szerző

Kiderítettük: így sült el a nagy lakáshiteles csodafegyver Magyarországon

2018. január 11. 16:50    
nyomtatás
 
A háború elkezdődött és az első fegyverek is eldördültek, de még messze nem dőlt el az MNB nagy háborúja a fix kamatozású lakáshitelek régiós összevetésben is magas kamatfelára ellen. Most először szektorszintű statisztikák alapján vizsgáltuk a minősített fogyasztóbarát lakáshitelek kezdeti hatásait, és arra jutottunk, hogy 1. 2016 óta az MNB állításának megfelelően csökkentek a kamatfelárak Magyarországon, de 2. nem látunk bizonyítékot arra, hogy ez a fogyasztóbarát lakáshitelek bevezetésének lenne köszönhető.


"Attól függ!" - válaszolnánk a közgazdászok kedvenc feleletével arra a kérdésre, vajon olcsóbbá tették-e az MNB szabályozó intézkedései, köztük a minősített fogyasztóbarát lakáshitelek bevezetése a magyarországi lakáshiteleket. Hogy mitől is függ, arra visszatérünk kicsit később. Ennél sokkal egyértelműbb választ adnánk arra a kérdésre, hogy a jegybank monetáris politikája olcsóbbá tette-e a lakáshiteleket, hiszen ez vitathatatlan. Az is jól látható, hogy a kettő eredőjeként az elmúlt több mint egy évben tovább csökkent az új lakáshitelek kamatszintje, 2016 szeptembere és 2017 novembere között átlagosan 5,02%-ról 4,22%-ra.

Kiderítettük: így sült el a nagy lakáshiteles csodafegyver Magyarországon


Amikor e két hatást (monetáris politika vs. szabályozás) szembeállítjuk, érdemes az ügyleti kamatok szokásos felbontására gondolnunk:

ÜGYLETI KAMAT = REFERENCIAHOZAM + KAMATFELÁR.

A referenciahozamokra elsősorban a monetáris politikával, a kamatfelárra pedig a bankszabályozó intézkedésekkel van hatással a jegybank. Jól látható az alábbi három ábrán a referenciahozamok csökkenése.

A változó kamatozású lakáshiteleknél mérvadó 3, 6 és 12 havi Bubor 0,9% közeléből 0,0% és 0,1% közé csökkent.

Kiderítettük: így sült el a nagy lakáshiteles csodafegyver Magyarországon


A Bubor édestestvére, a fix kamatozású hitelek egy részénél mérvadó BIRS 2017 elejéig emelkedett, majd (az MNB intézkedéseinek is köszönhetően) a tavalyi év egészében jelentősen csökkent.

Kiderítettük: így sült el a nagy lakáshiteles csodafegyver Magyarországon


Hasonló folyamatok zajlottak az állampapír-piacon is, ahol a kialakuló elsődleges piaci hozamok hatással vannak a fix kamatozású hitelek másik részének árazására. Az ezeknél figyelembe vett ÁKK-referenciahozamok szintén nagyot csökkentek tavaly.

Kiderítettük: így sült el a nagy lakáshiteles csodafegyver Magyarországon


Ha a hitelezés oldaláról nézzük a fentieket, akkor kijelenthető:
a válság utáni hitelösztönzésben nem maradt elvégzetlen feladata az MNB-nek, a fix kamatozású hitelek kamatfelárának csökkenése azonban biztonságosabbá tenné a hitelezést, hiszen növelné irántuk a keresletet a változó kamatozásúakkal szemben. Mint ahogy a hitelösztönzés, ez sem volt kötelező házi feladat az MNB számára, de magára vállalta.

A kamatfelárak ugyanis a változó kamatozású hitelek esetében szépen csökkentek az elmúlt években, hozzájuk képest a fix kamatozású hiteleknél viszont nemzetközi összevetésben is évekig magasan ragadtak.

Kiderítettük: így sült el a nagy lakáshiteles csodafegyver Magyarországon


Bár a fenti ábra már némileg árulkodik erről, mi is végeztünk számításokat azt firtatva, vajon a minősített fogyasztóbarát lakáshitelek nyári megjelenése érzékelhető-e már a piaci kamatfelárak tavaly őszi esetleges csökkenésében (tudva, hogy a fix kamatozású új lakáshitelek nem mindegyike minősített, és ezek arányát egyelőre még nem közölte az MNB a folyósításokban). A havi adatok az alábbi változásokat mutatják a BIRS-hez képest:

Kiderítettük: így sült el a nagy lakáshiteles csodafegyver Magyarországon


Cikkünk elkészülte előtt megkerestük az MNB-t számításainkkal, válaszukból alapvetően négy tanácsot fogadtunk meg:
  • a tavaly őszi adatok bázisaként nemcsak a minősített fogyasztóbarát lakáshitelek bevezetését megelőző tavaszi időszakot vettük figyelembe, hanem több időszakot, így az előző év (2016) azonos időszakát is a szezonalitás kiszűrése érdekében,
  • a kamatfelár számítása során a tárgyhavi átlagkamatokból az előző havi referenciahozamokat vontuk ki,
  • mivel a lakáshitel-átlagkamatok nem mindig ugyanazon lejárat mellett érhetők el a statisztikákban, mint a referenciahozamok (előbbiek "kamatperiódus-tartományt" mutatnak, míg utóbbiak egyediek), a változó kamatozású hiteleknél a 3 havi, a fix kamatozásúaknál pedig az 5, illetve a 10 éves referenciahozammal számoltunk,
  • a sokszor kiugró adatokat mutató egyedi hónapok helyett hosszabb (negyedéves) időszakok átlagát is figyelembe vettük.

Kiderítettük: így sült el a nagy lakáshiteles csodafegyver Magyarországon


Számításunk eredményei alapján 2016 és 2017 ősze között a BIRS felett
  • az 1-5 éves kamatperiódusú hitelek átlagos kamatfelára 65 bázisponttal,
  • az 5-10 éves kamatperiódusúaké 51 bázisponttal,
  • a 10 év feletti kamatperiódusúaké 32 bázisponttal csökkent.

(Ezek alulról nyitott, felülről zárt tartományok.)

Kiderítettük: így sült el a nagy lakáshiteles csodafegyver Magyarországon

Az ÁKK-referenciahozamokhoz képest pedig
  • az 1-5 éves kamatperiódusú hitelek átlagos kamatfelára 37 bázisponttal,
  • az 5-10 éves kamatperiódusúaké 18 bázisponttal csökkent,
  • a 10 év feletti kamatperiódusúaké lényegében nem változott.

Kiderítettük: így sült el a nagy lakáshiteles csodafegyver Magyarországon


Véleményünk szerint hiba lenne azonban ezt a széleskörű felárcsökkenést a minősített fogyasztóbarát lakáshitelek hatásának nevezni. Értékelésünk nagyban függ attól (így akár téves következtetésre is okot adhat), milyen időszakot tekintünk összehasonlításunk bázisának. Itt van a kutya elásva: még mielőtt bejelentették volna 2017 márciusában az MNB terveit, jellemzően már alacsonyabb volt a tavaly őszinél a lakáshitelek kamatfelára (kivéve az 1-5 éves kamatperiódusú lakáshitelek BIRS feletti kamatfelárát). Tavalyelőtt ősz óta tehát egyöntetűen csökkent, tavaly tavasz óta viszont többségében nőtt a lakáshitelek kamatfelára. Ez jól látható a fenti ábrákon.


Két fő magyarázatot találhatunk a tavaly tavasz és tavaly ősz között bekövetkezett kedvezőtlen fejleményre:
  • szezonalitás, pl. a nagyobb őszi kereslet tankönyvszerűen magasabb árat eredményezett,
  • nagyobb kockázatvállalás: a bankok olyan hitelfelvevőknek is adnak már hitelt, amelyek korábban nem merték vállalni a lakáshitel kockázatát, ők magasabb kockázati profiljuk miatt magasabb kamatfelárral vehetnek fel hitelt (a kamatfelárnak a magasabb várható kockázati költséget is fedeznie kell).
A háború tehát zajlik, egyértelmű győztest még nem hirdethetünk, az MNB már 2018-ra is jelentett be új fegyvert a változó kamatozású hitelek ellen, a fix kamatozású hitelek mellett.

Előző cikk  Előző cikk Következő cikk  Következő cikk


F?rum
 
 
×
×
Jogi nyilatkozat
A jelen oldalon található információk és elemzések a szerzők magánvéleményét tükrözik. A jelen oldalon megjelenő írások nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII törvény (Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást.

Bármely befektetési döntés meghozatala során az adott befektetés alkalmasságát vagy megfelelőségét csak az adott befektető személyére szabott vizsgálattal lehet megállapítani. Az egyes befektetési döntések előtt éppen ezért tájékozódjon részletesen és több forrásból, szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadójával!

Az előbb írtakra tekintettel az előadás szervezője, az oldal üzemeltetője, szerkesztői, és szerzői valamint előadói kizárják mindennemű felelősségüket az oldalon esetleg megjelenő információra vagy adatra alapított egyes befektetési döntésekből származó bármilyen közvetlen vagy közvetett kárért vagy költségért.
Bővebben...



Friss hírek
20 hír 30 hír 40 hír



hirdetés
Állásajánlatok
Elemző
Szerkesztő - újságíró
 
Rovatnavigátor
EZT OLVASTA MÁR?
11
22
33
44
55
0
Prémium