Kiszámolták, mit okoz a kormány új programja
Gazdaság

Kiszámolták, mit okoz a kormány új programja

A kormány nem állt még elő saját hatástanulmányával a családok otthonteremtési kedvezményével és az újlakások áfa-kulcsának csökkentésével kapcsolatban, a számításokat azonban elvégezték a kormány helyett. A Költségvetési Felelősségi Intézet friss számításai szerint a szakemberhiány miatt éves szinten 20 ezerrel épülhet több újlakás az intézkedéscsomag hatására, ám ezt is csak 2019-re érhetjük el. 2020-ra a program nettó módon 110 milliárd forinttal rontja az egyenleget és növelni fogja hosszú távon az államadósságot is. Mindezek mellett arra is figyelmeztetnek, hogy a csomag egy ingatlanpiaci buborékot okozhat, egyre több spekulatív befektető jelenhet meg ugyanis a piacon.
Az otthonteremtési program tavaly év végi bejelentése óta az egyik legfontosabb kérdés, hogy a CSOK kibővítése, illetve az újlakások értékesítésének 5%-os áfa-kulcsa milyen hatásokkal járhat a gazdaságban. A Nemzetgazdasági Minisztérium azonban nem hozta nyilvánosságra saját forgatókönyv-elemzéseit, mivel érvelése szerint csak tavasszal lehet bármit is mondani az új programok igénybevételéről és így azok következményeiről.

Ezt az űrt pótolja most be a Romhányi Balázs által vezetett Költségvetési Felelősségi Intézet, ugyanis statikus gazdasági és költségvetési hatásvizsgálatot hozott nyilvánosságra a 10 millió forintos CSOK-ra és az újlakások áfa-kulcsának csökkentésére vonatkozóan (az elemzés statikus szemléletű, nem számol sem a jegybank, sem a magánszektor, sem a tőkepiacok reakciójával).

Mire lesz képes az építőipar?

A KFIB közgazdászai elsőként az építőipar kapacitását, vagyis a kínálati oldalt elemezték. Emlékeztetnek, hogy építőipar az utóbbi években évente kb. 800 ezer négyzetméternyi lakást épített. Az előző állami lakástámogatási program hatására 5 év leforgása alatt (1999-től kezdődően) a 1,88 millió négyzetméternyi teljesítményről 3,94 millióra nőtt a felépített lakások összes alapterülete.

Elvileg tehát az iparág jóval többet is kibocsáthat, de ahhoz némi idő kell. A kínálat felfutásával nemcsak az a probléma, hogy időbe telik új cégeket alakítani, engedélyeket beszerezni, stb., hanem hogy nincs elég szakmunkás - állapítják meg a szakértők.



Kiszámolták, mit okoz a kormány új programja
Egy, a 2015-2016-os tanévre vonatkozó felmérés eredményei szerint a lakásépítéshez szükséges szakmák közül például a villanyszerelő 17 megyében hiányszakmának számít, a kőműves és hidegburkoló 14 megyében hiányszakma, az épület- és szerkezetlakatos 11, az ács pedig 10 megyében számít annak.

A KFIB elemzői anyagukban nem számoltak a külföldön dolgozó szakemberek tömeges hazatérésére, a szakképzési területek átszervezésének hatására pedig csak 3-4 év múlva lépnének be a piacra a szakmunkások, addigra pedig a kereslet már kezd lecsengeni.

A KSH legutóbbi adatai szerint legfeljebb összesen 33 ezer ipari és építőipari foglalkozású munkanélküli van Magyarországon, vagyis legfeljebb ennyi releváns képzettségű szakmunkás érhető el. Ezeket azonban nem veheti fel mind az építőipar, mivel az építőipari teljesítmény megugrásának feltétele a beszállító ágazatok teljesítményének megnövekedése is. Az Ágazati Kapcsolatok Mérlege alapján, ha 100 fővel nő az építőiparban foglalkoztatott szakmunkások létszáma, akkor 26 fővel kell, hogy növekedjen a többi ágazat ipari és építőipari foglalkozású szakmunkásainak létszáma is.

Kiszámolták, mit okoz a kormány új programja

Ha a gazdaságban állást találna minden olyan munkanélküli, aki a legutóbbi munkahelyén építőipari, vagy bármilyen ipari tevékenységet végzett, évente akkor is legfeljebb 1,6 millió négyzetméterrel tudnák a jelenlegi fölé emelni az épített lakások összterületét - hangzik a KFIB következő megállapítása.



Kiszámolták, mit okoz a kormány új programja


Kiszámolták, mit okoz a kormány új programja
Az újonnan épített lakóingatlanok darabszáma emellett attól is függ, hogy átlagosan mekkora alapterületű lakások épülnek. Az utóbbi években a magánszemélyek 125-130 négyzetméteres családi házakat, a szervezetek (főleg vállalkozások, kis részben önkormányzatok és egyéb szervezetek) pedig jellemzően 60-65 négyzetméteres társasházi lakásokat építettek - idézik fel az eddigi adatokat az elemzők.

A jövőre nézve az elemzők azzal a feltételezéssel éltek, hogy a megépülő lakások alapterülete az egyes kategóriákban a jogszabályi minimumértékek szintjére kerül (lakások esetén 60 négyzetméter, családi házak esetén 90 négyzetméter) és a kategóriák szerinti összetétel eltolódik a Budapesten kívüli családi házak irányába. Ez történt ugyanis az 1999-2004 közötti időszakban is.

Az átlagos méret 80 négyzetméter körül lesz, ezzel elosztva az 1,6 millió négyzetméternyi kapacitást, adódik a 20 ezer darabos növekedés a jelenlegi szinthez képest. Ám ez az éves újlakás-többlet csak négy év alatt érhető el, 2019-ben épülhet plusz 20 ezer újlakás először, 2016-ban 5 ezerrel több újlakás épülhet az intézkedések hatására az alappályában szereplő 8 ezer felett .

Érdemes megfigyelni, hogy a rendelkezésre álló adatok alapján tehát 20 ezer lakás felépítése összesen 83 ezerrel növeli az egész gazdaságban a foglalkoztatottak létszámát, vagyis 1 lakás építése átlagosan 4,1 emberév munkahelyet teremt. Ennek egyik fele az építőiparban, másik fele az egyéb ágazatokban keletkezik

- hangsúlyozzák.

Kik fognak építkezni?

A keresleti oldal kapcsán a KFIB kiemeli, hogy a kedvezményt a 2011-es népszámlálás adatai szerint úgy 50-60 ezer pár jogosult igénybe venni - de miután ők megoldják lakásproblémáikat, hosszabb távon már csak évente nagyjából ötezer pár lép be erre a piacra.

Emiatt rövidtávon masszív túlkereslet, hosszú távon viszont - miután kiépülnek az építőipari többletkapacitások, de elfogynak a párok - masszív túlkínálat alakul ki. Rövidtávon tehát az áraknak emelkedniük, hosszabb távon azonban csökkenniük kell.

Kiszámolták, mit okoz a kormány új programja
A kereslet oldaláról három tényező is súlyosbítja a helyzetet.
  • Egyrészt a szabályozás számos kiskaput hagy, ami miatt feltételezhetjük, hogy a papíron jogosult párok nagy arányban fognak élni a lehetőséggel. Ha másért nem, vagy befektetési céllal, vagy azért, mert lesznek a háttérben ügyeskedő megbízóik.
  • Másrészt éppen a folyamat első éveiben önti a piacra az állam a sok ezermilliárdos uniós forrásokat is, amivel tovább feszíti az építőipari túlkeresletet.
  • Harmadrészt számíthatunk arra, hogy az előre kalkulálható áremelkedést sokan akarják majd kihasználni, és pénzüket a gyakorlatilag nulla kamatot kínáló bankbetétekből ingatlanbefektetésbe csoportosítják át. Minél tovább tart az áremelkedési szakasz, annál több spekulatív befektető lép be a piacra, ami könnyen elfedheti azt a tényt, miszerint egyre csökken azoknak a pároknak a száma, akik valóban a saját lakhatásuk megoldásáért keresnek lakást.

Összességében érdemi esélye van egy ingatlanpiaci buborék kialakulásának.

Ki jár jól?

Az árak várható alakulása kapcsán az elemzők a jelenleg rendelkezésre álló adatokból indultak ki. Az új lakás ára eddig 300 ezer/négyzetméter volt, ami tartalmazta a 27%-os áfát. Ez azt jelentette, hogy a vevő 300 ezer forintot fizetett négyzetméterenként, az építési vállalkozó pedig 236 ezer forinthoz jutott az áfa befizetése után. Az új otthonteremtési program keretében az áfa 5% lesz, a vevő pedig kap 10 millió forint támogatást (ez utóbbi négyzetméterenként 126 ezer forintos támogatást jelent, ha az átlagos 79 négyzetméteres lakásterülettel számolunk).

Ha a vevő alkuereje szélsőségesen erős lenne, a vállalkozó az új helyzetben is ugyanannyit, 236 ezer forintot kapna, mint korábban. Az építő rendkívüli alkuereje esetén viszont a vevő által kifizetett alapár nem változna. Ehhez adódik a támogatás: 10 millió forint 79 négyzetméterre elosztva 126 ezer forintos támogatást jelent, így a vevő négyzetméterenként akár bruttó 426 ezer (nettó 406 ezer) forintot is kifizethetne.

A tényleges nettó ár 236 ezer és 406 ezer forint között bárhol kialakulhat a tárgyaló felek alkupozíciójának és képességeinek függvényében. A bruttó ár az induló helyzethez képest csökkenhet 17 százalékkal és emelkedhet 42 százalékkal - foglalják össze a KFIB elemzői.

Ha azt tesszük fel, hogy egyenlők az alkuerők, akkor az ár úgy fog kialakulni, hogy az induló helyzethez képest mindkét oldal ugyanannyi nyereséget könyvelhessen el. Ehhez bruttó 339 ezer (nettó 323 ezer) forintos ár tartozik, ami 10 százalékkal magasabb, mint az induló helyzetben feltételezett bruttó 300 ezer forint/négyzetméter.

Költségvetési hatások

Ha 15 ezerrel több lakás épül meg egy évben, akkor a KFIB háttérszámításai szerint abban az évben nagyjából 230-240 milliárd forinttal (0,7 százalékkal) emelkedik meg a GDP szintje. Ez azonban csak egyszeri hatás. Ha véget ér az építkezés, a GDP visszaesik.

Emellett van az intézkedés-csomagnak egy tartós, de sokkal kisebb hatása is. Ha valaki bérbe adja az új lakást, akkor a bérleti díjat hozzászámítják a GDP-hez, mint ahogy a szállodai szobák díját is. Ha viszont valaki a saját lakásában lakik - mint Magyarországon az elsöprő többség - akkor bérleti díj formálisan nincs. A statisztikai hivatal mégis kalkulál egy összeget, mintha a tulajdonos saját magának adná ki a saját lakását. Ezt hívják imputált lakbérnek, és ez is beleszámít a GDP-be. A 20 ezer új lakás nagyjából 10 milliárd forinttal növeli ezt a tételt - magyarázzák a KFIB szakértői.

A foglalkoztatottságra gyakorolt hatás kapcsán kiemelik, hogy foglalkoztatottak létszáma 80-85 ezerrel magasabb lesz, de e tömegnek csak a 13-14 százaléka lesz szakképzetlen. A szakképzetlen munkanélküliek és közfoglalkoztatottak több százezres tömege csak 11 ezer fővel csökken, a piacon elérhető 33 ezer ipari szakmunkás viszont mind eltűnik.

Az intézkedéscsomag költségvetési hatása függ a kifizetett CSOK-támogatások összegétől, a CSOK-tól függetlenül az alappályán is megépülő 8 ezer újlakás áfájának csökkentésétől és a 10+10 milliós konstrukció keretében felvett hitelek kamattámogatása is rontja az egyenleget. Javítja viszont a költségvetés egyenlegét az intézkedések hatására megépülő lakások áfabevétele az építőipari vállalkozások és foglalkoztatottak utáni adóbevételek, az egyéb ágazatokban ennek hatására megélénkülő kibocsátás miatti adóbevételek és az állást találó munkanélküliek segélyezésének megtakarítása.

Kiszámolták, mit okoz a kormány új programja
Az egyenlegre gyakorolt hatás háromféle tételből adódik össze:
  • A CSOK-os lakások építése lakásonként 2,25 millió forinttal rontja az egyenleget az építések időszakában.
  • A megépített lakások számától függetlenül 39 Mrd forint az alappályán is megépülő lakások áfa-csökkentésének hatása mindaddig, amíg az intézkedés érvényben van.
  • A felvett hitelek kamattámogatása tíz év alatt 35 milliárd forintos nagyságrendre nő, majd lassan, a törlesztések függvényében kezd el csökkenni, amíg el nem éri a 30 milliárd forint körüli, hosszú távú egyensúlyt.

A KFIB elemzésében arra is kitér, hogy becsléseik szerint a program keretében legalább nettó 700 ezer forintba kerül egyetlen munkahely teremtése egyetlen évre.

Ami velünk marad

Hosszú távon, miután az építkezések visszaesnek, mindössze három hatás marad meg a KFIB elemzői szerint:
  • A néhány ezer CSOK-os lakás hatása, ami 11 Mrd forint nettó egyenlegrontó hatással jár.
  • Az alappályán is megépülő lakások áfa-csökkentésének hatása, -39 Mrd forint.
  • A felhalmozódó hitelállomány kamattámogatása: nagyságrendileg -30 Mrd (csökkenő).

Arra is rámutatnak, hogy ez a program folyamatosan növeli az államadósságot is. Ahhoz, hogy a GDP-arányos adósságráta ne növekedjék, a GDP-nek gyorsabban kell nőnie, mint az adósságnak. Márpedig a GDP-t hosszú távon (az épülő évi 5000 lakáson kívül, amelyek az építés évében nyilván rontják a költségvetési fenntarthatóságot) csak a néhány milliárd forint imputált lakbér növeli. A szakértők úgy vélekednek, hogy a program úgy növeli rövidtávon mesterségesen a GDP-t, hogy közben a költségvetési pálya hosszú távú fenntarthatósága romlik.

Azt is előrevetítik a szakértők, hogy amikor 2019-ben az áfa-csökkentés hatályát veszíti, a kereslet vissza fog esni, így az ingatlanpiacra befektetők gyorsan ki fognak szállni. Ugyancsak nagy a kockázata, hogy amikor az építkezési hullám kezd kifulladni és a növekedési számok visszaesnek, a kormány elkezdi kiterjeszteni a jogosultak körét, vagy lazít az ingatlanokra vonatkozó szabályozáson - jegyzik meg zárásképp az elemzők.
Falusi CSOK

A Portfolio Csoporthoz tartozó HelloVidék falusi CSOK település keresője: egyedi információk, lakásárak, népszámlálási adatok, gazdasági statisztikák, egyéb mutatók 2486 településről.

shutterstock_785823109
Donald Trump Orban Viktor vamtarifa1500
maci
Frankfurti tőzsde
GettyImages-915743840
Renault
Népszerű
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2019. november 6.
Portfolio Private Health Forum 2019
2019. november 7.
Energy Investment Forum 2019
2019. november 14.
Portfolio Banking Technology 2019
2019. november 20.
Office Stage - Út a hatékony irodához
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Eladó új építésű lakások

Válogass több ezer új lakóparki lakás közül Budán, Pesten, az agglomerációban, vagy vidéken.

Infostart.hu

Junior elemző/elemző

Junior elemző/elemző

Szerkesztő-újságíró

Szerkesztő-újságíró
Délutáni webinárium MA
Praktikus tanácsok online tőzsdézéshez és kockázatkezeléshez.
Egészségügy másképpen
Amerikai, nyugat-európai kórházi ellátás, havi 7875 Ft-tól
Donald Trump Orban Viktor vamtarifa1500