnek a 2009-es megszűnéséig. A 2010-ben támogatásként kifizetett 17 milliárd forint jelentős csökkenés a korábbi évekhez képest, amely a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) 2015-ös bevezetéséig 8 milliárd forint alá mérséklődött. Az új és használt lakások építésével és vásárlásával kapcsolatos CSOK-kiadás 2016-ban meghaladta az 50 milliárd forintot, míg 2018-ban már a 84 milliárd forintot közelítette meg. Az adóvisszatérítési támogatás 1999-től lehetővé tette az áfa egy részének visszaigénylését, ez 2016 elejétől 2019 végéig megemelt összeggel vehető igénybe (új lakások építésénél a 27 százalékos ÁFA-tartalmú be-szerzésekből visszaigényelhető maximum 5 millió forint). Ez a támogatás 2016-ban 7 milliárd forinttal, 2017-ben és 2018-ban pedig 13-13 milliárd forinttal növelte a lakástámogatási kiadásokat. Az új otthonteremtési program összességében alacsonyabb költség mellett célzottabb támogatást tud nyújtani a családok lakásvásárlási törekvéseire.

Hogyan alakította át a CSOK a hazai lakás- és hitelpiacot?


A CSOK szabályai a hatékonyság és eredményesség érdekében felülvizsgálatra szorulhatnak


Összességében láthatjuk, hogy a Családi Otthonteremtési Kedvezmény érdemi hatást gyakorolt a hazai ingatlanpiacra: a CSOK kedvezményes hitelkonstrukcióknak az új lakáshitelezésben 16 százalékos az arányuk, érdemben javítva ezzel a családosok egy részének a finanszírozási költségeit, míg a program hatására a nagyobb új lakások felé tolódott a kínálat. A CSOK már így is kellően célzott támogatást nyújt a családosoknak, ám egyes részletszabályai felülvizsgálatra szorulhatnak a hatékonyabb igénybevétel elérése érdekében. Javasolt lehet a CSOK-támogatás mértékének differenciálása a már tulajdonolt ingatlanok száma alapján, figyelembe véve, hogy ez befektetési célú lakáskeresletet generálhat. A CSOK keretében kapható támogatás maximális értéke rögzített, azaz nem követi le a lakásárak elmozdulását, amelynek mértéke jelentős lehet hosszabb távon. Ezért megfontolandó, hogy a támogatás értéke indexálásra kerüljön a lakásárak változásának megfelelően, figyelembe véve, hogy becslések szerint a 10 millió forintos CSOK kétharmadát felemésztette a lakásárak emelkedése Budapesten.

Ezzel is foglalkozunk a Portfolio Hitelezés 2019 konferenciáján, érdemes regisztrálni!

Előző cikk  Előző cikk Következő cikk  Következő cikk


F?rum
 
 
×
×
Jogi nyilatkozat
A jelen oldalon található információk és elemzések a szerzők magánvéleményét tükrözik. A jelen oldalon megjelenő írások nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII törvény (Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást.

Bármely befektetési döntés meghozatala során az adott befektetés alkalmasságát vagy megfelelőségét csak az adott befektető személyére szabott vizsgálattal lehet megállapítani. Az egyes befektetési döntések előtt éppen ezért tájékozódjon részletesen és több forrásból, szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadójával!

Az előbb írtakra tekintettel az előadás szervezője, az oldal üzemeltetője, szerkesztői, és szerzői valamint előadói kizárják mindennemű felelősségüket az oldalon esetleg megjelenő információra vagy adatra alapított egyes befektetési döntésekből származó bármilyen közvetlen vagy közvetett kárért vagy költségért.
Bővebben...



Új Portfolio hírlevél

Szerkesztett hírlevél - Segítség a
MIFID 2-ben

Feliratkozás
Friss hírek
20 hír 30 hír 40 hír


 

hirdetés
 
Rovatnavigátor
EZT OLVASTA MÁR?
11
22
33
44
55
0
Prémium